El valor de tasación y el precio de compraventa son dos conceptos relacionados, pero diferentes. Sin embargo, muchas de las personas que inician el procedimiento de solicitud de un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda no lo tienen del todo claro.
La tasación implica que una empresa tasadora homologada por el Banco de España visite el inmueble y realice una valoración objetiva del bien. Para ello, tendrá en cuenta una serie de factores objetivos con los que determinar el precio de la propiedad.
En cambio, el precio de compraventa es el valor de equilibrio entre lo que pide el vendedor y lo que el comprador final acaba aceptando. Un precio que se reflejará en la escritura como valor de compraventa. El valor de tasación, por su parte, constará en un apartado crítico. Por tanto, si en algún momento no podemos pagar la hipoteca, se recurrirá al valor de tasación a efectos de subasta.
A la hora de solicitar financiación hipotecaria...
Ambos valores importan, pues limitan el importe máximo de dinero que nos dejará el banco. La regla general es que nos presten el menor valor entre el 80% de tasación y 80% del precio de compraventa. No obstante, en determinados casos, es posible superar estos porcentajes.
¿Qué problemas puedes tener si el valor de la tasación y el precio de compra de la vivienda no coinciden? Te lo contamos todo en este artículo.
Tasación superior al precio de compra: ¿qué problemas puede acarrear?
Como compradores, una tasación por encima del precio de compra de la vivienda nos sitúa en una situación bastante positiva. Esto significa que estás comprando barato, al adquirir la vivienda por menos de su valor. La mala noticia es que también podría dar lugar a la temida complementaria por compra de vivienda de Hacienda.
Que el valor de tasación supere al precio que pagamos por el inmueble implica adquirir un bien inmueble más barato del precio "objetivo" del mercado. Si bien hay que tener en cuenta que los valores de tasación difieren según la empresa tasadora que realice el trabajo, lo que los profesionales del sector conocemos vulgarmente por "tasadoras que tasan alto" y "tasadoras que tasan bajo".
Pros y contras: tasación superior al precio de compra
Lo cierto es que obtener una tasación superior al precio de la compra en algunos aspectos nos puede beneficiar y en otros no tanto. Veamos cuándo esto puede ser ventajoso y cuándo no.
✅ Ventajas de una tasación por encima del precio de compra
Lo habitual es que la hipoteca financie el 80% del menor importe entre tasación y compraventa. Aun así, según Rankia, existen hipotecas como la de Liberbank (hoy Unicaja) que financian el 80% sobre el valor de tasación. En estos casos, si la tasación es superior al valor de compraventa, podremos obtener una financiación mayor al 80% de compraventa.
Son muchas las situaciones que pueden llevar a este escenario: el vendedor tenía prisa, ha tenido que bajar el precio de la propiedad para hacer frente a deudas… Ante un escenario como este, el precio de compra se aproxima más a un valor de liquidación. En consecuencia, no suele ajustarse a la valoración del mercado, que es la que se realiza en la tasación.
Esta parece la situación ideal, sin embargo...
No es oro todo lo que reluce. Por eso siempre analizamos todas las hipotecas actuales, y en nuestro ranking de mejores hipotecas podrás encontrar las que valen la pena y las que jamás deberías contratar.
❌ Riesgos de una tasación por encima del precio de compra
Una tasación por encima del precio de compra no está libre de inconvenientes. Y es que el valor de tasación puede tener importancia más allá de cuánta hipoteca nos concede el banco. Por ejemplo, puede significar un mayor pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tenemos que pagar al comprar una vivienda.
Riesgos por una tasación superior al precio de compra
- Hacienda. Hacienda realiza sus propias valoraciones de las viviendas, basándose en el valor catastral y un coeficiente que atribuyen según donde se encuentra la vivienda. Si hemos comprado la vivienda por debajo del valor que le atribuye Hacienda, es probable que en el futuro nos reclame una liquidación complementaria. En ella se tendrá que reflejar la diferencia entre el ITP que hemos pagado y el ITP que Hacienda considera que deberíamos haber pagado según el valor de la vivienda, más intereses. Así que si nuestra tasación sale bastante por encima del precio de compraventa hay que estar atento.
- Más hipoteca, más intereses. Si como, comentaba previamente, gracias una mayor tasación has tenido acceso a una hipoteca de más del 80% del precio de compraventa, como es evidente acabarás pagando una mayor cantidad de intereses en la hipoteca.
- Seguro de hogar más caro. El seguro de hogar se encarga de cubrir el valor de la vivienda, no el valor por el que la hemos adquirido. Por lo tanto, a mayor tasación, mayor será el precio de este seguro. Además, es habitual que el banco con el que contrates la hipoteca te pida como condición contratar el seguro de hogar o seguro contra daños e incendios con ellos, y los seguros de los bancos tienen fama de ser caros. Esta no es una práctica que lleven a cabo todos los bancos. Entidades como Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos sin que esto suponga una subida en el tipo de interés, dándonos la oportunidad de rebajar el coste del mismo.
¿Qué ocurre si obtengo una tasación por debajo del precio de compraventa?
La pesadilla de cualquiera es que la vivienda esté valorada por menos de lo que la va a comprar. El mayor problema de obtener una tasación por debajo del precio de compraventa es la financiación de la hipoteca. Como hemos dicho, esto dificultaría la compra de la vivienda si no se dispone de los ahorros necesarios. Por eso, el momento de la tasación es uno de los mayores quebraderos de cabeza entre aquellos que van a pedir una hipoteca.
Esta situación es especialmente complicada para aquellos que disponían de los ahorros justos para pagar el habitual 20% de la vivienda más los gastos de compraventa. Con una tasación que se encuentre por debajo del precio de compra, muchas personas pueden verse obligadas a renunciar a la operación. ¿Por qué? Porque no podrán afrontar el mayor desembolso para poder sufragar todos los gastos que no financia la entidad bancaria.
Por otro lado, una tasación por debajo del precio de compraventa puede tener su punto positivo. Esta circunstancia puede abrir la posibilidad de una renegociación del precio con el vendedor. Con el valor de tasación, podrás buscar una rebaja en el precio final de compraventa que acerque el valor de tasación al de compraventa. ¿Quién sabe? Puede que si tienes ahorros suficientes y no tenías pensado pedir el máximo de financiación, esta situación acabe siendo favorable.
Tasación igual al valor de compraventa, el escenario ideal
Que el valor de tasación sea igual al valor de compraventa es muy complicado, pues la tasación no es una ciencia exacta e incluso entre una y otra empresa tasadora (como CBRE) el valor puede ser muy distinto. Pero, en caso de darse esta situación, se evitan todos los inconvenientes que presentaban las dos anteriores.
Del mismo modo, una valoración cercana al precio de compra, ligeramente por encima, hace que los inconvenientes que presenta una valoración superior no sean significativos.
En definitiva, el valor de compraventa y tasación, combinados, marcan el límite de financiación que nos concederá el banco. Sin embargo, también debes tener en cuenta tus ahorros para hacer frente a las obligaciones fiscales asociadas.
Por todo ello, lo adecuado sería tener una tasación previa antes de negociar el precio de la vivienda o supeditar este al resultado de la operación.
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_col.png?1643107277 "¿Cómo conseguir tasación alta para una vivienda?")