Mercado inmobiliario. ¿Oportunidad de compra?

Ya sabeis que yo miro todo, en todas partes, todo a la vez, para localizar posibles oportunidades de inversión que se produzcan debido a nuestro comportamiento irracional.

Llevo ya tiempo con mucha liquidez y no puedo estar seguro de cuándo ni por dónde llegará el nuevo mundo. Sigo sin ver los rayos de Sol, pero puede que haya algunos que yo no he visto todavía.

De momento la inflación subyacente en julio se ha mantenido en el 5,5% en Europa, y en España ha subido al 6,2% (el dato adelantado de agosto es del 6,1% para España). Ya es casi seguro que el BCE no bajará los tipos de interés en 2023, ni probablemente tampoco en 2024. O sea, seguirán las restricciones y habrá recesión (¿o ya estamos en ella?).

Todavía veo algunos (menos) intentos de colocar a los pardillos los pufos de donde los grandes quieren salir. El autoconsumo a distancia de energía solar fotovoltaica es uno de los últimos.

He anunciado en el blog mis compras (pocas y pequeñas) en bolsa, americana y española, pero no mis ventas, que han sido mayoría. Llevo además muchos meses (años) mirando el mercado inmobiliario y me he decidido a mirarlo un poco más despacio y poner aquí lo que me he encontrado en los últimos meses por aclararme las ideas y por si a alguien más le sirve.

Comprar una vivienda como inversión, igual que cualquier otra inversión, implica conseguir un buen precio en la compra y más tarde rentabilizar esa inversión, ya sea vendiéndola por un precio más caro o bien obteniendo una renta periódica a través de su alquiler. Y claro, como cualquier inversión, también está sujeta a gastos y a impuestos que reducen la rentabilidad. Adquirir un inmueble como vivienda particular utilizando esos mismos criterios da mucha seguridad. Si en el futuro debes cambiar de lugar de residencia, o mejorar tu vivienda, podrás venderla o alquilarla a un buen precio.

Aunque fue el mantra repetido por todos los agentes inmobiliarios en España desde los años 70 y hasta el 2008, el precio de la vivienda no sube siempre (y menos aún si tenemos en cuenta la inflación). Invertir en inmuebles no siempre es rentable. Pregunta a los que invirtieron en viviendas de 2004 a 2008.

¡Pero cuidado!, eso tampoco quiere decir que los precios vayan a bajar por siempre. De hecho en los últimos tiempos se han recuperado bastante. Voy a ver la evolución con datos para saber a qué atenerme.

Tras el estallido de la burbuja hipotecaria que provocó el fin del mundo Lehman en 2008, los precios de la vivienda cayeron, marcando un mínimo en los precios de compra en España en 2016. Desde entonces han subido de media más de un 30%. Y claro, esto es la media, no ha subido igual en todas partes.

Si miramos por comunidades autónomas, hay algunos datos interesantes como veréis en los gráficos de abajo (no pongo todas, sólo algunas que me interesan a mi. El que tenga interés en algún lugar en concreto puede mirar aquí o preguntar):

El mínimo en el precio de compra de las viviendas se alcanzó entre 2014 y 2017 en la práctica totalidad de las comunidades autónomas. Desde entonces sube con mayor o menor intensidad, observando zonas como Galicia o Extremadura donde los precios se han mantenido casi estables desde mínimos y otras como Madrid, Canarias o Andalucía con subidas muy fuertes.

Y dentro de Andalucía, es interesante ver este municipio en concreto:

Impresionante la subida de más del 100% desde 2013 en los precios de compra de esa magnífica localidad malagueña llamada Marbella.

Uno de los mecanismos disponibles para rentabilizar la inversión en vivienda es el alquiler, ya sea por años, meses, quincenas o incluso días. Para saber si la inversión es rentable o no (yo utilizo mis criterios, pero cada cual sabrá cuándo le merece la pena) tendremos que saber cuáles son los precios (anuales) a los que pueden alquilarse.

Podemos mirar cuál ha sido la evolución de los alquileres en la misma fuente de arriba:

En el caso del alquiler, el mínimo en España se produjo en 2014 y desde entonces ha subido un fantástico 70%. Está claro que el incremento del alquiler se ha producido en toda España desde 2014 hasta 2023 y no tiene visos de frenarse.  Pero esto también va por barrios. 

