En este artículo, resolveremos las dudas más comunes sobre la subrogación de hipoteca y cómo la Ley Hipotecaria facilita este proceso, especialmente al cambiar de una hipoteca variable a una fija.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
La subrogación es un trámite que permite cambiar las condiciones de tu hipoteca sin cancelarla y formalizar una nueva, evitando los gastos asociados a este último. Puedes cambiar tanto de entidad bancaria como el titular de la hipoteca, buscando siempre mejorar las condiciones de tu préstamo. Es crucial analizar el precio ofrecido por el nuevo banco, así como los gastos y comisiones implicados en la operación.
Tipos de subrogación de hipoteca
Existen dos tipos principales de subrogación:
- Subrogación por cambio de acreedor: Es la más común, permite al deudor cambiar de entidad bancaria para mejorar las condiciones de su hipoteca.
- Subrogación por cambio de deudor: Es habitual realizarla en la venta de inmuebles con hipoteca, donde el comprador puede asumir la deuda del vendedor teniendo la aprobación del banco.
Gastos implicados en la subrogación hipotecaria
Al considerar una subrogación de hipoteca, es esencial evaluar el tipo de interés y las comisiones de la nueva entidad. Los gastos asociados incluyen:
- Notaría: Los gastos de notaría están regulados por la Ley 2/1994 y rondan los 30 euros. Estos gastos suelen ser asumidos por la entidad bancaria que recibe la hipoteca.
- Registro de la Propiedad: El coste del registro de la propiedad es de aproximadamente 100 euros y también es cubierto por el banco.
- Gestoría: Los gastos de gestoría pueden variar entre 100 y 300 euros y, al igual que los gastos de notaría y registro, son asumidos por la nueva entidad bancaria según la Ley 5/2019.
- Tasación de Vivienda: La tasación de la vivienda es obligatoria para la subrogación y su coste oscila entre 300 y 500 euros, siendo este gasto responsabilidad del cliente
- Comisión de Subrogación: La comisión por subrogación es del 0,50% durante los primeros cinco años y del 0,25% posteriormente para hipotecas fijas. Para hipotecas variables, la comisión es del 0,25% durante los primeros tres años y del 0,15% hasta el quinto año. Después del quinto año, no hay comisión.
¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?
Subrogar una hipoteca es una opción interesante para quienes tienen tipos de interés superiores a la media del mercado (Euríbor +1%). También es recomendable para aquellos con hipotecas variables que desean pasarse a hipotecas fijas debido a una posible subida del Euríbor. Es especialmente beneficioso para quienes firmaron su hipoteca hace años bajo condiciones menos favorables.
¿Es buen momento para subrogar una hipoteca?
La conveniencia de subrogar tu hipoteca depende de las condiciones actuales de tu préstamo y la evolución del Euríbor. Considera subrogar si tienes una hipoteca fija por encima del 3% o una hipoteca variable con la intención de cambiar a una fija para obtener mayor estabilidad en tus pagos.
Ventajas de subrogar una hipoteca
Subrogar una hipoteca puede ofrecer numerosas ventajas. A continuación os detallamos alguna de las principales ventajas:
✅Mejora de las condiciones del préstamo
- Reducción del Tipo de Interés: Una de las principales razones para subrogar una hipoteca es encontrar una entidad que ofrezca un tipo de interés más bajo, lo que puede reducir significativamente el coste total del préstamo y las mensualidades.
- Cambio de Hipoteca Variable a Fija: Cambiar a una hipoteca fija puede proporcionar estabilidad en los pagos y proteger contra futuras subidas del Euríbor.
✅Eliminación de vinculaciones
Algunas entidades pueden requerir menos productos vinculados, como seguros, lo que puede reducir los costes adicionales asociados a la hipoteca.
✅Ahorro en comisiones y gastos
- Sin Comisión de Apertura: Al subrogar, se evita la comisión de apertura de un nuevo préstamo hipotecario, que puede ser significativa.
- Asunción de Gastos por Parte del Banco: Con la Ley 5/2019, los gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria que recibe la hipoteca, reduciendo aún más los costes para el cliente.
✅Flexibilidad y mejores opciones
La subrogación permite negociar nuevas condiciones que se adapten mejor a la situación financiera actual del deudor, como plazos de amortización más convenientes o condiciones más flexibles.
✅Oportunidad de aumentar el capital
Algunas subrogaciones permiten negociar una ampliación del importe prestado, lo cual puede ser útil para reformas u otros gastos importantes.
¿Cuál es la diferencia entre la subrogación y la cancelación de hipoteca?
La subrogación y la cancelación de hipoteca son procesos distintos para gestionar un préstamo hipotecario. A continuación os mostramos la diferencia:
- La subrogación implica cambiar ciertas condiciones del préstamo sin cancelarlo. Hay dos tipos principales: la subrogación del deudor, donde el titular del préstamo se reemplaza por otro al vender una propiedad; y la subrogación del acreedor, donde se cambia la entidad financiera que concede el préstamo para obtener mejores condiciones, como una tasa de interés más baja.
- La cancelación de hipoteca es el proceso mediante el cual se liquida completamente el préstamo. Esto puede ocurrir al finalizar el pago de todas las cuotas o mediante un pago único que cubre el saldo pendiente. El proceso incluye obtener un certificado de deuda cero, realizar una escritura de cancelación con un notario y registrar la escritura en el Registro de la Propiedad.
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En resumen, subrogar una hipoteca puede ser una estrategia muy beneficiosa para reducir costes, mejorar las condiciones del préstamo y obtener mayor estabilidad financiera. Antes de elegir una entidad, es recomendable comparar todas las opciones disponibles, buscar asesoría profesional o realizar una simulación para encontrar la subrogación que mejor se ajuste a tus necesidades.
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