Mi hijo no trabaja: manutención o donación , ¿puedo hacer con el un contrato de arrendamiento?

En principio no hay donación sino como dices, deber de manutención, por lo que no tendrías problema en hacer esos ingresos.
Lo otro ya no te se decir, es verdad lo que dices de la ocupación si hay alguien habitando la casa, pero lo de simularlo, no sé hasta que punto colaría.
No obstante, también he oído que no hace falta que se esté habitando en todo momento, valdría con que fuera una segunda residencia. Los que corren mas peligro son los pisos cerrados y vacíos, sin uso y sin alquilar. En ese caso, no te hace falta el paripé.

Muchas gracias por tu contestación, la verdad que ingresaba el dinero a mi hijo sin pensar en  donación, pero se me presento la duda.
En cuanto a la ocupación si como dices la segunda vivienda no tiene problemas , se me presenta la duda por que yo tengo también un pequeño apartamento en un pueblo de Valencia.
No se entonces como se consideraría.

Segunda residencia no hace referencia al número. Solo al uso de la misma. Es decir, tienes una residencia habitual (la primera) que constituye tu domicilio y puedes tener varias "segundas" residencias- Una en la playa y otra en la montaña por ejemplo, y ambas son "segundas". Lo que determina esa circunstancia es que haya uso (aunque sea interrumpido y temporal) por tu parte, lo que requiere que se encuentre amueblado y que puedas demostrar que has estado allí.
Eso si, para estos efectos (okupacion) parece que la política (al menos durante los próximos meses de pandemia) va por los siguientes caminos:
Proteger (si se puede llamar proteccion) al propietario de menos de 10 inmuebles cuando la vivienda esté en uso por el mismo (lo que tendrás que probar siendo habitual con contratos de suministros, agua, electricidad, internet, y si es tu domicilio con mayor documentación como empadronamiento, correo dirigido al mismo, etc) con un procedimiento legal de recuperación más rapido (que también puede ser muy, pero que muy lento).
Si está en alquiler y no te pagan solo podrás desahuciar si tu necesitas el alquiler para manutención propia.
Si no lo necesitas para manutención propia o tienes 10 viviendas tendrás derecho a compensación después que haya habido juicio y decretado el lanzamiento (desalojo) y hayan pasado 3 meses, sin que los servicios sociales del lugar hayan proporcionado una vivienda al okupa.
Si no lo disfrutas tu, ni lo tenías alquilado (es decir lo tenías vacio) no vas a poder hacer nada si te lo ocupan.
De cualquier modo no te aconsejaria una simullación de arrendamiento con tu hijo. Eso puede alargar el procedimiento si la parte contraria pide prueba de testigos, etc.