¿Dónde ha subido exactamente?:

En el municipio más "rico" de España de más de 40.000 habitantes (en 2020 Pozuelo de Alarcón, en Madrid) el alquiler se ha incrementado "solo" un 50% desde junio de 2014, más o menos igual que en el municipio de Madrid o en toda Extremadura (de media).

Sin embargo, en Barcelona el incremento del alquiler ha sido de cerca del 90% mientras que en Canarias el alquiler se ha duplicado (100%) desde 2014, y en Málaga ha subido un maravilloso 120%. En la población más "pobre" de España de más de 40.000 habitantes ( en 2020 Arona, en Santa Cruz de Tenerife) el alquiler ha subido un 104%.

Y aparece un patrón: Barcelona, Canarias o Málaga, donde el precio del alquiler se ha duplicado aproximadamente, son zonas altamente turísticas. Según parece, el mercado se ha trasladado más hacia el alquiler (de hecho al alquiler turístico) que a la compra para primera vivienda.Y esto es buenísimo para los dueños de viviendas, a pesar de los podemitas (¿ahora sumaritas?).

Veamos de nuevo ese municipio llamado Marbella:

¡Una subida del 135%!. Mi enhorabuena a los agraciados que invirtieron en una vivienda en Marbella en 2013.

Tomando esos datos de Idealista, la rentabilidad media bruta de un piso en alquiler en España, comprado a precios de hoy y alquilado a precios de hoy, es de cerca de un 6%.

No hay una relación directa de la rentabilidad con las subidas de los precios de compraventa o de los alquileres. La rentabilidad anual bruta que se puede obtener en Extremadura, Barcelona  o Galicia alquilando una vivienda que compremos hoy en día (a esos precios medios) es de un 7,7%, un 7,2% y un 7,1% respectivamente, mientras que en Málaga, Madrid o Canarias se encuentran rentabilidades de 5,5%, 6,0% y 6,7% respectivamente.

Y claro, esto es muchísimo más complejo desde la entrada de las nuevas plataformas online (como airbnb) que multiplican las rentabilidades por alquiler.

Además en la mayoría de los lugares turísticos hay temporadas altas y temporadas bajas, y encima los impuestos y gastos aplicables en cada comunidad autónoma y en cada ciudad son distintos. Pero es que, además, podríamos conseguir mejores precios de compra en subastas (eso de fácil no tiene nada, que conste). En cualquier caso, esos números me sirven para hacerme una idea aproximada de las rentabilidades.

Claro, lo ideal hubiera sido comprar una vivienda en la provincia de Málaga a precios de 2014, para alquilarla desde entonces obteniendo unos ingresos crecientes. En ese caso tendría ya una revalorización de la vivienda de al menos un 90% con respecto a los precios de compra, y una rentabilidad anual por alquiler muy buena y creciente si usamos el precio de compra de 2014 como referencia.

El que comprara en Marbella en 2013 estaría obteniendo ahora un rendimiento anual bruto, vía alquiler, de al menos un 10%, con una vivienda que se ha revalorizado más del 100%.

¡Qué bonito es hablar a toro pasado, Manolete!

En cualquier caso, si compramos ahora para alquilar, las rentabilidades tampoco son para tirar cohetes, aunque sí superan la rentabilidad de los bonos del estado en España. Eso sí.

Por supuesto, seguro que pueden encontrase chollos aptos para todos los bolsillos (bolsillos que puedan permitirse algunas decenas de miles de euros, claro): casitas para reformar en zonas rurales en Galicia, subastas de viviendas baratas en zonas de costa que aún no subieron exageradamente, etc., y que puede que en el futuro experimenten una subida (y puede que no).

Pero eso supone tener tiempo y ganas de cuidar de ese negocio en zonas remotas, que no es mi caso. (Hay empresas especializadas en alquilar y mantenerte el negocio, pero esto reduce la rentabilidad).

En apariencia la ecuación es sencilla. Los precios suben porque hay más demanda que oferta y viceversa. ¿No?

La construcción de viviendas nuevas comenzó a incrementarse a partir de 2016, adaptándose a la demanda, tras haberse ido casi a cero en los años malos tras la burbuja subprime (si no sabes qué pasó entre 2007 y 2015, the big short es un buen resumen. Te recomiendo ver la película un par de veces seguidas, parando, repitiendo y estudiando muchos de los pantallazos, libros y diálogos que aparecen. Lo más normal es que vomites al darte cuenta de quienes estuvieron involucrados en los fraudes y de que ninguno acabó en la cárcel).

