Grupo San Jose (GSJ)

Estimados compañeros,

Interesantísimo y muy enriquecedor debate. Agradezco a David0772 por aportar ese enfoque tan práctico y necesario, matizando la complejidad real y centrándose en el valor del suelo listo para edificar. Coincido plenamente en que ese es el camino más sensato para analizar el activo en la fase actual.

Tu puntualización sobre la superficie real que controla Crea Madrid es crucial. Efectivamente, no se trata del 100% de los 2,6 millones de m², sino de una parte, aunque concentrada en los ámbitos más valiosos. Este detalle evita sobreestimaciones y permite un análisis más ajustado.

El dato que destacas del precio del suelo fijado contractualmente hace años (esos 883 €/m² edificable) es, bajo mi punto de vista, la piedra angular de la rentabilidad futura. Constituye un coste histórico que actúa como un ancla, mientras que los precios de venta finales y, en menor medida, los costes de construcción, se mueven con la inflación y el mercado. Este diferencial a favor, que se va ampliando con el tiempo, es lo que genera la revalorización intrínseca y progresiva del activo, incluso antes de que se emitan las primeras facturas. Es un motor de creación de valor casi mecánico.

Tu estimación de 250-300 millones de euros para el 10% de GSJ en CMNN, basada en ese valor actual del suelo urbanizable, proporciona un anclaje cuantitativo excelente para la discusión. Tomando la parte conservadora de ese rango, 250 millones, ya representa aproximadamente el 45% de la capitalización bursátil actual de la compañía. Esta cifra da una dimensión concreta a la idea que flotaba en el aire: una parte muy sustancial del valor de mercado de San José se explica solo por este activo.

Esto nos lleva, inevitablemente, a la misma pregunta reflexiva: ¿a qué está valorando el mercado el resto del negocio? Es decir, toda su actividad de construcción e ingeniería, las concesiones de transporte, su promoción inmobiliaria tradicional y, como bien apuntas, el significativo activo en Buenos Aires. La aritmética sugiere que se está pagando por todo eso una fracción mínima, casi residual.

Sobre el activo en Argentina, comparto tu visión. En el contexto actual, su valoración es extremadamente compleja y el mercado le asigna prácticamente cero. Sin embargo, su existencia representa una opción de valor futuro muy potente que, en un escenario de normalización

Estimados compañeros,

Siguiendo el hilo de este excelente análisis, me gustaría añadir una capa más sobre el mecanismo de creación de valor en Crea Madrid. La clave, como bien se ha señalado, está en ese coste histórico del suelo. Pero es importante visualizar el proceso completo.

Ese diferencial entre el coste anclado y el valor de mercado actual no es solo un número estático. Se materializa y se convierte en flujo de caja y beneficio contable de manera progresiva, a medida que se van obteniendo licencias, se construyen y se venden las promociones. Es un valor que se va realizando a lo largo de años, lo que proporciona una visibilidad de ingresos futuros muy superior a la de un negocio puramente cíclico.

Esto lleva a otra reflexión. La valoración de mercado de GSJ, si la comparamos con el valor implícito de solo este activo, parece descontar no solo los riesgos operativos del resto del grupo, sino también un alto grado de escepticismo sobre la capacidad de la compañía para ejecutar y monetizar este proyecto de manera eficiente y en los plazos previstos. Ahí es donde, en mi opinión, reside parte del debate de valor: juzgar la solvencia técnica y financiera del grupo para llevar a cabo un proyecto de esta envergadura.

Respecto al resto del negocio, la aritmética es elocuente. Si el mercado valora sustancialmente solo Crea Madrid, está implícitamente valorando la construcción, ingeniería y concesiones a múltiples cercanos a cero, o incluso negativos si consideramos la deuda neta. Esto puede interpretarse como un castigo por la percepción de riesgo o por la baja rentabilidad histórica de esos segmentos. Sin embargo, también significa que cualquier mejora operativa en esas áreas, o una realización ordenada de activos, podría generar una liberación de valor inesperada.

En definitiva, el análisis nos sitúa ante una situación donde el activo principal actúa como un colchón de valor muy tangible, mientras que el resto de la compañía se negocia como una opción prácticamente gratuita. La evolución de los permisos y el avance físico en Crea Madrid serán, sin duda, los catalizadores clave para que el mercado comience a cerrar esa brecha.

Un saludo cordial.

 

La junta general ordinaria de accionistas de la constructora Grupo San José, celebrada este jueves en Madrid con un quórum de 66,1%, ha aprobado el reparto de un dividendo de 0,18 euros el próximo 21 de mayo.

Las actas de la junta apuntan que el último día en el que la acción cotizará con derechos para recibirlo será el 18 de ese mismo mes y que el desembolso total ascenderá a un máximo de 11,7 millones de euros.

Los accionistas también han dado su visto bueno al nombramiento de Miguel Laserna Niño y Fernando Calbacho Losada como consejeros independientes; a la reeleción del presidente y consejero delegado, Jacinto Rey González, del vicepresidente, Jacinto Rey Laredo, y del vicepresidente segundo, Javier Rey Laredo, como consejeros ejecutivos; y de Altina Sebastián González como consejera 'otra externa'.

Asimismo, se ha reelegido a PwC como auditor de las cuentas anuales y del informe de gestión del ejercicio 2026 de la sociedad y de su grupo consolidado durante el plazo de 1 año.

En 2025, Grupo San José obtuvo un beneficio de 41 millones de euros, lo que supone un incremento del 26% respecto al año anterior. El importe neto de la cifra de negocios de la constructora alcanzó los 1.588 millones de euros, un 1,9% más, mientras que el resultado bruto de explotación (Ebitda) fue de 89 millones, un 20% más, resultando en un margen de rentabilidad del 5,6%, frente al 4,8% anterior.

La posición neta de tesorería se situaba en una caja positiva por importe de 504 millones de euros, un 35% más que en 2024