Como si de un auténtico mercado alcista se tratara, el precio de la vivienda en España no ha hecho más que subir y establecer zonas de soporte. En estos últimos años, a pesar de la zancadilla económica en forma de subidas de tipos, si hay un sector que no ha vivido ni mucho menos una contracción en lo que a precios se refiere, es el mercado inmobiliario español.
En este artículo vamos a descubrir qué factores hacen que la vivienda suba o baje de valor, los últimos datos del IPV (Índice del Precio de la Vivienda), la evolución de las principales zonas de España, y el escenario que se avecina para 2025.
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¿Qué factores internos y externos afectan al precio de la vivienda?
El precio de una vivienda está influenciado por una variedad de factores, tanto internos como externos. Estos interactúan entre sí para determinar la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario:
En primer lugar, exponemos los siguientes factores internos:
- Oferta y demanda: La relación entre la cantidad de viviendas disponibles y la cantidad de compradores interesados afecta directamente los precios. Cuando la demanda supera la oferta, los precios tienden a subir. En nuestro caso, la demanda supera con creces la oferta, por lo que este es uno de los factores principales de la no bajada de precios en nuestro país.
- Ubicación: La ubicación es un factor crucial. Las viviendas en áreas urbanas o con acceso a servicios y transporte suelen tener precios más altos. Si a ello le añadimos el factor anterior es como “echarle más leña al fuego”.
- Características de la vivienda: Tamaño, calidad de construcción, número de habitaciones, comodidades y estado general influyen en el precio. Este factor es el único factor en el que puedes tener algún tipo de impacto directo. Es decir, reformar o realizar obras en tu vivienda está mayormente en tus manos. Así como mejorar sus calidades.
En segundo lugar, tendríamos los factores externos:
- Política monetaria: Las tasas de interés y las políticas del BCE afectan la accesibilidad a los préstamos hipotecarios. Tasas bajas pueden estimular la demanda y aumentar los precios, aunque esto es todo lo contrario a lo que tenemos actualmente. Eso sí, este factor por sí solo no ha servido para empujar los precios hacia abajo.
- Demografía: Cambios en la población, como el envejecimiento o la migración, influyen en la demanda de viviendas. Ciudades con crecimiento poblacional tienden a ver aumentos en los precios. Es por ello que, las grandes ciudades ven como cada vez la demanda va en aumento y la oferta se ve totalmente desbordada.
En resumidas cuentas, nos encontramos en este año 2024 con una demanda aún mayor en las grandes ciudades. Esto se debe principalmente, a la ubicación y el aumento demográfico. Y si, además, los tipos de interés van a iniciar este año una tendencia bajista, junto con una tendencia alcista a nivel económico, nos encontramos ante una más posible tendencia alcista en los precios de la vivienda en España. Aunque de una manera menos agresiva, buscando techo progresivamente.
Datos del IPV en los últimos años
Para comprender mejor la evolución de los precios de la vivienda, nos podemos apoyar en el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) que realiza el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En este sentido, el IPV que ha ido evolucionando de la siguiente forma:
- 2020: año en el que debido a la crisis del COVID-19, la vivienda de segunda mano llevó la delantera con diferencia respecto a la de nueva construcción. Se refleja perfectamente en el índice, teniendo como mejor trimestre la vivienda de segunda mano una tasa del 8,20%, y la de nueva construcción, un 3,20%.
- 2021: en este año los índices se igualaron al 4% en el tercero y al 6% en el cuarto trimestre, vaticinando un cambio de ciclo en lo que peso evolución del precio se refiere para el posterior año.
- 2022: se confirma el cambio de ciclo y en 3 de los 4 trimestres del año la vivienda nueva supera en evolución de precio a la usada, viviendo ambos índices un aumento respecto al año anterior.
- 2023: la tendencia en los precios es la misma respecto a la vivienda nueva, incluso marcando un récord del 11% en el tercer trimestre de este año. Sin embargo, la vivienda usada empieza a experimentar un leve retroceso, dejando la mayor parte del peso del crecimiento del índice, en la vivienda nueva.
Así pues, lo que podemos esperar para este año 2024, es una tendencia de tasas positivas en el IPV, pero sin sobrepasar el récord del 11%, tasa que no ocurría desde el año 2007, año previo al estallido de la gran burbuja inmobiliaria.
Por ello, la vivienda seguirá valiendo cada vez más, pero a un menor ritmo hasta que se den las tan esperadas bajadas de tipos. En cuanto esto suceda, el ritmo de crecimiento del IPV volverá a estimularse ante la mayor facilidad de acceso a un préstamo hipotecario.
Regiones y zonas donde más y menos ha subido el precio de la vivienda en España
La variación en los precios de la vivienda no es uniforme en todo el territorio español. A continuación, analizaremos las áreas clave:
- Zonas con mayor incremento de precios: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Mallorca son ciudades que han sido líderes en el aumento de precios. La demanda de viviendas en el centro urbano, costa, y alrededores ha impulsado el valor de la vivienda. Además, la inversión extranjera ha sido uno de los aspectos clave.
- Zonas con menor incremento o estabilidad de precios: Galicia, Extremadura y las zonas rurales en general, han experimentado un crecimiento más moderado. La falta de grandes centros urbanos y la menor demanda han mantenido los precios relativamente estables.
En resumen, aunque las diferencias regionales en el mercado inmobiliario son notables, la tendencia es conjunta. Eso sí, con mayor o menor fuerza según la región y el tipo de zona que estemos analizando.
Escenarios para 2024
Mirando hacia el futuro, es crucial considerar los posibles escenarios y desarrollar estrategias para enfrentar los cambios en el mercado. Aquí presentamos los 3 escenarios posibles y sus consecuencias en lo que se refiere a evolución de tipos:
- Subidas de tipos: Una improbable subida de tipos de interés por parte del BCE, supondría una presión bajista hacia el precio de la vivienda que tarde o temprano se vería reflejado en el precio de la vivienda, ya sea nueva, o usada.
- Estabilización de tipos: Si no bajan, tal y como se prevé, la vivienda tarde o temprano terminará cediendo su empuje al alza. Ello supondrá primero un retroceso en el crecimiento, para dar lugar más tarde, a una teórica bajada de precios.
- Bajadas de tipos: Daría lugar sin lugar a duda a un ciclo aún más alcista de precios en la vivienda. Siempre y cuando, el resto de los factores mencionados se mantenga constante.
En conclusión, el precio de la vivienda en este año 2024 debería comenzar a experimentar una estabilización, para así, dejar de aumentar al menos al ritmo del año 2023. Conforme se apliquen las bajadas de tipos, como serán graduales y a cuentagotas en el tiempo, al mercado no le dará tiempo en teoría, de experimentar otra dinámica alcista al menos, tan vertical.
