Hablar de Colonial en 2026 es hablar de una empresa que parece vivir en una realidad paralela a la de su cotización. Mientras la directiva presume de tener los edificios de oficinas más exclusivos de la Milla de Oro de Madrid o del centro de París con ocupaciones que rozan el 100%, la acción sigue sin levantar cabeza del todo, lastrada por ese descuento histórico sobre el NAV que ya parece crónico. En Rankia siempre decimos que "el papel lo aguanta todo", y por mucho que valoren sus activos en miles de millones, el mercado sigue penalizando el ladrillo de oficinas por el miedo al teletrabajo híbrido y, sobre todo, por el coste de la deuda.
Lo que es para ser críticos es la política de rotación de activos. Se han desprendido de joyas para reducir apalancamiento, pero a veces da la sensación de que están vendiendo el futuro para salvar el presente. Sí, el LTV (ratio préstamo-valor) está bajo control, pero a costa de encoger el tamaño del balance en un momento donde la competencia por los activos "prime" es feroz. Además, la entrada de CriteriaCaixa como accionista de referencia le ha dado estabilidad, pero también ha enfriado cualquier rumor de OPA que pudiera animar el precio a corto plazo. Ahora somos una empresa "de rentas", segura pero un poco aburrida.
Otro punto que escama en el foro es el dividendo. Comparado con Merlin, el yield de Colonial siempre se queda un escalón por debajo. Si a eso le sumas que los gastos de mantenimiento y reforma de estos edificios de super-lujo son altísimos para cumplir con las nuevas normativas de sostenibilidad, el beneficio distribuible no termina de explotar. Estamos pagando una gestión excelente, sí, pero la rentabilidad real para el accionista minoritario en los últimos años ha sido bastante pobre si tenemos en cuenta la inflación.
En resumen, Colonial es para dormir tranquilo si crees que el centro de las ciudades nunca va a morir, pero no esperes grandes alegrías en el gráfico. Es un valor que ahora mismo se mueve al son de lo que diga el BCE; si los tipos bajan de verdad, volará, pero mientras sigan en niveles restrictivos, la acción va a seguir pesada como el hormigón. Yo la veo más como un bono que como una acción de crecimiento, y a estos precios, hay que tener mucha paciencia para verle el color al dinero.
