Es posible que en alguna ocasión, hayas oído hablar acerca de la hipoteca inversa, pero ¿tienes claro qué es, cómo funciona y requisitos para solicitarla?
Se trata de un producto para que los mayores de 65 años puedan disponer de unos ingresos fijos con los que complementar su jubilación a cambio de su vivienda.
💡 Se llama inversa porque, al contrario que la financiación hipotecaria "normal", es el titular del préstamo quién recibe en forma de pago único o periódicamente dinero del banco (lo más habitual es pactar una renta mensual hasta el fallecimiento del hipotecado).
Si la opción de contratar una hipoteca inversa te interesa, a continuación te explicamos su funcionamiento y requisitos.
Se trata de un producto para que los mayores de 65 años puedan disponer de unos ingresos fijos con los que complementar su jubilación a cambio de su vivienda.
💡 Se llama inversa porque, al contrario que la financiación hipotecaria "normal", es el titular del préstamo quién recibe en forma de pago único o periódicamente dinero del banco (lo más habitual es pactar una renta mensual hasta el fallecimiento del hipotecado).
Si la opción de contratar una hipoteca inversa te interesa, a continuación te explicamos su funcionamiento y requisitos.
Hipoteca inversa: un plan para la jubilación
La hipoteca inversa no es una financiación al uso y ni tan siquiera está destinada para todos los perfiles de usuarios. Tan solo si eres mayor de 65 años, si se acredita una discapacidad del 33% o si se es una persona dependiente propietaria de una vivienda podrás ser receptivo a estas propuestas. Se trata de un préstamo hipotecario que se encarga de abonar una cantidad mensual todos los años como contraprestación a la garantía que este bien material ejerce sobre estos intermediarios.
Podemos encontrar una definición oficial en la exposición de motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, cuando en referencia a la hipoteca inversa la define como "un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito."
Podemos encontrar una definición oficial en la exposición de motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, cuando en referencia a la hipoteca inversa la define como "un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito."
Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que podrás disponer de una mejor jubilación durante los años dorados de tu vida, porque a la pensión que te pudiese corresponder se le añadirá otro ingreso con el que principio con contabas. No obstante, este producto financiero no está lleno de ventajas, también tiene algún que otro inconveniente que deberás valorar para ver si realmente te conviene optar por esta opción en el momento de la jubilación.
Este tipo de hipoteca puede ser una opción ante las pensiones más bajas que impidan satisfacer las necesidades más inmediatas y básicas. También resulta útil en el caso de dispongas de una pensión no retributiva. En estas situaciones, la hipoteca inversa podrá servirte para que estés en condiciones de elevar los ingresos más bajos.
Requisitos para acceder a la hipoteca inversa
Al tratarse de una financiación algo atípica, también lo son los requisitos que te demandarán para que puedas solicitar la hipoteca inversa y contar así con unos ingresos fijos todos los meses. Hay dos requisitos básicos que deberemos cumplir:
- Ser mayor de 65 años e independientemente de los ingresos que aportes a tu próxima jubilación, o contar con una discapacidad mayor o igual al 33% o en su caso que tengas dependencia. No obstante, en algunas propuestas de las entidades financieras suelen eliminar esta cláusula en el contrato para que se beneficien más personas.
- Ser titular o propietario de una vivienda, que en todos los casos deberá ser la principal. Las hipotecas inversas no se aplican sobre segundas residencia u otra clase de inmuebles.
Contar con herederos y con una vivienda de mayor valor puede hacernos clientes más atractivos para el banco a la hora de que nos concedan una hipoteca inversa.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa no es un producto muy conocido por parte de las personas mayores de 65 años. Se rige por una mecánica particular que deberás conocer para constatar si te conviene o no su contratación. Se basa en la idea de que el beneficiario percibirá una cantidad fija y garantizada mensual de por vida, pero a diferencia de otra clase de hipotecas más convencionales, sin exigirte el dinero prestado.
El arma de doble filo que tiene la hipoteca inversa es que serán tus herederos los encargados de liquidar la deuda contraída con la entidad encargada de comercializar este producto en el preciso momento del fallecimiento. Eso sí, con toda seguridad, la deuda no alcanzará el 100% del valor de la propiedad con hipoteca inversa. Las opciones que tienen los herederos son las siguientes:
- Vender el inmueble y pagar al banco la deuda pendiente.
- No aceptar la herencia. En este caso, el banco ejecutaría la garantía hipotecaria.
- Quedarse con el inmueble, haciendo frente a la deuda contraída con dinero de su bolsillo.
- Contratar una nueva hipoteca.
Otro de los aspectos a tener en cuenta es el tratamiento fiscal de la hipoteca inversa. Desde un principio, será favorable para tus intereses por la sencilla razón de que los importes recibidos no tributarán en el IRPF. No en vano, son disposiciones de un crédito que te concede el banco.
Ventajas y desventajas de una hipoteca inversa
Ahora que sabes un poco más acerca de las hipotecas inversas, ¿realmente merecen la pena? Vamos a analizar algunas de las ventajas y desventajas de una hipoteca inversa.
