Una mirada al largo plazo (hipotecario)

Si a Septiembre de 2023 una persona se planteara la compra de una vivienda y para ello tuviera que solicitar una hipoteca, ¿debería ir a una con tipo de interés variable o mejor con tipo de interés fijo? Difícil respuesta a una difícil pregunta, pues dependerá de muchos más factores a considerar. Por ejemplo, si el importe y el término del préstamo no es elevado, y los solicitantes generan altos ingresos o cuentan con bienes que les permitan en cualquier momento liquidar gran parte de la deuda si los intereses se disparan, la disyuntiva entre fija y variables no será tan relevante. Pero si nos vamos al caso típico en España (hipoteca por valor de entre 130-150k€ y con un plazo medio de devolución de 20-25 años), existen otros factores a considerar. 

En primer lugar, indicar que el Euribor cerró Agosto al 4.073%, mientras que la media histórica desde que existe este índice se sitúa en el 1.814%, pero este último dato conviene desmenuzarlo para saber exactamente a qué nos atenemos cuando hablamos de media histórica. Desde mediados de 2012, el Banco Central Europeo (y casi todos los bancos centrales de los principales países y regiones) comenzaron con el QE y su política de tipos laxos para estimular la economía. Realmente su origen fue la reversión de las políticas de austeridad que los países del norte de Europa (más saneados) impusieron a sus vecinos del sur (más endeudaos) para cuadrar las cuentas comunitarias y obligar a estos últimos a cumplir de una vez con las normas de déficit púbico y endeudamiento que ellos mismos habían acordado, las mismas que varios de estos países endeudados (España, Italia, Grecia, Portugal,…) incumplían de forma sistemática incluso en períodos de bonanza. Las políticas de austeridad, materializadas en los famosos recortes y las visitas de la “troika”, llevaron a los países más endeudados a una situación de asfixia económica y social que les hizo cuestionarse la conveniencia de seguir perteneciendo a una comunidad que les imponía restricciones que consideraban perjudiciales para sus ciudadanos. La posibilidad de abandonar el euro y devolver la soberanía monetaria al banco nacional de cada país les eximía de cumplir con la férrea disciplina europea y, sobre todo de cara a los votantes indignados, suponía acabar con el malestar aunque fuera a costa de seguir aumentando el endeudamiento o empobrecer a sus ciudadanos con una más que esperable devaluación de la presumible recuperada moneda nacional. Esta posibilidad estuvo realmente sobre la mesa, motivo por el cual el BCE relajó sus imposiciones bajando tipos y comenzando el programa de compra de deuda soberana (QE). Estas medidas rebajaron el coste de la deuda pública e inyectaron fondos con los que financiar políticas públicas a cambio de un bajo coste, lo que valió para rebajar la tensión y hacer olvidar las ansias de independencia monetaria. 

Hasta aquí todo bien, el problema ha sido el temor que estos mismos bancos centrales (estas políticas las han llevado a cabo todos los bancos centrales prácticamente al unísono, no sólo el BCE) han tenido a volver a unos tipos de interés razonables y a retirar su programa de compra de deuda soberana, lo que ha prolongado durante 10 años unas medidas que deberían haber sido exclusivamente temporales y con carácter extraordinario. Las consecuencias han sido muy palpables para todos (aunque haya quienes echen balones fuera culpando de todo a la guerra de Ucrania, el COVID, etc…), ya que la ingente inyección de dinero a nivel mundial ha disparado la inflación y los mismos bancos centrales que se vanagloriaban en bajar los tipos a tasas negativas irracionales ahora se han visto obligados a subirlos en tiempo record. Y aquí volvemos al tema hipotecario en España, ya que el Euribor está referenciado al tipo de interés vigente.

Como decíamos, conviene desgranar el Euríbor medio histórico del período 1999-2023. Hasta que el BCE bajó en 2012 los tipos de interés de forma excepcional para salvar al Euro, el Euríbor medio se situaba en el 3,036% (Enero 1999 – Julio 2012). Durante el período de 10 años siguiente y hasta que en los meses de Mayo/Junio de 2022 aprox. el BCE comenzara con la subida de tipos, el Euríbor medio se ha situado en el 0,004%. ¿Tiene sentido utilizar como referencia un Euríbor medio calculado desde 1999 a 2022 sin aislar el período 2012-2022 en que los tipos estuvieron irracionalmente bajos (incluso en negativo)? Ninguno. De hecho, la media del Euribor desde Junio de 2022 hasta el momento actual se sitúa en el 3,01%, muy en línea con la media del Euribor en el período de 12 años que transcurrió desde 1999 hasta mediados de 2012. Por tanto, ¿estamos ante un Euribor desbocado que amenaza con arruinar la economía y a las familias? No. Si hay hogares o empresas que han proyectado sus inversiones inmobiliarias a largo plazo (o definido su presupuesto doméstico) en base a una cuota hipotecaria sin intereses provocado por un Euribor anormalmente bajo, el error de cálculo ha sido de ellos por no haber valorado un escenario más realista y en línea con la media histórica. 

