Es probable que alguna vez hayas oído hablar de la compensación por desistimiento de la hipoteca, pero no tengas muy claro qué significa o qué consecuencias tiene para tu bolsillo. De forma general, podemos decir que es un importe que algunas entidades cobran al cliente por amortizar anticipadamente su hipoteca. Pero no es un importe fijo, sino que depende de varios factores.
A continuación, te explicamos el funcionamiento de la compensación por desistimiento, que puede ser total o parcial, y los porcentajes máximos que se aplican tras la reforma de 2007.
¿Qué es la compensación de desistimiento?
Esta compensación es una cantidad de dinero que una entidad bancaria cobra a su cliente si éste abona, de forma parcial o total, el importe pendiente del préstamo antes de que finalice el plazo pactado en la escritura.
La compensación por desistimiento tiene su razón de ser en la cantidad de dinero que el banco dejaría de cobrar en concepto de intereses. A diferencia de lo que sucede con otras comisiones, esta se fundamenta por el perjuicio que sufre la entidad con la cancelación anticipada del préstamo.
Anteriormente, esta figura era conocida como "comisión por cancelación", pero la Ley 41/2007 cambió el nombre a "compensación por desistimiento", de manera que se reflejase mejor su significado. Debes saber, además, que este concepto sustituye al de amortización anticipada, por lo que la compensación por desistimiento y esta no pueden aplicarse simultáneamente.
Funcionamiento y comisiones de la compensación por desistimiento
Es evidente que cuando el cliente paga la totalidad o parte de su hipoteca antes de la fecha pactada, la entidad bancaria puede tener un perjuicio, porque deja de recibir intereses.
En cualquier caso, existen unos límites establecidos legalmente para el cobro de esta compensación. Estos límites se han establecido en función del momento en el que se produce el desistimiento. ¿Qué quiere decir esto? Que si decides cancelar el préstamo durante sus primeros años, el daño para la entidad será mayor.
¿De qué depende la comisión por desistimiento?
La compensación por desistimiento de la hipoteca depende de dos factores: la fecha de la firma de la hipoteca y el tipo de interés.
Comisión por desistimiento según la fecha de la hipoteca
Si contrataste una hipoteca variable antes de enero de 2007, las entidades te podrán cobrar, como máximo, el 1 % del importe amortizado. Siempre que la operación no sea consecuencia de una subrogación de la hipoteca, es decir, del cambio del préstamo a otro banco.
Por otro lado, tanto en las hipotecas firmadas con posterioridad a diciembre de 2007, la ley establece los siguientes límites (con independencia de que la hipoteca sea a tipo fijo o variable):
- 0,5% del importe amortizado anticipadamente, en caso de que el desistimiento se produzca en los 5 primeros años de vida del préstamo.
- 0,25% del importe amortizado anticipadamente, si el desistimiento se produce después de haber transcurrido 5 años desde la formalización del préstamo.
Comisión por desistimiento según el tipo de interés
La ley establece, adicionalmente, una compensación por riesgo de tipo de interés en las hipotecas fijas y mixtas. Aun así, la comisión solo se cobrará en aquellas hipotecas que partan de un plazo superior a un año.
Por otro lado, debes tener en cuenta que dicha compensación solo será válida si los tipos de interés del mercado son inferiores a los que paga el cliente antes de cancelar o amortizar anticipadamente su hipoteca.
Compensación por desistimiento, ¿se aplica a todas las hipotecas?
La buena noticia es que no todas las entidades aplican este tipo de compensación: los porcentajes anteriores son, simplemente, los máximos establecidos por ley. Esto quiere decir que el banco y el cliente pueden pactar condiciones que nos resulten más favorables o, incluso, la ausencia de compensación.
Para comparar unas hipotecas con otras y sacarles la mayor rentabilidad posible, siempre realizamos un estudio de las mejores hipotecas de todo el mercado. A nuestros usuarios les ayuda muchísimo, porque sacamos todos los trapos sucios de los bancos.
Si queremos finalizar la hipoteca antes del periodo pactado, es importante revisar bien las cláusulas que incluye el contrato de nuestra hipoteca. De hecho, algunas entidades ofrecen sus préstamos hipotecarios sin aplicar ningún tipo de compensación. Un ejemplo de Establecimiento Financiero de Crédito en el que no se aplica la compensación por desistimiento en sus hipotecas lo encontramos en Hipotecas.com, que de hecho se ofrecen siempre sin ningún tipo de vinculación. Aquí podrás, por tanto, amortizar de manera anticipada tu hipoteca sin que esto tenga repercusiones en tu economía.
En cambio, otras entidades dejan clara su intención de aplicar la compensación por desistimiento de la hipoteca acorde a la legislación vigente. Es decir, aplican el 0,5 % durante los primeros 5 años de vida del préstamo y el 0,25 % el resto del tiempo.
Esto quiere decir que, si quieres amortizar de forma anticipada 20.000 euros, pagarás 100 euros los primeros 5 años y 50 el resto. Como ves, el importe de compensación por desistimiento de la hipoteca no es muy elevado, pero debes tenerlo presente para que no te suponga un imprevisto.
🚨 Recuerda que desde Rankia, ofrecemos asesoramiento hipotecario totalmente gratuito.
_col.png?1677486733 "Mejores hipotecas a tipo de interés fijo 2018 - Actualización Junio")
