La normativa de transparencia en general y la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario en particular establecen una serie de documentos informativos que las entidades financieras, los prestamistas no crediticios y los intermediarios de crédito inmobiliario deben entregar al cliente antes de la firma de un préstamo hipotecario.
El artículo 14 de la Ley 5/2019 fija la obligación de entregar al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato, una serie de documentación informativa, entre la que destacamos la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). La FEIN tiene la condición de oferta vinculante y sustituye a la FIPER (que no era un documento vinculante).
A continuación explicaremos la naturaleza de estos documentos y las diferencias entre FIPRE, FEIN Y FiAE.
El artículo 14 de la Ley 5/2019 fija la obligación de entregar al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato, una serie de documentación informativa, entre la que destacamos la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). La FEIN tiene la condición de oferta vinculante y sustituye a la FIPER (que no era un documento vinculante).
A continuación explicaremos la naturaleza de estos documentos y las diferencias entre FIPRE, FEIN Y FiAE.
¿Qué es FIPRE, FEIN y FiAE?
Cuando un cliente se dirige a un banco para solicitar una hipoteca, se le debe dar una explicación sobre las condiciones que la entidad ofrece de forma genérica (tipo de interés, plazo, comisiones, productos asociados) y a la par se le debe entregar una serie de documentos, entre ellos:
- Una información general sobre los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad o ficha de información precontractual (FIPRE). Este documento viene regulado en el artículo 21 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
- Información precontractual de los préstamos inmobiliarios (FEIN), que tiene naturaleza de oferta vinculante y está regulado por una norma con rango de Ley.
- La FiAE con información sobre determinadas cláusulas o elementos relevantes, como el índice de referencia hipotecario utilizado si es una hipoteca variable o mixta o los gasto asociados a la concesión del préstamo.
FIPRE
Es el primer documento al que tiene acceso una persona que solicite una hipoteca. En él se recogen las condiciones genéricas de una hipoteca. Por regla general, son las mismas condiciones que la entidad financiera cuelga en internet, por lo que son vinculantes. Se trata entonces, de un documento para comparar las ofertas generales que tienen varias entidades financieras de sus préstamos hipotecarios.
Regulada en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, la información orientativa que proporciona está determinada en el artículo 9 de la Ley 5/2019; entre otra:
Regulada en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, la información orientativa que proporciona está determinada en el artículo 9 de la Ley 5/2019; entre otra:
- Finalidades aceptadas del préstamo: compra de primera vivienda, segunda residencia, reunificación...
- Plazos.
- Si el interés es variable, fijo o una combinación de ambos (hipotecas mixtas).
- Implicaciones para el prestatario si se puede contratar en moneda extranjera.
- Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE o Tasa Anual Equivalente.
- Opciones de reembolso periódico (normalmente mensual).
- Condiciones del reembolso o amortización anticipada.
- Productos combinados con el préstamo, como los seguros.
- Consecuencias del impago de la deuda.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
Es un documento vinculante que elabora la entidad financiera o el prestamista no crediticio para un cliente concreto y que incluye toda la información financiera del préstamo hipotecario que han acordado.
Es importante tener en cuenta que la entidad financiera está obligada a facilitar la FEIN 10 días antes de la firma del préstamo hipotecario en la notaria.
La FEIN se regula en la Ley 5/2019 y su contenido está fijado en el modelo de FEIN del Anexo I. Entre otra información, debe contener:
Es importante tener en cuenta que la entidad financiera está obligada a facilitar la FEIN 10 días antes de la firma del préstamo hipotecario en la notaria.
La FEIN se regula en la Ley 5/2019 y su contenido está fijado en el modelo de FEIN del Anexo I. Entre otra información, debe contener:
- La identidad y datos de contacto del prestamista y del intermediario de crédito si lo hubiera.
- Las características principales del préstamo.
- TAE y las variables utilizadas para su cálculo.
- Periodicidad y número de pagos.
- Importe de cada cuota hipotecaria.
- Tabla de amortización ilustrativa, con las limitaciones propias de la hipotecas fijas con bonificaciones y de las hipotecas variables.
- Condiciones del reembolso anticipado.
- Posibilidad de subrogar el crédito a otra entidad.
- Procedimiento de reclamaciones.
- Consecuencias para el prestatario de impagar la deuda u incumplir otras obligaciones contraídas.
- Supervisor, que será el Banco de España.
FiAE (Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas)
Definida en el artículo 14 b) de al Ley 5/2019:
Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
La FEIN y la FiAE son documentos que el notario revisará con nosotros, al menos un día antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario. En su presencia responderemos a un test cuyo objeto es concretar la documentación entregada y la información suministrada por el fedatario público.
Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
La FEIN y la FiAE son documentos que el notario revisará con nosotros, al menos un día antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario. En su presencia responderemos a un test cuyo objeto es concretar la documentación entregada y la información suministrada por el fedatario público.
Diferencias entre documentos: FIPRE, FEIN y FiAE
Después de conocer de qué trata cada uno de los documentos, a continuación veremos las diferencias entre ellos (FIPRE, FEIN y FiAE):
- FIPRE, es el primer documento que debe recibir el solicitante cuando visita a un banco para conocer las condiciones de un préstamo hipotecario. Esta Ficha de Información Precontractual (puede ser virtual o física), debe contener toda la información sobre las condiciones genéricas de la hipoteca que comercializa el banco. Los datos que debe incluir el documento a modo de información son la identificación de la entidad bancaria, las características básicas del préstamo (importe, plazo y finalidad), el tipo de interés con y sin bonificación, los gastos preparatorios, los productos que se tengan que contratar obligatoriamente (vinculados) o para rebajar el interés.
- FEIN y FiAE, son los dos documentos que el solicitante deberá recibir de parte de la entidad bancaria con un mínimo de diez días antes de la firma del contrato, es decir, que estos documentos serán entregados una vez que sea aprobada la solicitud del préstamo, y de allí radica su diferencia con la FIPRE.
Por una parte la FEIN será entregada al solicitante para darle a conocer las condiciones personalizadas del préstamo hipotecario concedido. Este documento, a diferencia de la FIPRE, tiene carácter vinculante para el banco.
Ahora bien, junto a la FEIN, el solicitante también debe recibir la FiAE, que contiene información sobre las cláusulas más delicadas del préstamo.
En resumen, conocer las diferencias entre FIPRE, FEIN y FiAE les permite a las personas conocer la función que cumple cada uno de estos documentos y en qué momento le deben ser entregados por la entidad bancaria. Es importante saber, que la FIPRE es un documento no vinculante, mientras que la FEIN y la FiAE sí lo son.
