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Escritura de obra nueva antigua. Ganancia patrimonial en IRPF tras venta

4 respuestas
Escritura de obra nueva antigua. Ganancia patrimonial en IRPF tras venta
Escritura de obra nueva antigua. Ganancia patrimonial en IRPF tras venta
#1

Escritura de obra nueva antigua. Ganancia patrimonial en IRPF tras venta

Hola a todos.

Estoy confeccionando una declaración de IRPF con estas variables:

1) El 01/12/2017 se tramita escritura de obra nueva (antigua) de una nave. El valor de construcción en el IBI es de 63.779 euros y el de suelo 17.705 euros, siendo su valor catastral 81.484 euros.

2) En la certificación catastral se dice que la construcción es de 1988.

2) Se paga por AJD el 1,5% sobre una base imponible de 107.150 euros. Levemente por encima de su valor fiscal, ya que el coeficiente para el municipio es de 1,68.

3) Se vende la nave el 16/02/2018 por 136.950 euros. También algo superior al valor fiscal del inmueble completo (81.484 eurosx 1,68)

Estando en Andalucía, se ha respetado la Orden que establece los distintos coeficientes a multiplicar el valor catastral pare evitar comprobación de valores.

Ahora bien, como se ha realizado la operación no hay ganancia patrimonial. En cualquier caso habría pérdida si tengo en cuenta los gastos de adquisición y enajenación.

No obstante, me preocupa que la AEAT cuestione el valor de 107.150 euros en la base imponible de la escritura de obra nueva (antigua) por entender que se ha puesto muy alto para evitar una ganancia patrimonial en IRPF y plantee una alternativa teniendo en cuenta la antigüedad de la obra.

Os aseguro que los valores son muy similares a los de mercado.

Disculpad por un texto tan largo.

Muchas gracias.

 

#2

Re: Escritura de obra nueva antigua. Ganancia patrimonial en IRPF tras venta

Es que el valor de adquisición no tiene porque ser el dado en la escritura de obra nueva, que supongo seria para legalizar esta nave y poder venderla.

Siendo la fecha de adquisición en 1988 , puedes jugar un poco con la reducción que se puede aplicar a los inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994 . Tomando la fecha de adquisición con respecto a la fecha 30/01/2006 que es la fecha de comparación para obtener los días que se encuentran exentos con respecto al total de días desde la adquisición a la venta , puedes ver que valor de adquisición se le puede dar fiscalmente, para que no tenga un coste fiscal en la venta del 2018.

Si la adquisición fuera por ejemplo el 12/02/1988 , hasta el 20/01/2006 son 6.546 días y desde el 12/02/1988 al 25/04/2018 son 11.024 días  ,donde el coeficiente de exención es ( 6.546/11.024)= 0,5938.

Si la plusvalía resultara de 25.000 euros por ejemplo tendría exento 14.845 euros y tributaria por 10.155 euros.

Se puede jugar con estos supuestos para poner un valor de adquisición mas cercano a lo que realmente fuera , si este no es posible de obtener.

Saludos

#3

Re: Escritura de obra nueva antigua. Ganancia patrimonial en IRPF tras venta

Muchas gracias Lunatico.

Tienes razón cuando dices " que el valor de adquisición no tiene porque ser el dado en la escritura de obra nueva".

Esa cuestión he tratado de resolverla con Consultas Vinculantes de la DGT.

En la CONSULTA VINCULANTE V0688-18 se dice que la fecha de adquisición de la edificación se entiende producida con la finalización de las obras y que  el coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en estos supuestos, deberá ser acreditado por la consultante. Sin embargo, finalmente dice " En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición".

Está disponible aquí:

http://www.supercontable.com/envios/articulos/BOLETIN_SUPERCONTABLE_19_2018_Contenido_General_0.htm

Solo dispongo del año de construcción (1988) por la certificación catastral descriptiva y gráfica, pero la persona no dispone de madios que pemitan acreditar los costes de construcción, fundamentalmente porque se trata de una construcción basada en la colaboración de amigos y familia y, además como es lógico, prescrita a efectos de disciplina urbanística.

Un saludo.

 

 

#4

Re: Escritura de obra nueva antigua. Ganancia patrimonial en IRPF tras venta

¿En la obra no intervino algún técnico (arquitecto o ingeniero) a efectos de proyecto y/o dirección de la obra?

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#5

Re: Escritura de obra nueva antigua. Ganancia patrimonial en IRPF tras venta

No hay nada que me hayan proporcionado.

No hay papeles.

Un saludo.