Ventajas de la hipoteca inversa
Algunas de las ventajas de la hipoteca inversa, son:
✅ Más dinero que complemente tu pensión. Podrás obtener un dinero extra que te puede servir para complementar tu pensión. A mayor sea el precio de tu casa, más será la cantidad que se recibirá por parte del banco. Además, cuanto más mayor seas, la entidad puede prestarte más dinero.
✅ Tu casa sigue siendo tuya. Aunque la casa este hipotecada, puedes seguir viviendo en ella o incluso alquilarla, si se trata de tu segunda residencia.
✅ El dinero que el banco te paga, no lo tienes que devolver. De esta parte, como hemos mencionado con anterioridad, se encargarán los herederos tras el fallecimiento.
Desventajas de la hipoteca inversa
Algunas de las desventajas de la hipoteca inversa, son:
❌ La cantidad de dinero a cobrar no es muy elevada. Por norma general, no se puede vivir de lo que pagan por hipoteca inversa, por eso está bien combinarlo con la pensión para que sea complementario.
❌ Dificultad para vender la vivienda. Solo podrás vender tu casa en el caso de que puedas cancelar la deuda con lo que obtengas de la venta.
❌ Tus herederos podrían quedarse sin la casa. En el supuesto de no poder saldar la deuda que se ha contraído con la hipoteca inversa, tus herederos pueden quedarse sin su casa. Por otro lado, si la venta o el embargo de la vivienda no cubre toda la deuda del banco, la entidad puede embargar más propiedades de la herencia.
Qué bancos ofrecen hipotecas inversas
En España, la oferta de hipoteca inversas está menos extendida que en otros países de Europa, pero son varias las entidades bancarias que las ofrecen:
- Banco Santander
- Caja Ingenieros
- EBN Banco
Un producto complejo no apto para toda persona mayor
💸 La idea de la hipoteca inversa es buena: que podamos obtener liquidez cuando nos jubilemos, gracias a nuestro ahorro en forma de activo inmobiliario 🏠 .
En España la cultura financiera aún es deficiente y hay poca gente que llegue a su jubilación con unas inversiones rentables y diversificadas. Se invierte, básicamente, en la vivienda habitual y en segundas residencias, sin aprovechar las ventajas de algunos activos financieros como los fondos de inversión.
Recibir un complemento a la pensión pública mediante productos que permitan hacer líquido el patrimonio inmobiliario sin tener que venderlo, por tanto, es especialmente útil en nuestro país.
⚠️ Sin embargo, la complejidad del préstamo hipotecario inverso, la ausencia de una banca pública que ofrezca productos de carácter social u asistencial y el condimento de clientes mayores sin formación financiera suficiente, determinan los ingredientes perfectos para el desastre 📛.
La normativa de transparencia es antigua y deficiente, quedando esta modalidad de financiación inexplicablemente fuera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Las entidades financieras y aseguradoras privadas que ofrecen hipotecas inversas buscan el ánimo de lucro, limitando mucho el potencial cliente que se puede beneficiar de este producto y ofreciéndolo en condiciones demasiado gravosas. Así la última firma en la que he asistido, cuyo acreditante era una compañía de seguros, concedió la financiación inversa al 6,74% nominal anual, muy por encima de las condiciones de una hipoteca normal.
Si bien la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, establece las bases del obligatorio servicio de asesoramiento independiente y previo que debe prestarse a los hipotecados, no queda bien regulado ni supervisado que dicho servicio sea de calidad y verdaderamente independiente.
Si se plantea solicitar una hipoteca inversa, solo o con la ayuda de una persona de confianza, lea detenidamente la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa publicada por el Banco de España. Solo si entiende perfectamente las implicaciones, avance en su solicitud de financiación inversa.
En España la cultura financiera aún es deficiente y hay poca gente que llegue a su jubilación con unas inversiones rentables y diversificadas. Se invierte, básicamente, en la vivienda habitual y en segundas residencias, sin aprovechar las ventajas de algunos activos financieros como los fondos de inversión.
Recibir un complemento a la pensión pública mediante productos que permitan hacer líquido el patrimonio inmobiliario sin tener que venderlo, por tanto, es especialmente útil en nuestro país.
⚠️ Sin embargo, la complejidad del préstamo hipotecario inverso, la ausencia de una banca pública que ofrezca productos de carácter social u asistencial y el condimento de clientes mayores sin formación financiera suficiente, determinan los ingredientes perfectos para el desastre 📛.
La normativa de transparencia es antigua y deficiente, quedando esta modalidad de financiación inexplicablemente fuera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Las entidades financieras y aseguradoras privadas que ofrecen hipotecas inversas buscan el ánimo de lucro, limitando mucho el potencial cliente que se puede beneficiar de este producto y ofreciéndolo en condiciones demasiado gravosas. Así la última firma en la que he asistido, cuyo acreditante era una compañía de seguros, concedió la financiación inversa al 6,74% nominal anual, muy por encima de las condiciones de una hipoteca normal.
Si bien la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, establece las bases del obligatorio servicio de asesoramiento independiente y previo que debe prestarse a los hipotecados, no queda bien regulado ni supervisado que dicho servicio sea de calidad y verdaderamente independiente.
Si se plantea solicitar una hipoteca inversa, solo o con la ayuda de una persona de confianza, lea detenidamente la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa publicada por el Banco de España. Solo si entiende perfectamente las implicaciones, avance en su solicitud de financiación inversa.
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