Puede que por trabajo, circunstancias familiares u otros motivos te plantees cambiar de casa con el objetivo de que esta se adapte mejor a tus necesidades y quieras vender una casa con hipoteca para comprar otra. Seguramente si estás en esta situación, te hayas planteado vender y te preguntes si puedes cancelar la hipoteca en el momento de la venta. Pero, ¿Qué puedes hacer si tienes una hipoteca sobre la vivienda que quieres vender?
En este artículo, te contamos qué hacer con tu hipoteca cuando te quieres cambiar de casa.
¿Qué hacer con tu hipoteca?
Qué puede ocurrir si todavía tienes pendiente parte de la hipoteca de la vivienda actual por pagar, pero quieres cambiar de propiedad. En este caso, puedes optar por tres opciones para cambiar de casa:
- Vender la vivienda actual para comprar la que quieres en un futuro: esto presenta inconvenientes como el hecho de que muchas veces se "malvende", porque se tiene prisa por comprar la nueva vivienda; o a veces cuesta tanto vender una casa que pierdes la oportunidad de comprar la que te gustaba porque ya se ha vendido a otra persona.
- Solicitar una hipoteca nueva al banco: de esta forma se pagarían dos hipotecas a la vez. El inconveniente de este supuesto es que no tengas la suficiente solvencia financiera como para poder soportar el pago de 2 cuotas hipotecarias a la vez.
- Solicitar una hipoteca puente: el banco te permite adquirir un préstamo con el que puedas comprar la nueva vivienda antes de vender la actual aunque tengas una hipoteca pendiente.
¿Cómo funciona una hipoteca puente?
Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario que sirve para aquellas personas que quieren comprar una nueva vivienda pero que tienen una hipoteca pendiente sobre su vivienda actual.
Las personas que solicitan la hipoteca puente o hipoteca cambio de casa obtienen una financiación temporal hasta que consiguen vender la vivienda que tienen en propiedad. De este modo, se puede entrar a vivir en la nueva casa mientras se busca comprador para la vivienda anterior.
Así pues, la persona que solicita esta hipoteca adquiere en un solo préstamo los dos que necesita (uno para acabar de pagar la casa en la que vive y otro para empezar a pagar la vivienda que quiere adquirir) hasta que venda la vivienda actual, pero sin tener que hacer frente a tipos de interés más elevados.
En el momento en el que la primera vivienda es vendida, se cancela la parte del préstamo que corresponde a esta vivienda y se formaliza la hipoteca para la nueva vivienda. Es decir, la hipoteca de cambio de casa permite que el banco te anticipe el dinero para comprar la nueva casa y te da un periodo de tiempo determinado hasta que vendas tu vivienda actual.
Cabe destacar que en este tipo de hipoteca se deben tener en cuenta distintos requisitos que solicitan los bancos, el plazo de tiempo que tienes para vender la casa y diferentes ventajas e inconvenientes.
Requisitos para conseguir la hipoteca de cambio de casa
Conseguir una hipoteca de cambio de casa no es una tarea sencilla ya que el banco nos va a hacer un estudio completo para comprobar si tenemos solvencia financiera para hacer frente al pago de la hipoteca.
Así pues, la entidad bancaria va a tener en cuenta requisitos como:
Estabilidad laboral
Tienes más probabilidad de que el banco te conceda la hipoteca puente si tienes un trabajo indefinido, antigüedad laboral o ingresos bastante elevados. Además, es recomendable tener unos ingresos de una cantidad mínima de 2.500€ para hacer frente al coste de la hipoteca.
Tener ahorros
El banco no suele financiar al completo la adquisición de la nueva vivienda, por lo que mientras se espera a vender la antigua vivienda se tienen que tener ahorros para dar la entrada de la casa que queremos comprar.
No tener impagos de hipotecas anteriores
Si no has pagado alguna cuota de la hipoteca de tu actual vivienda o te has excedido del plazo, tienes menos probabilidades de que el banco te conceda la hipoteca puente. También es importante no tener contratados otros préstamos personales con el banco, porque la entidad puede pensar que no vas a poder hacer frente a varios préstamos.
¿Cuánto tiempo te da el banco para vender la vivienda actual?
Normalmente el periodo de carencia suele ser de seis meses a cinco años, dependiendo de la entidad bancaria. Es decir, el tiempo que tenemos para vender la vivienda viene especificado en el contrato de la hipoteca de cambio de casa.
Durante este tiempo, el contratante de la hipoteca cambio de casa puede optar por diferentes tipos de cuotas:
- Cuota reducida: se paga solo el interés del préstamo, por lo que no se lleva a cabo la amortización del capital pendiente de devolución.
- Cuota especial reducida: se paga una cuota inferior a las que se paga después de vender la vivienda y en ella va incluida los intereses del préstamo.
- Cuota normal: se paga el capital a devolver y el interés a su ritmo normal.
De todas formas, se elija un tipo de cuota u otro durante el periodo de carencia, una vez se vende la casa, se formaliza la hipoteca para la nueva vivienda.
¿Qué pasa si se acaba el periodo de carencia y no se ha vendido la vivienda antigua?
En este caso, el cliente deberá pagar la cantidad total que el banco le financió desde un principio aunque no se haya vendido la propiedad. Por lo tanto, este es un riesgo que hay que tener en cuenta cuando se contrata la hipoteca puente.
