Problemas plusvalia exceso cabida vivienda

Tengo una duda, a ver si alguien sabe algo :

Tengo una vivienda en venta, escriturados 69 m2, realmente tiene 230 m2, historias de las escrituras de la epoca de los abuelos...

Hay compradores pero para hipotecarla piden que se regularice el exceso de cabida de cara a tasación bancaria.

¿que problemas fiscales puedo tener?

De entrada el IBI de los ultimos 5 años supongo que el ayuntamiento los reclamara; el impuesto de incremento valor terrenos naturaleza urbana al vender la propiedad (también ayuntamiento) subirá otro pico...

Lo que me da yuyu es la plusvalía que puede pedir hacienda por irpf, ya que si se declaran los metros reales se tendrá que escriturar por un valor mínimo de los 230 m2 y será más alto que los 69 m actuales, el problema viene que ahora está escriturada por 12.000 euros... Repito, del tiempo de los abuelos... Y claro puede ser un severo inconveniente...

Igual no me interesa declarar el exceso de cabida e intentar venderlo a alguien que tenga el suficiente líquido para no pedir hipoteca o que sea baja, por valor de tasación de escritura y no real.

¿hacienda puede hacer complementaria de los ultimos 5 años al declarse mayor valor? vivienda no habitual y que tributa IRPF

¿sabéis algún otro problema que pueda tener?

¿alguna sugerencia/idea?

gracias.

Yo pienso que lo único que no te va a variar es el impuesto de incremento de valor de terrenos urbanos (plusvalía del Ayuntamiento), puesto que se calcula en función del valor del terreno y no de la construcción. De lo demás ya no te digo nada.
Sólo que es conveniente regularizar estas situaciones aunque cueste dinero, más de un posible comprador se esfumará al ver como está la cosa

Pues ese también variaría para arriba, el terreno escriturado es menor, no me acuerdo de los metros pero son unos cuantos.

Lo bueno de ahora es que se paga una miseria de ibi, si alguien la compra pagaría muy poco de transmisiones patrimoniales y de futuros ibis. Lo malo que solo darán hipoteca de valor de escritura, no del real, y eso elimina a muchos posibles compradores...

Es que si regularizamos, igual luego hay que escriturar por 300k y la plusvalía sería de 288k, un palo fuerte, esto y el coste de regularizar se come el beneficio de la venta, quizás no interesa ni vender en esas condiciones...

Sólo se me ocurre dejarlo como está y aprovechar una de esas amnistías que hacen de vez en cuando los ayuntamientos para regularizar edificaciones irregulares pagando una cantidad y evitando multas y recibos del IBI de años anteriores.
Pero reitero que mantener esa situación sólo va a darte problemas, tarde o temprano tendréis que regularizar

La edificación no es irregular, es una casa antigua que heredaron los abuelos de los bisabuelos, no se ha construido nada nuevo en los ultimos 70 años; solo que los abuelos al hacer escrituras de herencia en los años 60 escrituraron la casa por muchos menos metros, supongo que para pagar menos, ahora se han hecho escrituras de herencia nuevas a nombre de mi madre(sin ningún problema) pero claro, aparecen escriturados 69 m2...

¿ que puede pasar si lo compra alguien tal como está y se va a vivir a la casa? Yo entiendo que pagando plusvalías, actos juridicos, transmisiones y luego el ibi cada año no hay problema.

¿podemos tener problemas años más tarde?

gracias.

Si es irregular, aunque lleve más de 100 años hecha, la cuestión es que los datos registrales y catastrales no responden a la realidad. Puedes transmitir sin regularizar todas las veces que quieras puesto que siempre se hace referencia a los datos irregulares, lo único que hacen es copiar y pegar el párrafo de descripción original, el problema simplemente se va trasladando a los nuevos propietarios.
Yo pienso que se pueden tener problemas si se detecta la irregularidad en algún momento, pero tengo que reconocerte que es sólo una opinión personal

gracias compañero.