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Seguimiento de LAR ESPAÑA

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Seguimiento de LAR ESPAÑA
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
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#496

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

Hola Pernales, estoy siguiendo la empresa y sería muy interesante, y por supuesto de agradecer, si pudieras ampliar la información y tu opinión sobre Lar.
Un saludo
#498

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

En estos momentos de incertidumbre, estamos viendo como muchas SOCIMIS como LAR ESPAÑA, MERLIN PROPERTIES,... han visto disminuido mucho su valor en bolsa, y también hemos visto como ha quebrado alguna socimi como Intu Properties, propietario del 50% del centro comercial Xanadú.

La caída de valor de las SOCIMIs en todo el mundo se debe a un factor clave: su nivel de endeudamiento. Pero sobre si dicho nivel de endudamiento es a corto, medio o largo plazo.

Aquellas SOCIMIs que tengan niveles de endeudamiento por debajo del 50% del valor de su EPRA NAV antes de la crisis provocada por el COVID, no deberían tener ningún problema, con una única excepción: que su endeudamiento sea a corto plazo. Por lo tanto, si a pesar de tener un endeudamiento por debajo del 50%, tienen que devolverlo a corto plazo, tienen un problema que han de solventar.

En estos momentos el valor de los activos en España - oficinas, centros comerciales, pisos, locales comerciales, logística,...- cotizan ya con descuentos que van del 5% al 20%, respecto a precios PRE-COVID, y al acecho supongo que están grandes fondos de inversión,... que querrán sacar beneficios de la crisis que nos está tocando vivir. También debería ser una oportunidad de compra para las SOCIMIS, pero para ello deberían contar o bien con liquidez o bien con un nivel de endeudamiento muy bajo, y realizar inversiones a medio y largo plazo, para lo cual necesitarían préstamos que en estos momentos la banca, puede no estar muy por la labor de prestarlos.

Por lo tanto, lo que podemos sacar en claro es lo siguiente:

1º Que el endeudamiento a corto plazo puede representar para las SOCIMIS un claro signo de preocupación, al no poder vender sus inmuebles en un periodo convulso como este, o al verse obligados a vender para atender a sus obligaciones financieras, deberán realizar dichas ventas con un gran descuento. 

2º Que al estar obligadas al abono del 80% de los beneficios obtenidos por su alquileres en forma de dividendos a sus accionistas, no podrán utilizar dicho remanente para atender a la obligaciones deudoras. 

Y una vez dicho esto, pasemos a analizar LAR ESPAÑA.

a) Lar España a pesar del COVID, ha presentado buenos resultados, ha tenido unos ingresos por rentas en el primer semestre de 47,9 millones de euros, por lo que es más que posible que acabe el año con unos ingresos de más de 100 millones de euros. Como punto positivo, tenemos un EPRA earning, del primer semestre de 2020 que lo sitúa en 26,9 millones de euros (0,31 euros por acción). Como punto negativo, tenemos su valor EPRA NAV, que ha bajado hasta los 10,64 euros por acción, hasta los 905 millones de euros.  Si bien, el valor ``EPRA NAV´´ hay que cogerlo con comillas en estos momentos, valorar a LAR ESPAÑA o a cualquier SOCIMI en estos momentos es bastante complicado, sobre todo cuando los que compran van en busca de chollos. Es por ello por lo que el mercado, está siendo, por lo general, muy reacio a las SOCIMIS, y por ello cotizan con importantes descuentos, de hecho LAR ESPAÑA cotiza con un 60% de descuento en relación a su valor EPRA NAV.

b) Como gran punto positivo, tiene alrededor de 194 millones de euros de liquidez al finalizar el primer semestre de 2020, descontando dividendos que deberá abonar en 2021 a sus accionistas. 

c) Como punto negativo, su deuda. Una deuda cercana a los 750 millones de euros, con un periodo de amortización a corto plazo. De 3 años y medio de media para el pago de sus obligaciones.
 
d) Dada la liquidez con la que cuenta LAR ESPAÑA, y a su calendario de pagos, empezaría a tener serios problemas a partir del año 2022, dado que la amortización de deudas que tiene que afrontar para el segundo semestre del 2020 (alrededor de 6 millones) y para el ejercicio 2021 (alrededor de 30), no provoca tensión alguna.

