A partir de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, se prohíbe a los prestamistas incluir esta cláusula suelo en las hipotecas.
El perjuicio económico que se reclama al banco se desglosa en varios conceptos:
- El importe de las cuotas mensuales pagadas de más en aplicación de la cláusula suelo.
- A dichas diferencias, se les aplica el interés legal hasta la fecha de la sentencia. Si bien popularmente se pueden considerar "intereses de demora", son intereses legales.
- La deuda pendiente se recalcula a la baja, en base a la simulación del cuadro de amortización que correspondería de considerar por no puesta la cláusula suelo.
- Además, si el banco no paga en el plazo estipulado tras la sentencia, se le aplicarán intereses judiciales a las cantidades a devolver al cliente.
Pasamos a explicar el tipo de interés que se aplica, cuál es el procedimiento para reclamarlo y haremos una simulación de devolución de la cláusula suelo.
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El interés legal en las cláusulas suelo: Preguntas y respuestas
Muchas han sido las dudas a lo largo de los años en relación al derecho de los consumidores de reclamar al banco la devolución de lo pagado de más por las cláusulas suelo. El mecanismo extrajudicial ha sido un verdadero fracaso y el afectado, para recuperar todo el perjuicio sufrido y las costas de abogado, procurador y perito, se ha visto forzado a demandar y enfrentarse a juicios que en muchos casos duran años.
¿Qué interés legal se aplica en la devolución de las cláusulas suelo?
Esta es la duda más repetida en el foro de Rankia. Existen tres posibilidades para saber el tipo de interés indemnizatorio que debemos aplicar en la devolución de la cláusula suelo.
A continuación os dejamos la tabla con la evolución de este porcentaje desde 1995.
Año |
Porcentaje Anual |
1995 |
9,00 |
1996 |
9,00 |
1997 |
7,50 |
1998 |
5,50 |
1999 |
4,25 |
2000 |
4,25 |
2001 |
5,50 |
2002 |
4,25 |
2003 |
4,25 |
2004 |
3,75 |
2005 |
4,00 |
2006 |
4,00 |
2007 |
5,00 |
2008 |
5,50 |
2009 hasta marzo |
5,50 |
2009 desde abril |
4,00 |
2010 |
4,00 |
2011 |
4,00 |
2012 |
4,00 |
2013 |
4,00 |
2014 |
4,00 |
2015 |
3,50 |
2016 |
3,00 |
¿Si firmé mi hipoteca en 2004, qué tipo de interés tengo que aplicar? ¿Cuál será su importe?
Compararíamos el cuadro de amortización efectivamente pagado por el cliente y la simulación del cuadro de amortización sin cláusula suelo. A la diferencia de cuotas de cada mes, se le aplica el interés legal vigente cada año, hasta el momento d eganar la sentencia.
¿Quién tiene que calcular el interés de demora en la cláusula suelo? ¿El banco, el cliente, el juez?
Tal y como se menciona en el artículo 3.2 del Real Decreto Ley del 1/2017 en referencia a la reclamación previa de la cláusula suelo:
....a entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo; en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses...
Los bancos presentan sus números que, por mi práctica como perito, muchas veces no incluyen todas las partidas a recuperar. El cliente puede aportar un informe pericial de parte, que será el que tome en consideración el Juez si el banco no presenta otro informe pericial independiente.
Si firmamos un acuerdo extrajudicial, ¿el banco tiene que pagarnos los intereses de demora por la cláusula suelo?
La respuesta de si el banco tiene que pagarnos los intereses legales por la cláusula suelo, es afirmativa y en un juicio nos tendrán que pagar el importe indebidamente cobrado por la cláusula suelo más los intereses legales del dinero, según se explica en el Real Decreto Ley 1/2017. Sin embargo y según podemos ver en el hilo Casos y experiencias con la cláusula suelo de cada banco, el banco no está dando facilidades para devolver el importe que corresponde por la cláusula suelo. Al tratarse de un acuerdo extrajudicial, el banco puede hacerte la oferta que quiera y el cliente es libre de aceptarla o rechazarla.
Por ello, es recomendable acudir a la negociación con un abogado o economista especializado en matemática financiera que realice los cálculos pertinentes y reclame al banco lo que realmente corresponde.
¿Debería modificarnos el banco el capital amortizado?
Teniendo en cuenta que con lo que has pagado de más por la cláusula suelo podrías haber amortizado más capital a lo largo del tiempo y por lo tanto haber pagado menos intereses, el banco debería modificarte el cuadro de amortización y reducir el capital pendiente que te queda por abonar en el préstamo.
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Simulación devolución cláusula suelo: con intereses y reducción de capital
Fecha de firma de la hipoteca |
01/05/2004 |
Importe inicial |
150.000 € |
Plazo |
30 años |
Diferencial de la hipoteca |
1,5% |
Cláusula suelo |
3,5% |
Devolución de la cláusula suelo por diferencia de cuotas |
5.977 € |
Intereses indemnizatorios |
554 € |
El capital pendiente de devolver se reduciría en: |
3.328 € |
Total |
9858 € |