De acuerdo, no estamos ni de cerca en los niveles de la burbuja de 2007, pero debemos saber si se vende todo lo que se construye y en qué condiciones.

Este es el problema que España arrastra desde 2009. Hay un enorme stock de vivienda nueva invendible. De ese stock la Sareb tiene "sólo" 50.000 viviendas. Evidentemente, el anuncio de hace unos meses del gobierno de movilizar ese parque de viviendas no era para bajar los precios, sino para dar salida al peso muerto que la Sareb todavía tiene, aprovechando las últimas subidas de precios de las que he hablado más arriba.

Bancos y fondos seguirán ese mismo camino y sacarán a la venta los activos que aún les queden, ahora que los precios se han recuperado algo. Pero va a costar que el stock se reduzca a niveles saludables. Los fondos de inversión sabían que tardarían en deshacerse de sus stocks y de momento siguen rentabilizando sus inversiones vía alquiler, sobre todo viviendas en zonas turísticas (Andalucía, Canarias, Barcelona, Madrid...).

Bueno, vale. Hay un stock grande de vivienda nueva (mucha de ella invendible salvo que tiren los precios por los suelos), también se está recuperando un poco la construcción de nueva vivienda, pero la cuestión es: ¿Se venden casas?

La compra de viviendas ha subido desde 2014, pero la mayor parte son de segunda mano, no nuevas. Por eso no crece todavía más la construcción de viviendas nuevas, porque no se venden muchas. En realidad se construye más de lo que se compra.

Esto, unido a lo que suponemos que deberían hacer bancos y fondos para deshacerse de los inmuebles invendibles debería significar que bajarán los precios de la vivienda, ¿no?.

Pues bien, 2023 ha traído una caída en los precios generalizada en los países de la OCDE (debido a los altos tipos de interés) pero no en España. Es verdad que aquí se ha estancado la compraventa de viviendas desde mayo de 2022, pero vamos, no se me ocurrirá a mi apostar a una bajada en los precios de la vivienda en el corto plazo en un lugar concreto.

(Nota: Estos días los medios han comenzado a anunciar bajadas en los precios)

¿Alguien se atreve a decir si van a bajar los precios de la vivienda en Marbella y a partir de cuándo?. Si alguien se atreve, que lo ponga en comentarios y su predicción quedará en el blog para la posteridad.

Desde luego no voy a ser yo quien se meta en el mercado de la vivienda en estos momentos sin saber qué pasará con ese monstruo de 450.000 viviendas "nuevas" sin vender y en posesión de bancos y fondos. Aunque la demanda se haya recuperado.

(Nota: Dios me libre de aconsejar a nadie, pero si alguien necesita comprarse su primera vivienda, quizá le convenga mirar todos estos datos de arriba más despacio y esperar a que la recesión siga haciendo su trabajo).

Otra opción es comprar garajes. Este tipo de inmuebles pueden conseguirse en España por algunos (pocos) miles de euros. Unos 12.000€ de media.

El precio de los garajes subió en España un 14,5% de media en 2022. En realidad esto significa que los garajes bajaron también muchísimo de precio hasta 2020 y que en 2022 han recuperado el precio que tenían en 2017.

El mínimo en este caso se alcanzó en 2020 y estos tres últimos años están subiendo de precio, sobre todo en las localidades donde hay más problemas de aparcamiento (zonas con construcciones antiguas y familias jóvenes). En este caso Galicia, la Rioja y Canarias son los reyes de la subida. Logroño en concreto ha tenido una subida de casi un 50% sólo en el año 2022.

Los garajes en zonas muy concurridas y con problemas de aparcamiento podrían tener todavía recorrido.

Por seguir con el ejemplo que empecé aquí, veamos los precios de los garajes en la plaza de Castilla de Madrid, tanto para compra como para alquiler.

Los 5 precios más baratos en esa zona  para garajes que pueden ser usados por "coches grandes" (agosto 2023) son: 5340€, 5700€, 5750€, 6975€ y 9000€. O sea, 6553€ es el precio más barato (en promedio) que podríamos encontrar en estos momentos en esa zona para una plaza de garaje razonable. Siguiendo mis criterios, un precio adecuado para alquilar esas plazas de garaje sería de un 10% anual (neto). Eso implica que el precio de alquiler debería rondar los 60€ mensuales.

Los 5 precios de alquiler más baratos en la zona para "coches grandes" son 30€, 30€, 40€, 45€ y 60€ al mes, es decir, de media 41€, lo que significa un 7,5% bruto de rentabilidad.