SOLUCIONES PARA LAR ESPAÑA:
 
1ª Dado el mal momento para vender activos, y la incertidumbre que vive el sector es el momento de acometer una reestructuración de deuda, con la vista puesta a cumplir con sus obligaciones crediticias en un periodo mucho mayor.  

2ª En el supuesto de no proceder a la restructuración de deuda, LAR ESPAÑA se vería abocada para el próximo año a realizar una ampliación de capital. 

Para finalizar, me gustaría destacar las ideas que muy acertadamente, ha lanzado D. Javier Basagoiti, solicitando al Gobierno una reforma legislativa que permita a las SOCIMIS no pagar dividendos en el año 2020  y en el 2021 (o posponer el pago), extensible a ejercicios futuros, dependiendo de como evolucione el sector. Tanto para aquellas que quieran invertir en estos momentos como sobre todo para las SOCIMIS que estén presentando cierto estres, o que puedan llegar a tenerlo, si bien dependiendo de la SOCIMI en cuestión, debe estar supeditada dicha cancelación de dividendo a la amortización de deuda y con un plan que permita que su nivel de endeudamiento no sea superior al 25% de su valor EPRA NAV.  

Ojalá todos rememos al unísono para sacar a España de la crisis, y ojalá escuchen a los expertos de cada ámbito económico para salir no ya más fortalecidos pero al menos no tan perjudicados. 

Un saludo
#500

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

Buenas tardes Salva, 

Gracias por tu aportación. Te dejo un link de renta 4  muy interesante, que analiza LAR ESPAÑA, bajo diferentes escenarios y le da un precio objetivo de 7,5€ 

https://www.r4.com/download/estatico/informes/LREInforme28oct20.pdf   

Es bastante lógico que veamos a LAR ESPAÑA en el 2021 por encima de los 6€ por acción, lo cual le otorga un mínimo de revaloración de más del 20% en relación a su cotización actual (hoy = 4,92€ x acción). Más un dividendo estimado de 0,40 por ciento bruto por acción, significa que cualquiera que invierta hoy, tiene prácticamente garantizado unas ganancias de más del 25% en algún momento de 2021. 

Ciertamente preocupa la deuda que tiene pero no demasiado,  lo normal es que realice una nueva emisión de bonos y/o venda algunos de sus inmuebles, no creo que se llegue a una ampliación de capital. Supongo que en los próximos meses procederán a realizar operaciones tendentes a ir bajando deuda, a la vez que intentar mantener el tipo de interés en los niveles actuales o incluso a un tipo de interés menor (en la actualidad está en torno al 2,2% el pago de intereses en relación con la totalidad de su deuda)  

Como puntos positivos: el flujo de caja, la tesorería, la gestión llevada a cabo por Grupo Lar, la ubicación de sus inmuebles,...     

Como puntos negativos: la deuda, la crisis económica, la caída de valor de sus activos (no están reflejados en sus cuentas, de hecho es muy complicado hacer una valoración en estos momentos, si bien su valor EPRA NAV está casi seguro por debajo de 10€ por acción en la actualidad).

Si bien,  cuando estaba a tres euros la acción era de locos, a 4€ sigue siendo una locura, a 5 sigue siendo un chollo,  y que esta acción se ponga a más de 6€ por acción en poco tiempo es para mí un hecho. Otra cosa, es alcanzar los 7,  coronar los 8 o llegar a la cima de los 9 o 10 euros por acción, eso ya puede tardar bastante tiempo. No creo que lleguemos a los 8€ por acción, al menos hasta el 2022, pero si se centra el equipo gestor en reducir deuda y el tipo de interés que paga por ella, coronamos los 8 en el 2022 seguro. 

Un saludo. 
#501

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

La CNMV cuestiona la valoración de activos de Lar Socimi en plena amenaza de ajuste (elconfidencial.com)

Si hacemos un ejercicio de imaginación podemos inferir dos resultados.

1. La valoración está inflada y hay que ajustarla.
     En este caso no afecta para nada a la cuenta de resultados ni flujos de caja, si afecta a la valoración del ratio deuda-fondos propios. En consecuencia tendrían que acelerar la venta de algunos activos puestos ya en el escaparate y amortizar deuda. Consecuentemente la empresa estará más saneada. Y eso afectará positivamente a la cotización.

