Si una nueva legislación otorgara a jueces y secretarios el derecho a un 3% sobre las adjudicaciones... ¿Seguirían siendo tan bordes con los subasteros?
El pasado viernes explicaba cómo nuestros amados legisladores, creyendo sin duda que hacen un bien legislando en contra de los subasteros, realmente producen el efecto contrario pues por una parte no consiguen que acuda a las subastas un mayor número de postores particulares y por otro provocan que los subasteros profesionales ofrezcan menos dinero ahora que no pueden ceder los remates, que antes que sí podían cederlos.
Pero no son sólo los legisladores los únicos en meter la pata y perjudicar las posibilidades de que los bancos, y los acreedores en general, puedan recuperar normalmente los créditos impagados. Los juzgados en general y cada uno de ellos en particular, contribuyen y mucho, a crear un ambiente peligroso o, al menos, incómodo para la inversión en subastas judiciales.
Voy a pasar por encima sobre la innegable antipatía generalizada que los empleados judiciales sienten hacia los subasteros. Es real, existe y...... me resbala. Si al principio me podía afectar, la verdad es que ahora me da igual, ellos están ahí para hacer su trabajo, les guste o no y, si me tienen que dar cualquier documento, me lo van a tener que dar, si no hoy, mañana. No tienen más remedio. A mí tampoco me gusta el careto avinagrado que muchos ponen y me tengo que aguantar, así que no pasa nada porque ellos tengan que aguantar la presencia de algún subastero de vez en cuando.
Lo que sí perjudica y mucho a los posibles licitadores en subastas, profesionales o no, son las muchas limitaciones que ponen los juzgados a la hora de examinar los expedientes judiciales:
- Algunos juzgados permiten ver expedientes sólo algunos días, por ejemplo que se puedan ver sólo los viernes, o sólo martes y jueves.
- Otros, además, te imponen un horario muy restringido, de manera que ese día y dentro del horario hay bofetadas para hacerse con el expediente.
- Otros juzgados sólo te permiten ver los expedientes de subasta una semana antes de la fecha señalizada para la celebración de la misma. Estupidez máxima, que sólo sirve para estorbar a los posibles licitadores, porque si hay treinta personas interesadas en un expediente concreto, los treinta lo van a ver tanto si se tienen que concentrar en una sola semana como si disponen de un mes para verlo.
No se desahogan más los juzgados por imponer estas restricciones temporales, no obtienen ninguna ventaja y, sin embargo son muchos los inconvenientes que causan a los licitadores interesados.
Aunque está claro que estas medidas restrictivas no perjudican tanto a los licitadores particulares que se interesan por muy pocas subastas porque buscan viviendas muy concretas, como a los subasteros profesionales que lógicamente se interesan por todo tipo de viviendas y tienen que examinar cuantos más expedientes mejor.
Pero la máxima dificultad que actualmente están imponiendo los juzgados es precisamente la que más perjuicios nos puede causar tanto a los subasteros profesionales como a los simples particulares, a estos últimos más por ser novatos sin experiencia. Se trata de la costumbre que se está extendiendo de no permitir que examinemos el expediente completo, permitiéndonos ver exclusivamente la Certificación Registral, la Tasación del perito y el Edicto de subasta.
Ya expliqué en el relato sobre la "Subasta judicial de nueve años" lo nefasta y ruinosa que nos puede resultar esta práctica y cómo a veces es mejor no continuar con la subasta antes que correr según qué riesgos. Acordémonos de la mujer desesperada de "Esta casa es una ruina", imaginando cómo estaba de desesperada habiendo sido ella la responsable de haber mirado mal el expediente sin darle a las notificaciones la importancia que tienen, cómo estaría si el problema hubiera sido que, por un capricho, el secretario de aquél juzgado fuera de los que no permiten ver el expediente completo. Ahora tendría culpable con nombre y apellidos.
Pues bien, desde la pasada Navidad los dos juzgados más importantes de Madrid para los subasteros, que son los juzgados donde se tramitan todos los procedimientos hipotecarios de la ciudad, se han unido a ésta estúpida costumbre y no permiten examinar más que el Edicto de subasta y la Certificación de Cargas. A parte de la anterior limitación de toda la vida de no permitir ver los expedientes hasta una semana antes de la fecha de celebración.
