Buenas tardes:
Hay preceptos que eliminan las plusvalía de venta de vivienda:
- Reinversión en otra vivienda habitual, mayores y menores de 65 años
- Venta por mayores de 65 años de la vivienda habitual. No hace falta reinversión
- Constitución de un fondo vitalicio para ventas para mayores de 65 años, cuando no es vivienda habitual.
El hecho material de la venta de la vivienda habitual por un matrimonio, en gananciales, con uno de ellos mayor de 65 años es el siguiente:
- La venta ha de ser total, ya que en cada elemento se aplica el parámetro de ganancial.
- Si se vende el 5 %, el 2,5 % corresponde al otro cónyuge y así por cada infinitésima parte que se haga.
- De tal forma que ningún cónyuge puede vender su parte de la vivienda habitual por separado.
- Se va a suponer el caso de que cada cónyuge, en modo ganancial e incluso en separación de bienes, pudiera vender su parte por separado.
- Admitida esa premisa, en la vivienda habitual, queda un vínculo que es el derecho al usufructo de un cónyuge del 50 % propiedad del otro cónyuge.
- El usufructo ningún cónyuge lo puede vender, ya que no es propietario del fruto sino solamente del derecho a usarlo, además es de modo compartido, al constituir el domicilio conyugal.
- Los esposos suman los frutos del que son propietarios
- Comparten los usufrutos respectivos de forma conjunta.
- Para vender cada uno por separado, ya lo dice el Código Civil, es preciso que el otro cónyuge acceda con la renuncia al usufructo, en el acto de la venta.
- No puede darse el caso jurídico de que se renuncia, de forma jurídica, al usufructo de la vivienda y se siga de hecho viviendo en ella, porque es incompatible jurídicamente y en toda lógica.
- Esa renuncia constituye la intervención en la venta de la parte de un cónyuge por el otro.
Así pues, en el caso de que una persona sea mayor de 65 años, se interviene en la venta de la otra parte de la persona, que es menor de 65 años ,y pasa a ser una venta por la persona mayor de 65 años también. La venta es conjunta. Para la venta de la vivienda habitual se necesitan las dos voluntades, independiente del porcentaje de propiedad que se tenga en la vivienda cada uno de los cónyuges.
La venta de la vivienda habitual, con unos de los cónyuges mayor de 65, está totalmente exenta por ser vivienda habitual.
Saludos.
