Plusvalías por venta de loft-oficina???

Buenas tardes,
a ver si me pueden ayudar porque estoy bastante pez!!!
Estoy vendiendo una propiedad , que figura como oficina-despacho profesional en las escrituras aunque
la promotora los vendía como lofts, y en el Ayuntamiento me han dicho que se puede vivir si nadie denuncia... pero bueno mis preguntas van encaminadas a la plusvalía e impuestos por la venta??
En escrituras vienen 135.000€ aunque en B pagué otro tanto (pero creo que eso no cuenta??), si lo
vendo por 210.000€, cuánto debo pagar a Hacienda??? El inmueble está puesto a nombre de una persona física, no de una empresa, tuve que pagar un 16% de IVA y no me he podido desgravar nunca nada... puedo desgravar o recuperar ese IVA de algún modo??
En el IBI la Base Imponible Valor Catastral son 41.000€ y el Valor del Suelo 15.000€.

Por último, me imagino que me saldría a pagar a Hacienda por el Incremento del Patrimonio, cuánto??? Y aunque
esté escriturado como oficina, podría invertir la ganancia en la compra de una vivienda, o tendría que reinvertir en oficinas o locales, o "pasar por caja"???

Gracias de antemano...

A ver si te puedo aclarar algo...

Empiezo por el final:
"Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse en los dos años anteriores o posteriores a la fecha de la transmisión."
Por lo que intuyo en tu comentario, el inmueble que vas a vender no es tu vivienda habitual y la Ley solo contempla la exención de las ganancias patrimoniales de ésta.

En cuanto la venta, vas a obtener una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición según el esquema siguiente:
a) Valor de transmisión:

(+) Importe real de enajenación (no podrá ser inferior al normal de mercado).

(–) Gastos accesorios a la enajenación (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

b) Valor de adquisición será el sumatorio de las siguientes partidas:

(+) Importe real de la adquisición.

(+) El coste de las mejoras.

(+) Los gastos (notaría, registro, gestoría...) y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses.

(–) Las amortizaciones.

(Las amortizaciones que minoran el valor de adquisición son aquellas que en su momento constituyeron o pudieron constituir gasto deducible, computándose, en todo caso, la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto).

Al precio de adquisición, habrá que aplicarle unos coeficientes de actualización según el año que se efectuó la compra. Además, hay que tener en cuenta la reduccíón en función de permanencia, si procede, calculando la ganancia obtenida hasta el 19-01-06 y la obtenida desde el 20-01-06 hasta la fecha que se realice la venta.

Para que te hagas una idea, te adjunto el enlace del post de hace pocos días en el que se trataba este mismo tema:
www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/544096-venta-segunda-vivienda-que-estado-alquilada-durante-anos

Saludos.

Gracias Empty!!

Pero aún tengo lagunas...

La ganancia ( a ojos de Hacienda porque con lo que verdaderamente he pagado yo ya he perdido) al tratarse de una oficina puedo reinvertirla en la compra de una vivienda, si por ejemplo tardo 2 años en venderla y me empadrono allí hoy mismo tendría consideración de vivienda habitual o además deberían especificar las escrituras y catastro RESIDENCIAL??

Y cuándo te refieres a "Importe real de la adquisición" es lo que figura en escrituras?? porque sino de las otras cantidades entregadas Hacienda te diría por qué no se pagó el IVA correspondiente, no???

Siempre se computa lo que hayas ido amortizando del préstamo para minorar el valor de adquisición?? si yo nunca me he desgravado de estas cantidades???

Saludos

Me alegro mucho que te haya servido mi comentario de algo de ayuda. Respecto a las cuestiones que me planteas:

Primera: Para que Hacienda considere que una vivienda sea la habitual, establece que debes constituir tu domicilio durante un plazo de tres años. Existen algunas excepciones: fallecimiento del contribuyente, circunstancias que exijan el cambio de domicilio: motivos laborales, discapacidad surgida, matrimonio, separación…

Segunda: “Importe real de la adquisición”. Ten en cuenta que como la ganancia patrimonial se va a originar por la diferencia entre el precio de trasmisión y el precio de adquisición, es para ti importante que el precio de adquisición sea lo más alto posible. Como ejemplos, ahí podrías incluir los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gastos de gestoría, importe de los impuestos pagados en la compraventa.
Incluso podrías incluir las facturas de las mejoras que hubieras podido hacer después de la compra del inmueble: por ejemplo, instalación de calefacción. La ley habla de mejoras, no reparación o conservación.

Tercera: Amortizaciones. El artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece como gastos deducibles:
“Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo”.
A lo que se está refiriendo la Ley, nada tiene que ver con la amortización de préstamos hipotecarios, sino con la amortización contable del bien.
Imaginemos que montas una empresa consistente en una tienda y alquilas un local por el que pagas 6.000 euros al año y además compras un mobiliario que te cuesta 30.000 euros. Al cabo del año y para efectos fiscales, tu puedes deducirte fiscalmente de tus ingresos los 6.000 euros que has pagado de alquiler, pero lo que Hacienda no te permite es que, en el primer año, te deduzcas los 30.000 euros que has pagado de mobiliario, porque se considera que ese activo te va a perdurar durante varios años. Entonces, fiscalmente lo que tenemos que hacer es una amortización contable, por la cual nos amortizaremos un 10% de los 30.000 euros y en cada ejercicio podremos considerar como gasto 3.000 euros. Esta operación la seguiremos haciendo durante los diez años siguientes, hasta que el valor del mobiliario que se compró tenga una valor de cero.
Bueno, pues con los inmuebles, los arrendados, ocurre lo mismo. Podemos considerar como gasto el 3% del precio de adquisición del valor de la vivienda excluido el valor del suelo.

Espero que te pueda servir para despejar tus dudas.

Saludos.

Gracias por perder el tiempo y explicármelo tan bien...

Me queda únicamente la duda del primer punto, sobre considerar la oficina como RESIDENCIAL simplemente por empadronarme o nunca podría considerar una oficina-despacho profesional como vivienda a efectos de hacienda, ya que en las escrituras viene como oficina???

Saludos

Bueno, pues profundizamos sobre el primer punto. Vamos a ver lo que dice la Agencia Tributaria en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:

“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
“Debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente…”

Por lo que podemos observar, el término edificación, es lo suficientemente amplio. Sin embargo me preocuparía más la afirmación de “que debe ser habitada de manera efectiva”, ya que en caso de requerimiento, tendrías que demostrar con pruebas admitidas a derecho que es tu vivienda habitual. Ten en cuenta que el empadronamiento, no deja de ser un medio de prueba más que puede que al señor funcionario de Hacienda le parezca insuficiente y te pida más pruebas. A bote pronto se me ocurre que te podrían pedir por ejemplo, los recibos de luz de los tres años para comprobar que ha habido consumo suficiente como para considerarse que alguien ha estado habitando la mencionada edificación. O el correo bancario en que conste el domicilio.

Saludos.

Gracias Empty!!!

al final los funcionarios de Hacienda te fastian más o menos, a su criterio...

Saludos