¿Avisarán cuando un perjudicado por la subasta se haya personado amenazando con una tercería de dominio? ¿Nos advertirán a los postores que las notificaciones se han realizado de manera dudosa? ¿Nos avisarán de posibles derechos de retracto? Evidentemente no. O sí, no lo se, pero me entra la duda y eso no me gusta.
Imaginemos que el sistema de subastas cambia en España y que la nueva legislación otorga a los jueces y a los secretarios judiciales el derecho a cobrar (del Estado o del mejor postor, da igual) un porcentaje del 3% del precio final de adjudicación...
En ese caso ¿Creen mis inteligentes lectores que continuarían las actuales restricciones a los posibles licitadores? ¿O por el contrario creen que en ese caso todo serían facilidades y el inicio de una nueva política de puertas abiertas y máxima información?
Yo lo tengo claro, pero ahora vosotros tenéis la palabra...
Muy relacionados con este post, son de imprescindible lectura:
1- Lecciones para subastas judiciales: El expediente judicial
2- El expediente judicial, segunda lección
3- El expediente judicial, tercera lección
Aunque está claro que estas medidas restrictivas no perjudican tanto a los licitadores particulares que se interesan por muy pocas subastas porque buscan viviendas muy concretas, como a los subasteros profesionales que lógicamente se interesan por todo tipo de viviendas y tienen que examinar cuantos más expedientes mejor.
Pero la máxima dificultad que actualmente están imponiendo los juzgados es precisamente la que más perjuicios nos puede causar tanto a los subasteros profesionales como a los simples particulares, a estos últimos más por ser novatos sin experiencia. Se trata de la costumbre que se está extendiendo de no permitir que examinemos el expediente completo, permitiéndonos ver exclusivamente la Certificación Registral, la Tasación del perito y el Edicto de subasta.
Ya expliqué en el relato sobre la "Subasta judicial de nueve años" lo nefasta y ruinosa que nos puede resultar esta práctica y cómo a veces es mejor no continuar con la subasta antes que correr según qué riesgos. Acordémonos de la mujer desesperada de "Esta casa es una ruina", imaginando cómo estaba de desesperada habiendo sido ella la responsable de haber mirado mal el expediente sin darle a las notificaciones la importancia que tienen, cómo estaría si el problema hubiera sido que, por un capricho, el secretario de aquél juzgado fuera de los que no permiten ver el expediente completo. Ahora tendría culpable con nombre y apellidos.
Pues bien, desde la pasada Navidad los dos juzgados más importantes de Madrid para los subasteros, que son los juzgados donde se tramitan todos los procedimientos hipotecarios de la ciudad, se han unido a ésta estúpida costumbre y no permiten examinar más que el Edicto de subasta y la Certificación de Cargas. A parte de la anterior limitación de toda la vida de no permitir ver los expedientes hasta una semana antes de la fecha de celebración.
¿Avisarán cuando un perjudicado por la subasta se haya personado amenazando con una tercería de dominio? ¿Nos advertirán a los postores que las notificaciones se han realizado de manera dudosa? ¿Nos avisarán de posibles derechos de retracto? Evidentemente no. O sí, no lo se, pero me entra la duda y eso no me gusta.
Imaginemos que el sistema de subastas cambia en España y que la nueva legislación otorga a los jueces y a los secretarios judiciales el derecho a cobrar (del Estado o del mejor postor, da igual) un porcentaje del 3% del precio final de adjudicación...
En ese caso ¿Creen mis inteligentes lectores que continuarían las actuales restricciones a los posibles licitadores? ¿O por el contrario creen que en ese caso todo serían facilidades y el inicio de una nueva política de puertas abiertas y máxima información?
Yo lo tengo claro, pero ahora vosotros tenéis la palabra...
Muy relacionados con este post, son de imprescindible lectura:
1- Lecciones para subastas judiciales: El expediente judicial
2- El expediente judicial, segunda lección
3- El expediente judicial, tercera lección