Tampoco está mal comparado con los bonos del estado...sobre todo sabiendo que el 99% de los garajes se alquilan "en negro".

Bueno, los garajes son otra posibilidad, si se encuentran chollos en zonas concurridas y cerca.

En este caso la evolución fue similar al resto de inmuebles en España.

Los máximos se alcanzaron más o menos en 2008 y desde entonces el precio bajó, quedándose estancado (en promedio en España).

En este caso, además, hay que destacar que muchos terrenos rústicos que antes sólo podían usarse para cultivos humanos, poco rentables en general, ahora se aprovechan para instalar campos eólicos, cultivar biocombustibles, o como huertos solares, que son opciones mucho más cómodas para el propietario y, en la mayor parte de los casos, mucho más rentables (gracias a las subvenciones).

Pero, un momento: ¿No está Bill Gates comprando terrenos cultivables como si no hubiera un mañana?. Pues sí, este señor (o su equipo de inversión más bien) piensa que, si la población mundial aumenta y esa población sigue comiendo (y sería bueno que así fuera), que si además no conseguimos incrementar la producción de comida por hectárea (está llegando una revolución bestial que multiplicará los rendimientos, pero eso está por ver), si encima los terrenos agrícolas tienen que competir con otros usos, como el de las energías renovables,... lo más normal es que los precios suban en el futuro. ¿No?.

Pues lo mismo que decía antes con la vivienda, puede que sí o puede que no. Lo que sí es cierto es que siempre se podrá obtener algún rendimiento del terreno, aunque sea cultivándo comida en caso de necesidad y eso ya es un valor añadido.

La opción de los terrenos rústicos me gusta, aunque sólo si encuentro un chollazo, y no sé si me veo viviendo en un rancho y defendiendo el terruño a lo John Dutton salvo que me encuentre en la obligación. Hay que tener en cuenta los cambios legislativos que se han producido al respecto y que en muchas comunidades autónomas prohíbe construir viviendas en este tipo de terrenos.

Por último voy a echar un vistazo a los locales comerciales.

Al contrario que las viviendas o los garajes, los precios de los locales comerciales en España han seguido bajando desde 2014, un 16% en concreto, hasta 2021, aunque parece que están empezando a repuntar desde entonces.

Resulta que  la apertura de tiendas físicas ha vuelto a niveles de 2019, los fondos han redescubierto los parques comerciales, la venta de locales comerciales subió un 120% en 2022 y los precios del alquiler de los locales han empezado a subir este año en Barcelona, por poner algunos ejemplos de noticias actuales.

Pues sí, a pesar del desastre que ha supuesto la pandemia para el trabajo presencial y para los negocios a pie de calle (a pesar de Amazon y Alibaba), parece que el mundo está perdiendo el miedo a salir, a irse de vacaciones, a trabajar presencialmente y a ir a comprar a los abarrotados centros comerciales. ¿Son estos los primeros rayos de luz?

Hay pequeños locales a pie de calle en lugares muy turísticos y concurridos, pero también hay multitud de centros comerciales abiertos a finales del siglo XX que han quedado anticuados, obsoletos tras las crisis de 2008 y de 2020 y que necesitan reinventarse. Esos locales tienden a ser muy pequeños para las normas actuales y solo tienen dos caminos, o se convierten en algo nuevo, demandado por la sociedad, o desaparecerán (ya están desapareciendo).

Voy a hacer el mismo ejercicio que hice arriba con los garajes, esta vez con datos de Triana (Sevilla):

Los locales más baratos que pueden encontrarse en Triana cuestan 10800€, 10800€, 12000€, 50000€ y 55000€. Usando el mismo criterio de antes, necesitaríamos alquilarlos por al menos unos 223€ al mes en promedio para obtener una rentabilidad bruta del 10%. Cambiando a "alquiler", los 5 precios más baratos en esa misma zona son 350€, 350€, 350€, 350€ y 375€, es decir, 355€ brutos, lo que viene siendo un 16% de rentabilidad bruta. Claro, el problema es que hay que incluir gastos de comunidad, impuestos y otros (como habría que hacer en el caso de la vivienda y garajes). Eso supone un 21% de IVA y un 19% de IRPF en impuestos, es decir, nos quedarían unos 240€ netos, sin restar otros gastos. Pero bueno, con algo de ingeniería económica es posible que pudiéramos obtener el ansiado 10% neto de beneficios anuales.

Desde luego me gustan los números, aunque es posible que la recesión todavía baje más los precios.

