Buenas tardes, está claro que cualquier valoración que se haga en la actualidad de GSJ debería estar bastante por encima de los 10€ por acción, por mucha prudencia o calzador que uno quiera incluir en su análisis, sobre todo ahora que MNN se encuentra encarrilada.
Pero es que además, y nadie habla de ello ni se tiene en cuenta, sigue existiendo un tremendo potencial en Argentina, y que podría empezar a ver la luz a poco que Javier Milei pueda enderezar el rumbo de su economía. Para mí existen tres activos relevantes en aquel país:
Por un lado, Panamerican Mail. Es una sociedad participada por GSJ de la que, entre otras inversiones inmobiliarias, cuelga el 20% del centro comercial más grande de Buenos Aires. Con una superficie de 189.609 m2, 49.700 M2 alquilables, 2500 plazas de aparcamiento
El valor actual de esa participación, con todos los ajustes habidos y por haber, es de tan solo 4MM€, a pesar de un valor teórico contable de 42MM€. Ni que decir tiene la revalorización que podría tener el activo en caso de mejora de la economía, debería superar al VTC aquí indicado.
En segundo lugar, Carlos Casado. Aunque las 200.000 hectáreas se encuentran en Paraguay, cotiza en la bolsa argentina. Ocurriría lo mismo, una vuelta del país a los mercados internacionales con una estabilización de su moneda podría disparar su valoración.
Y por último, y el más importante, el suelo ubicado en La Tablada, Buenos Aires:
Lleva veinte años dormitando en el balance de GSJ, pero podría despertar en cualquier momento si las condiciones generales de la economía argentina mejoraran, como parece ser que puede ocurrir. Hay además que tener en cuenta que hasta hace poco ha estado en marcha en el país lo que se ha llamado “blanqueo de capitales”, que pretende que afloren capitales que hasta ahora permanecían ocultos, a cambio del pago de un impuesto especial sin más sanción ni repercusión judicial. Hasta septiembre de este año la economía argentina había aflorado algo más de 20.000 millones de dólares, fondos que muchos expertos creen puedan acabar por volcarse en mercado inmobiliario. Si a todo esto le sumamos que las arcas de GSJ se encuentran hasta arriba, y con capacidad de poder invertir, pues es ahora o nunca.
De hecho, todo hace indicar que están avanzando con el proyecto. Después de varios años han actualizado la página web con nueva infografía, y ahora puede observarse cómo quedaría el encaja de las viviendas, junto con la integración del lago existente. El proyecto constaría de unas 20.000 viviendas, con algo así como 1.500.000 m2 de superficie construida, que equivaldría casi a construir un barrio nuevo. Es cierto que se encuentra en una zona deprimida (barrio de la Tablada), pero está bien comunicada con el centro de Buenos Aires. Es habitual el encapsulado de las urbanizaciones con un perímetro cerrado, como parece indicar el proyecto, así que los tiros podrían ir por ahí.
Hay que tener en cuenta que no habría que hacer ningún desembolso por el suelo, ya que se encuentra comprado y pertenece en un 100% a GSJ. Los costes de ejecución de obra por m2, según he podido averiguar por varias fuentes, y como ha ocurrido en casi todas partes, se han disparado estos últimos años:
Finalmente, en 2024, el costo de construcción en Argentina ha alcanzado niveles récord, con un promedio de USD 1,200 por metro cuadrado en Buenos Aires. Si bien el aumento en términos nominales no ha sido tan dramático como en los años anteriores, el precio en dólares de todos los insumos se ha disparado, debido a que el valor de esta divisa se mantiene planchado, pero sigue habiendo una inflación que no retrocede.
“Hoy el m2 está entre USD 1.300 y USD 1.500 en obras premium, lo que impacta en las nuevas edificaciones. Nosotros, que también somos desarrolladores, tenemos terrenos adquiridos, pero esperamos que esa ecuación sea más conveniente y se acerque a los USD 900”
No están muy alejados de los que tenemos por aquí, así que vamos a suponer unos 1.200 US$, más 200US$ de urbanización, proyectos, licencias… etc. Hablaríamos de unos costes de ejecución de unos 1.400 US$/m2 construido. Y no debemos olvidar que la ejecución del proyecto la realizaría GSJ como constructora, esto es, sería un valor añadido que quedaría “en casa”
En cuanto a los precios de venta, pues hay mucha dispersión, en función de la zona en la que ubique la promoción. Este gráfico es de enero de 2024, con lo que tiene casi un año de desfase.
Parece que las cifras de enero de 2024 indicaban unos precios que en ningún caso estaban por debajo de 2.000 US$/m2. También hay que tener encuenta que antes del COVID, era complicado conseguir vivienda en la región de Buenos Aires por menos de 2.500 US$/m2. Así que poniéndonos en el peor de los escenarios, y vendiendo a 2.000US$/m2, podríamos estar hablando de un margen por m2 construido de 600 US$/m2.
Por tanto, es muy posible que solamente este activo tenga en realidad mucho más valor que el 10% que GSJ mantiene en MNN, y sobre el que el mercado parece haber puesto el foco estas últimas semanas... Y hasta más incluso más de lo que actualmente cotiza GSJ.
- los costes de construcción en esa zona de Buenos Aires son algo menor de lo que dices, hoy entorno a 1000$ m2, y sin tener en cuenta la eficiencia de GSJ en ese tipo de viviendas.
#2939
Re: Grupo San Jose (GSJ)
Gracias por la apreciación, sé que la compañía tenía más superficie alquilada por la zona, pero no sabía dónde.
En cuanto a los costes de construcción, pues sí, es posible que sean más económicos de lo que he reseñado, y más si construyen en altura, como parece ser. He tratado de ir a grandes números. Lo que he querido poner de relieve es la brutalidad de valor oculto que puede haber en ese activo, aunque el cálculo pueda estar subestimado en algunos cientos de dólares por m2.
Un saludo.
#2940
Re: Grupo San Jose (GSJ)
Nuevo
David, en mi opinión, de hecho hay 4 activos que valen igual o más de lo que capitaliza GSj:
1.- El negocio, que incluye la constructora, las concesiones, la energía y otros menores pero que suman (comercial Urda ,etc). 5 o 6 veces EBITDA de 70MM, son más de 350MM 2.- La caja neta, además hay que tener en cuenta que la única que la deuda de 89MM es a 15 años. 3.- 10% de MNN, 20% Panamerican Mall y valor oculto de activos inmobiliarios, más de 350MM. Además hay que ver potencial negocio constructor y de ingeniería en MNN. 4.- 52% de Carlos Casado y La Tablada, sin tener en cuenta que esta última puede tener un potencial adicional brutal, tal como dices.
Y de regalo, 480MM de bases fiscales negativas compensables
Siguiendo tus datos, y haciéndolo por la valoración mínima de cada activo:
350 millones x 4 = 1.400 millones de euros 1.400 millones : 65.026.083 acciones = 21,53€/acción y sin contar los 480 millones de bases fiscales negativas compensables
y estamos, a fecha 29/12, a 5,26€/acción (capitalización de 342 millones)... el mercado es soberano y pone a cada acción al precio que le da la gana, pero ....cotizar por debajo de 12€, creo yo que es surrealista, pero así pasan los meses..... Veremos si algún día la dejan subir y se aproxima, aunque sea de lejos, a un precio razonable