Ventajas e inconvenientes de la hipoteca puente
Como todo tipo de hipoteca, hay una serie de ventajas e inconvenientes de la hipoteca puente que es importante tener en cuenta cuando nos planteamos contratarla para cambiar de casa. ¿Qué nos hace contratar este tipo de hipoteca? ¿Por qué no deberíamos contratarla?
Pros
- Mayor tiempo para vender la casa: Con la hipoteca puente tenemos más tiempo para vender la casa al precio que hay en el mercado y por lo tanto evitamos "malvender" la vivienda a un precio más bajo y con prisa.
- Mayor comodidad: Es más cómodo el hecho de que agrupemos en una misma hipoteca dos préstamos, ya que nos permite cambiarnos de casa sin haber vendido aún la que tenemos.
- Mayor flexibilidad: Por ejemplo cuando una persona se traslada de ciudad por motivos personales o profesionales y decide contratar la nueva hipoteca en otro lugar, este tipo de hipoteca ahorra costes de traslado.
Contras
- El banco solicita cumplir una serie de requisitos muy exigentes para la persona que desea contratarla, ya que tiene que tener una gran solvencia y ser un perfil con un riesgo de impago bajo.
- Existe el riesgo de que la casa no se venda durante el periodo de carencia y por lo tanto hacer frente a un elevado coste.
- El tipo de interés, por regla general, será superior a una hipoteca corriente.
¿Qué entidades ofrecen una hipoteca puente y cómo funciona?
La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa puede ser ofrecida por diferentes entidades bancarias y con distintas condiciones dependiendo de tu perfil. Por ello, es muy importante que sea una hipoteca hecha a tu medida de acuerdo a tu situación personal y profesional para poder llevar a cabo todos los pagos y que no surja ningún inconveniente.
¿Cuánto tiempo tiene que transcurrir para poder hacer un cambio de hipoteca?
Para poder realizar un cambio de hipoteca, generalmente conocido como subrogación hipotecaria, es necesario cumplir con ciertos requisitos y entender los plazos involucrados. A continuación os mostramos la información más relevante para realizar el cambio de hipoteca:
- Plazo mínimo desde la firma: Usualmente, los bancos exigen que hayan pasado al menos dos años desde la firma de la hipoteca original antes de considerar un cambio de hipoteca.
- Documentación y aprobación: El proceso incluye varios pasos que pueden tomar unas pocas semanas a un par de meses en total. Estos pasos incluyen la evaluación inicial, la solicitud y presentación de los documentos, la tasación de la propiedad y la firma del nuevo contrato hipotecario.
¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca?
Cambiar de hipoteca, ya sea a través de una subrogación hipotecaria (cambiar la hipoteca de un banco a otro) o una novación (modificar las condiciones con el mismo banco), implica varios costes. A continuación os detallamos los principales gastos asociados a este proceso:
Gastos que asume el banco
Gastos notariales y de registro
Estos gastos están asociados con la formalización de la nueva hipoteca y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los costes notariales y registrales pueden variar, pero típicamente oscilan entre 200 y 600 euros en total.
Gastos de gestión y administración
Algunos bancos cobran por los trámites administrativos necesarios para realizar la subrogación. Estos costes pueden incluir honorarios de gestoría y otros gastos administrativos.
Gastos que asume el cliente
Comisión de subrogación
Es el coste por transferir la hipoteca de un banco a otro. Normalmente, esta comisión es del 0,5% del capital pendiente de la hipoteca.
Tasación de la propiedad
Es un requisito para que el nuevo banco evalúe el valor actual de la propiedad. Los costes de tasación suelen ser entre 300 y 500 euros, dependiendo del valor y la ubicación del inmueble.
Comisión por amortización anticipada
Si decides amortizar parcialmente tu hipoteca como parte del cambio, podrías enfrentar una comisión por amortización anticipada, que suele ser del 0,5% durante los primeros 5 años y del 0,25% a partir del sexto año.
¿Por qué considerar cambiar tu hipoteca?
Un ejemplo de las entidades que permiten el cambio de hipoteca, es Openbank. A continuación, te contamos los beneficios que puedes tener al cambiar de hipoteca con Openbank:
- Openbank analiza el importe mensual que desembolsas actualmente en comparación con lo que desembolsarías con una Hipoteca Open, para que te des cuenta de los ahorros mensuales que podrías obtener. Esto significa que puedes obtener una hipoteca más estable y asequible que se adapte a tu situación financiera actual.
- Además, ¡podrás ahorrar en comisiones! Si decides cambiar tu hipoteca con Openbank, no tendrás comisión de apertura, amortización parcial, subrogación o cambio de condiciones. La que sí que tendrás que asumir es, la con comisión en caso de amortización total.
- La decisión está en tus manos. Puedes optimizar el pago de tu hipoteca al cumplir con cualquiera de las condiciones que ofrecen bonificaciones. Tienes la posibilidad de ahorrar hasta un 0,50% de tipo de interés con la hipoteca bonificada:
- Domiciliar ingresos: bonifica un 0,30%.
- Contratar seguro de hogar: bonifica un 0,10%.
- Contratar seguro de vida: bonifica un 0,10%.
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