Sigo pensando que no es momento de invertir en bolsa, y por eso la mayor parte de mis operaciones desde finales de 2021 han sido ventas (a buenos precios). En este periodo de ya casi 2 años he comprado algo de metales preciosos (monedas) y he hecho algunas inversiones pequeñas en bolsa, y aún así me encuentro con casi un 50% de liquidez.

Efectivamente, a partir de 2013 y hasta la subida de los tipos de interés el negocio inmobiliario ha tenido un tímido resurgir. Resurgir que parece estar frenándose. La recesión está trayendo bajadas en los precios en todo el mundo que aún no se han materializado en España.

El momento óptimo para comprar viviendas en España, tras la crisis subprime, fue entre 2013 y 2017, dependiendo de la localidad. Quizá todavía puede ser rentable comprar viviendas muy baratas en subastas para reformarlas y alquilarlas en airbnb (por ejemplo). Y aún así no estoy seguro de si se podría alcanzar el 10% de rentabilidad neta. En cualquier caso, hay que tener en cuenta algunas otras cuestiones, como la "okupación" (sobre todo en pisos de subastas), que pueden amargarte la inversión.  Además la nueva legislación sobre el alquiler no facilita las cosas. Así que, para plantearse este negocio, parece buena idea esperar unos meses más y ver la evolución. Si llega la bajada, y la legislación se reforma, entonces quizá mire los precios en zonas interesantes cercanas a mi domicilio.

Los garajes han empezado a subir más tarde (2020). Las rentabilidades no son espectaculares, aunque también depende del precio al que consigamos comprarlos y al precio que se alquilen a lo largo de los próximos 10 años. Del mismo modo es primordial seleccionar muy bien la zona donde se compra. Hay que tener en cuenta que las rentabilidades en este caso son razonables porque nadie se plantea pagar todos los impuestos correspondientes, pero cuando hacienda se plantee regularizar esto, las rentabilidades se ajustaran.

Los terrenos rústicos son lo que son. Los cálculos de rentabilidades deben hacerse a partir de cultivos. Si luego se consigue que algún fondo lo alquile para un huerto solar u otros usos, pues estupendo, pero no hay que contar con ello. Hay algunos cultivos vinculados a las energías renovables, como el ricino o la camelina, con buenos retornos y que pueden ser una opción interesante. A cambio hay que trabajar el campo para maximizar la rentabilidad y esto de cómodo no tiene nada. A pesar de todo, me gusta la opción como seguro de vida, por si en el futuro tenemos que depender de lo que cada uno cultive por si mismo para subsistir. Quien sabe. No invertiría una parte importante de mi patrimonio, pero si encuentro uno con un precio razonable, fácilmente accesible y en un lugar con una legislación adecuada, es posible que me plantee comprar algún terreno rústico.

Los locales comerciales acaban de despertar en 2022. Después de la locura del fin del mundo Covid, la gente ya no quiere oír hablar de confinamientos, distancias sociales ni otras medidas que nos obligaron a ser menos humanos. Lo que está de moda ahora es salir, ver a la gente y convivir con ella. Terrazas llenas, discotecas a reventar, tiendas como no se veían desde hacía 4 años...No es que la rentabilidad sea una locura, pero sí parece buen momento para comprar locales comerciales. No hay muchos locales comerciales nuevos y la demanda está aumentando. Los precios están muy ajustados y los alquileres empiezan a subir. Lo esperable es que los precios suban y los alquileres se ajusten a la demanda. De nuevo, la selección de la zona es tan importante como encontrar buenos precios.

He localizado algunos locales comerciales con precios de venta por debajo del valor catastral, y cuyo alquiler quizá me permita recuperar ese 10% anual neto de beneficio que me he fijado. También vigilo las subastas. Es verdad que la recesión puede traer aún meses complicados, pero también es cierto que la inflación, a la larga, hará que los precios suban.

Me da la impresión de que hay mucha gente buscando pisos y garajes, pero pocos todavía buscando terrenos rústicos y menos aún locales comerciales. Así que yo por mi parte voy a tratar de aprovechar estos rayos de Sol mientras el rebaño mira hacia otro lado.

Como dicen los chicos de U2, ese grupo musical sin paridad de género, quiero sentir la luz del Sol en mi cara y veo la nube de polvo desaparecer sin dejar rastro, quiero guarecerme de la lluvia venenosa, allá donde las calles no tienen nombre. Voy allí contigo, es todo lo que puedo hacer.