La Condición resolutoria como garantía del pago aplazado en las compraventas de bienes inmuebles es un instrumento de obvia utilidad para que nos apoyemos en él a la hora de facilitar la venta de nuestros activos, pero a los subasteros nos interesa mucho más cuando nos encontramos la condición resolutoria como carga registral en las subastas judiciales.
La condición resolutoria expresa es una garantía del cumplimiento de la obligación del comprador en contratos de compraventa con parte del precio aplazado. En virtud de dicha cláusula, las partes acuerdan que la falta de pago del precio aplazado o de alguno de sus plazos (suelen ser letras de cambio) dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa.
Una vez que ha sido inscrita, la condición resolutoria tiene eficacia "erga omnes" (frente a todos), incluso frente a posteriores adquirientes. Es decir, crea un derecho expectante de readquisición del inmueble que se vende, en favor del vendedor. La resolución del contrato de venta extingue no sólo el derecho del comprador, sino también el de los adquirientes posteriores que traigan causa de él. Se rige por el art. 1504 del Código Civil.
Una vez resuelto el contrato, el comprador ha de devolver el inmueble vendido sin cargas ni hipotecas, a menos que el vendedor haya prestado consentimiento a las posposiciones de rango registral de la condición resolutoria respecto de la hipoteca.
La cláusula resolutoria se puede posponer a la hipoteca futura (con ciertos requisitos, entre otros el consentimiento expreso del vendedor), posposición que puede resultar perjudicial para el vendedor mismo:
- Si se ejercita primero la cláusula resolutoria, la hipoteca subsiste y el vendedor recupera, por tanto, una propiedad gravada con una hipoteca.
- Si se ejecuta primero la hipoteca, la cláusula resolutoria se extingue como carga de rango inferior.
Aún así, a veces las promotoras no tienen inconveniente en que las condiciones resolutorias se pospongan a los créditos hipotecarios pues, de lo contrario, les resultaría imposible vender sus promociones inmobiliarias al negarse los bancos a conceder hipotecas con semejante espada de Damocles sobre las mismas.
¿De todo lo anterior qué es lo que nos importa saber a los subasteros? En la Certificación de Cargas es muy sencillo averiguar si existe o no condición resolutoria, pues el Registrador enumera las cargas que afectan a la finca y tan sólo hay que comprobar si dicha condición resolutoria ha sido pospuesta o no a la hipoteca.
Si ha sido pospuesta no hay problema, pues se trata de una carga posterior y será cancelada.
Pero si la hipoteca ejecutada no ha sido antepuesta a la condición resolutoria, o no se trata de la primera hipoteca sino de una posterior, o se trata de un embargo, entonces es una carga anterior y además de las que dan la lata pues si la venta se realizó hace muchos años puede ser complicado localizar al vendedor para zanjar el asunto.
Echevarri trató este tema de refilón el 11 de junio del año pasado en "Avales o condiciones resolutorias"
¿De todo lo anterior qué es lo que nos importa saber a los subasteros? En la Certificación de Cargas es muy sencillo averiguar si existe o no condición resolutoria, pues el Registrador enumera las cargas que afectan a la finca y tan sólo hay que comprobar si dicha condición resolutoria ha sido pospuesta o no a la hipoteca.
Si ha sido pospuesta no hay problema, pues se trata de una carga posterior y será cancelada.
Pero si la hipoteca ejecutada no ha sido antepuesta a la condición resolutoria, o no se trata de la primera hipoteca sino de una posterior, o se trata de un embargo, entonces es una carga anterior y además de las que dan la lata pues si la venta se realizó hace muchos años puede ser complicado localizar al vendedor para zanjar el asunto.
Echevarri trató este tema de refilón el 11 de junio del año pasado en "Avales o condiciones resolutorias"
POSTDATA ABRIL DE 2015:
Han transcurrido casi cinco años y medio desde que escribi este post en los albores del blog y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado a las condiciones resolutorias, que a pesar de lo mucho que ha cambiado el negocio inmobiliario, aún se continuan usando para vender viviendas, aunque evidentemente con mucha menos frecuencia que hace quince o veinte años.
Han transcurrido seis años desde que publiqué este post y ahora puedo decir lo muy satisfecho que me siento del mismo. Es uno de los más leídos de este blog.
No os lo perdáis:
Y también con mucha relación con las condiciones resolutorias, he publicado en el mismo blog de Subastanomics el siguiente post respecto a las compraventas de bienes inmuebles con precio aplazado:
De verdad que ambos artículos merecen la pena.