Sigue existiendo mucha incertidumbre alrededor de los tipos de interés y las decisiones que tomen los bancos centrales en función de la evolución del dato de inflación, pero es innegable que la sangría más importante ya ha parado y poco a poco tenderá a haber una reversión a la media, como suele ser el curso natural de casi todas las cosas con el paso del tiempo. Se ha publicado recientemente el dato de compraventas y contratación de hipotecas en España, con caídas en lo que va del año del 13% y del 24% respectivamente, algo por otra parte normal cuando sube el coste de adquirir cualquier producto. Y si esta caída de las operaciones se prolonga en el tiempo, tarde o temprano los precios de las viviendas presionarán a la baja. 

Por tanto, partimos de una situación en la que la inflación sigue siendo elevada pero va remitiendo, y el endurecimiento de la política monetaria empieza a mostrar sus efectos de enfriamiento económico. Los bancos centrales (más el BCE que la FED) siguen anunciando que continuarán con las subidas de tipos hasta doblegar la inflación, pero minusvaloran el riesgo de pasarse de frenada. Es difícil predecir cuándo una medida económica va a materializarse, pues la economía es una cazuela con tantas variables que no siempre al agregar un ingrediente se obtiene el resultado deseado, por lo que la prueba-error y la prudencia deberían marcar cualquier actuación. Aunque los bancos centrales debieran ser órganos independientes, si los ciudadanos presionan a los gobernantes por la inflación, éstos van a presionar sin ningún tipo de miramientos a los bancos centrales para que cumplan con lo que demanda el pueblo y así puedan volver a ser elegidos en las siguientes elecciones. Con mucha certeza, decisiones movidas por el corto plazo y sin mirar al largo plazo terminan siendo catastróficas.

Hasta aquí la visión de la situación actual y cómo hemos llegado hasta este punto. Ahora viene mi predicción o lo que yo haría si tuviera que pedir una hipoteca en este momento, aún a riesgo de equivocarme como cualquier apuesta sobre un futuro que es incierto. Partiendo de la situación de una hipoteca media (como hemos dicho anteriormente, montante de 130-150k€ y plazo de devolución de 20-25 años), si la contratásemos en estos momentos lo haríamos con un Euríbor 1 punto por encima de la media histórica corregida, es decir, tomando de 1999 a mediados de 2012 como período de cálculo. De no hacer esta corrección, el Euríbor actual estaría 2,2 puntos por encima, pero como se ha razonado anteriormente, este dato no debería ser tomado en cuenta por su excepcionalidad. Si miramos la gráfica del Euríbor, ha habido dos picos máximos en el 5,248% y 5,393%, lo que, aun con ciertas reservas, podría ser una referencia. Como he dicho anteriormente, la inflación se ha “enquistado” pero ya no está en subida libre y hay ciertos signos de inicio de enfriamiento económico, aunque pudieran continuar las subidas de tipos todo apunta a que estamos en la última fase de subidas y posterior fase de observación y recogida de frutos (siempre y cuando a los bancos centrales no les pueda la impaciencia de no ver resultados inmediatos). Si ponemos como techo al Euribor ese 5% que ha alcanzado dos veces a lo largo de todo el período, estaría 2 puntos por encima de su media histórica corregida, lo que invitaría a pensar que a largo plazo el Euríbor tenderá a caer. Es cierto que aún puede ser pronto para hablar de bajadas de tipos (mucho más para hablar de bajadas significativas de tipos), pero considero que el techo máximo no ha de quedar muy lejos. Por tanto, desde mi punto de vista, el momento óptimo para plantearse la contratación de una hipoteca será cuando los bancos centrales empiecen a paralizar las subidas de tipos, señal de que empiezan a tantear un máximo para los tipos de interés. En ese momento lo ideal será contratar una hipoteca variable, puesto que la reversión a la media hará que un Euribor al 4 o 5% empuje hacia el 3% de media. Sin embargo, contratar una hipoteca a tipo fijo por miedo a mayores subidas de tipos hará que nos “enquistemos” en un interés por encima de la media durante los 20-25 años de período de devolución (por supuesto, todo esto contando que no haya subrogaciones o novaciones de por medio). Aun así, este razonamiento tampoco se puede tomar como un dogma, pues no deja de ser un juego de probabilidades que indica que cuando los tipos están anormalmente bajos lo más probable es que suban, y cuando están anormalmente altos lo más probable es que bajen. A riesgo de equivocarme, a día de hoy este sería mi planteamiento.


*AVISO: todo lo que escribo en este blog es mi opinión personal. Antes de tomar cualquier decisión de inversión debes estudiarlo por ti mismo y formar tu propio criterio.