¿Es buen momento para comprar una vivienda?

Echando un vistazo al panorama del mercado inmobiliario actual, en este post vamos a valorar la evolución del precio de las viviendas en España y determinar si se trata de un buen momento o no para comprar.

Además, se va a tener en cuenta el impacto post pandemia, lo que se traduce en la evolución del precio explicado por factores, económicos, políticos y demográficos. Así que sin más dilación, ¡Allá vamos!

                               

Durante la pandemia, los valores de la bolsa y precios de materias primas descendían como hacía años que no se veía. Sin embargo, el precio de las viviendas se mantuvo estable durante los meses que duró el estado de alarma, pese a la paralización de las compras de vivienda y solicitudes de hipotecas durante los primeros meses del estado de alarma. Recordemos que los notarios solo abrían para causas urgentes, lo que hizo que se paralizara toda la compraventa de viviendas casi por completo.

A día de hoy, no solo podemos afirmar que la compra de viviendas se ha restablecido por completo, y con ella, la concesión y firmas de hipotecas, sino que está llegando a un punto en el que el precio de la vivienda solo conoce la tendencia alcista. Todo ello, promovido por la escasez de stock inmobiliario y una creciente demanda tanto de inversores como de particulares.

Sin embargo, otras cosas han cambiado desde el anterior ciclo alcista del sector inmobiliario. En el pasado, bancos y entidades financieras posaban una auténtica alfombra roja a casi cualquier operación hipotecaria que se preciase. Ahora, en esta nueva época alcista en el sector, la banca lo tiene claro: no se puede volver a repetir los mismos errores que conllevaron al impago de hipotecas durante la crisis financiera del 2008 y años posteriores. 

Ahora bien, con el repunte de la economía y de las tasas de inflación, hemos visto un aumento de precios generalizado en el mercado. Con algunos ejemplos, el aumento de precios de las materias primas como la gasolina y la luz, pero también el aumento de precios de las viviendas.

Durante el primer semestre de 2024, el precio de la vivienda en España ha experimentado un aumento general del 3% en comparación con el año anterior.
 

Comunidad Autónoma	Variación interanual precio vivienda
Andalucía	+8,2%
Aragón	+3,9%
Canarias	+15,4%
Cantabria	+6,9%
Castilla y León	+3,2%
Castilla-La Mancha	+4,1%
Cataluña	+1,5%
Ceuta	+4%
Comunidad de Madrid	+9,5%
C. Foral de Navarra	-1,1%
Comunitat Valenciana	+10,3%
Extremadura	+3,9%
Galicia	+3,2%
Islas Baleares	+10,7%
La Rioja	+5,6%
Melilla	+8%
País Vasco	+4,1%
Principado de Asturias	+3,2%
Región de Murcia	+7,2%

Se espera que los precios de la vivienda mantengan una tendencia al alza moderada durante el resto de 2024, con un crecimiento estimado del 3%. Este crecimiento estará respaldado por una demanda constante en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, aunque algunas localidades podrían experimentar ajustes a la baja debido a la pérdida de poder adquisitivo y las subidas de los tipos de interés 

Hay que destacar que el sector de la construcción no crece tan rápido como lo hacen otros sectores después de la pandemia. Por ejemplo, la reactivación de compra de viviendas ha sido mucho mayor que la velocidad de crecimiento de nuevas viviendas,  factor que ha promovido el alza de precios de la compraventa.

Si siguen aumentando los precios de compra de las viviendas, la lógica nos dice que habrá mayor número de gente que no pueda hacer frente a la compra de una vivienda, teniendo en cuenta que para eso un persona o familia necesitará entorno al 30% del valor de la vivienda para poder hacer frente a la entrada para la compra más gastos. Además, también deberá cumplir con los estrictos requisitos de las entidades financieras para acceder a una hipoteca.
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Por otra parte, esto hará que aumente también la demanda de pisos en alquiler, lo que promoverá el aumento de sus precios. Un aumento del precio del alquiler supone, para el propietario, un aumento de la rentabilidad de sus inversiones, pero el escenario es mucho menos alentador para el futuro inquilino, ya que su capacidad de ahorro se verá mermada por el aumento de sus gastos mensuales. Todo ello derivará en una edad más tardía de compra de una vivienda propia.

De hecho, se pensó que con el alza de los tipos del año 2023 los precios podrían caer, pero nada más lejos de la realidad: o se han estancado, o han subido. Es por ello que ante la inminente bajada de tipos (sería la segunda este año para el BCE), todo hace indicar que los precios van a seguir al alza salvo que algún factor externo dicte lo contrario.

Lo primero de todo, debes valorar tu situación económica y laboral. Si vas a solicitar una hipoteca, el estudio es riguroso y deberás cumplir ciertos requisitos que garanticen tu solvencia y capacidad de pago de la hipoteca, actual y futura.

Como mencionábamos, el precio de la vivienda está en alza, y no podemos predecir hasta qué precio subirá el metro cuadrado ni cuándo volveremos a ver un descenso de precios de la vivienda. Por el momento, y de cara al 2024, la previsión es que el precio siga aumentando. Por lo que si tu situación socioeconómica te lo permite, quizás sí sea el momento de lanzarte a dar el paso y aprovechar los precios antes de que continúen subiendo.

En cualquier caso, la decisión es personal y todo dependerá de si es para inversión o vivienda principal, entre otros factores.

Si eres inversor, ten en cuenta que el precio de la vivienda está subiendo tan rápido que el precio de los alquileres. Pero, ¿Por qué? Porque si con tipos de interés elevados se ha excluido a una gran parte de posibles compradores, ahora bajándolos, se va a añadir teóricamente, más presión de demanda en una oferta que sigue siendo la misma, por lo que a una demanda creciente, y una oferta similar, el precio está abocado a aumentar. 

Por otro lado, para paliar el problema social de los alquileres, el Gobierno intenta limitar o fomentar la bajada de precios de estos. Luego, quizás no sea el mejor escenario para invertir en vivienda si no quieres exponerte a posibles riesgos de origen legislativo. Pero tengamos en cuenta que, si los precios de compraventa siguen subiendo, al fin y al cabo habrá un mayor volumen de potenciales inquilinos, todas aquellas personas que por su situación personal no puedan comprar una vivienda, por consecuencia, necesitarán de un alquiler.

Otro factor que no se puede dejar de lado, además del económico y el político es el demográfico. Es una realidad que la población en ciudades está aumentando cada año, y aunque la población en general a nivel nacional esté algo estancada, el crecimiento demográfico en grandes focos de trabajo, mayormente costa y grandes ciudades, son otra presión al alza tanto para precios de compra, como para el valor de los alquileres.