2. La valoración, hecha por dos empresas independientes, se ajusta a los cánones internacionales de valoración, el mercado reconocerá un valor muy superior a su cotización.

En cualquier caso el resultado será positivo o muy positivo.

Veremos si estoy equivocado en mi análisis.
#502

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

 
1. La valoración está inflada y hay que ajustarla.
     En este caso no afecta para nada a la cuenta de resultados ni flujos de caja 
Esto no es cierto, si tienen que ajustar la valoración a la baja, si que afecta a la cuenta de resultados, igual como hasta ahora, que la mayoría de los beneficios venian de la revalorización de los activos. Y lo que si es cierto es que no afecta a los flujos de caja, porque al igual con las revalorizaciones si no hay venta no hay flujo de caja.
Saludos
#504

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

Esta es la cuenta resultados de los 2 ultimos años 2019 y 2018

¿de donde crees que viene la mayoria del beneficio? pues de esta partida

Saludos

#505

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

Con todo respeto... y por despejar dudas e incógnitas, en mi caso.  Una empresa no puede vivir de la revalorización constante de sus activos. Y menos una socimi que reparte por ley el 80% de resultado neto. De hecho en 2018 se revalorizaron 30M más que en 2019. Me expliqué mal. Efectivamente el deterioro o la revalorización va contra PYG. Aclaro, que no afecta a la cuenta de resultados de la actividad comercial. Si tienes alquilados los locales al 95%, con contratos de varios años  de duración, que el local se revalorice o no  es hasta un punto , que tiene que ver justamente con lo que da. Este año la empresa ha puesto en marcha dos. Lagoon en Sevilla ,de nueva construcción, y ànec blau castelldefels, después de su renovación. Y eso aumentará los ingresos de las actividades ordinarias. Salvo mejor opinión...
#506

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

Yo solo he aportado un dato, a un comentario tuyo erroneo, luego cada uno saca las conclusiones que quiera. ¿Sabes cuanto cuanta revalorización de activos ha pasado por la cuenta de resultados desde 2014? 329,9 millones de €, ¿Sabes cuanto supone esto? que 3,76 €/acción que estan en el patrimonio netos proceden de las revalorizaciones de los activos, es decir, que después de haber comprado los activos se han apuntado ese valor con los informes de valoración de los activos, y todos los años desde el 2014 han sido revalorizaciones positivas, lo normal es que este año fueran negativas, y otra cuestión es que si esas revalorizaciones no estuvieran bien hechas o fueran fraudulentas, una parte del valor se evapora.
Sin malos rollos, solo he querido hacer una apreciación sobre parte de un comentario tuyo.
Saludos
#507

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

Bien... la CNMV tendrá que resolver si las valoraciones son adecuadas...o no!

Saludos.
#508

Re: Seguimiento de LAR ESPAÑA

P.: ¿Qué impacto puede tener este descenso en las cuentas de las empresas del sector?
 
R.: Con las normas contables actuales, tienes que pasar este descenso por la cuenta de resultados y creas una falsa sensación de pérdida que provocará una cierta perplejidad cuando vaya seguida de la distribución de un dividendo. Y cuando suba el valor, provocará perplejidad de nuevo. Hubo un año en el que Merlin ganó 1.100 millones de euros y mi padre me llamó para preguntarme si había robado algo. Esta compañía en un año normal gana 300 millones de euros reales, pero como pasas parte de la valoración a la cuenta de resultados, hay años en los que parece que ganas 1.100 millones y te ganas críticas por haber ganado mucho dinero y sólo distribuir dividendo por lo que has ganado de verdad. Ahora, de pronto, viene la parte negativa del ciclo y pierdes dinero cosméticamente y al día siguiente distribuyes dividendo. La norma contable en materia del paso a la cuenta de resultados de las valoraciones creo que está profundamente equivocada. Lo planteamos a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (Cmnv) cuando salimos a bolsa, la Cmnv planteó una consulta a la autoridad europea de contabilidad y dijeron que los Reits tenían que comportarse así y así es como estamos. Debería hacerse una anotación a fondos propios. 
#509

LAR - Dividendos 2021

Hola, quisiera saber si se sabe algo sobre si este año la empresa va dar dividendos....
#510

Re: LAR - Dividendos 2021

Las socimis están obligadas por ley a repartir el 90% del dividendo de la actividad. Y el 50% de las compraventas.