El alquiler de vivienda debe dar mas rentabilidad que un depósito, dado que tiene mucho mayor riesgo, debe dar mayor rentabilidad. Para calcular el diferencial es útil el WACC*. Si no da mayor rentabilidad que un depósito, ni planteárselo.
No estoy de acuerdo con el tema de rentabilidad utilizando fondos propios o financiación, la clave está en los flujos de efectivo que sean positivos, calculando rentabilidad con Euribor actual y en torno al 4%, con los diferenciales que cada uno pueda obtenter. O considerando tipo fijo con el entorno del 2 al 3% como han indicado en otra entrada.
Sencillito que es como yo como yo lo entiendo, compra piso 100.000 eur, alquiler 500 eur. En ambos casos sin contar con los gastos compra (8-10% aprox.)
Sin apalancamiento : amortización "bruta" 16 años y medio aprox.
Con apalancamiento : hipoteca 80%, fondos propios 20%, amortización "bruta" 8 años y medio aprox (ojo int. 1,4%). Una vez amortizada la inversión inicial quedarán unos 62.000 eur pendientes, bien vender y amortizar la hipoteca, bien continuar y a partir de este momento ya se ha amortizado el capital inicial, habría unos 8 años de "ventaja" sobre el modelo sin apalancar.
En las operaciones que yo he hecho, las apalancadas han ganado por goleada a las no apalancadas, la clave ha sido que las operaciones apalancadas hay que ser mucho mas escrupuloso con el análisis y contar con los gastos "de porque si" que te cuela el banco de turno.
* Sencillo : http://negocios.uncomo.com/articulo/como-calcular-la-tasa-de-descuento-wacc-2453.html
* Detallado : http://www.iese.edu/research/pdfs/DI-0914.pdf
