Desestimiento contrato de arras por pago de plusvalía - Plusvalía municipal

Buenos días. Me ha surgido un problema con la compra de un inmueble. Resulta que firmé un contrato de arras en el que pagué 3000 euros. Me ponía en una de las cláusulas que debía de pagar yo la plusvalía. Soy inexperta en estos temas y pensé que se trataba de unos gastos de gestión más, pero he descubierto que esos gastos los debe de pagar en realidad el vendedor y no la compradora, que soy yo. Puedo negarme a seguir adelante con ese contrato??? Y qué pasaría con el dinero que he pagado previamente?? 

Buenos días:

Del Código Civil.

Si desistes de la compra pues pierdes las arras.

Ahora bien, lo que tienes que verificar es si el inmueble tiene plusvalía municipal.

Si el titular actual lo ha tenido más de 20 años no tiene plusvalía municipal.

Si lo vende en pérdidas tampoco tiene plusvalía municipal.

En todo casol, se puede actualizar el valor de la compra, antes de la venta, con la inflación Norma Internacional de Contabilidad 12 (NIC 12) adoptada por la UE. 

En el caso de que lo tenga menos de 20 años, con esa actualización y por el método de precio de venta - precio de compra actualizado podrás ver el importe de la base imponible y calcular la cuota. La cuota se calculará de acuerdo con el porcentaje fijado en la Orendanza del IIVTNU del Ayuntamiento correspondiente.

Si el Ayuntamiento correspondiente no tuviera fijado el período impositivo del IIVTNU, la ordenanza estaría incompleta y dicho Ayuntamiento no podría cobrar, en ningún caso, la plusvalía municipal porque estaría incumpliendo la Ley Reguladoras de Haciendas Locales.

La deficiencia de la Ordenanza la tendrías que pelear, en el caso de que existiera.

Ahí tienes criterio para decidir.

Saludos.

Nota: Posición sobre la cláusula de asumir el pago de la plusvalía.

Muchas gracias Jesús!!!

Con respecto a los años de la vivienda, en la nota informativa que me dieron del piso, ponía que se había adquirido hace ya más de 20 años. En internet pone que incluso las viviendas con más antigüedad deben de pagar la plusvalía, y encima el porcentaje a pagar es el más alto, por eso también mi preocupación ... Sólo espero que lo que yo leí estuviera equivocado y tú lleves razón. De ser así, no habría problema ninguno. Cruzaré los dedos  

Buenas noches:

No encontrarás en estos momentos, salvo algún o algunos ayuntamientos desaprensivos, que ahora afirme que después de años existe plusvalí municipal.

Para ello se recurre a una sentencia del Tribunal Constitucional STC 57/2017. 

Ahí está un caso de 20 años, que se transmite por el Tribunal Constitucional. Lo relevante es que oculta o no ha puesto la fecha de adquisisión. Por lo cual, ha de suponerse que fue el 5 de enero de 1991.

Es muy poco probable que así fuera, pero puede darse. Por lo tanto, no voy a acusar al Tribunal Constitucional de prevaricación.

Se facilita un enlade en el que,  en el año 2016, se decía por mi parte lo de los 20 años.
  

En la respuesta 15 de fecha  02/03/2017. se incorpora lo que dice el Tribunal Constitucional en la STC 26/2017 ( ECLI:ES:TC:2017:26 ), que fue publicada en el BOE el  sábado 25 de marzo de 2017.

Es interesante la STS 958/2019 - ECLI:ES:TS:2019:958, párrafo del Fundamento 7:

Los gastos de urbanización asumidos por el sujeto pasivo del IIVTNU con posterioridad a su adquisición, como consecuencia de su participación y cumplimiento de los deberes que le corresponden en el desarrollo del proceso urbanizador de un terreno, no constituyen el precio de adquisición de los terrenos. Desde el punto de vista temporal, hay que notar que son costes que, al menos en el caso sometido al litigio, se producen en un momento posterior al de la adquisición y, por consiguiente, con posterioridad al momento inicial que determina
el inicio del periodo de generación del incremento de valor gravado por el impuesto que, como se ha dicho, grava la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición y el de enajenación, computados por años y con un máximo de 20 años. Los costes de urbanización no integran el precio o valor de adquisición porque se producen en un momento posterior al de la adquisición, y por ello no forman parte del precio o coste de adquisición fijado temporalmente al inicio del periodo de generación de la riqueza potencial gravada. El IIVTNU es un impuesto directo, de naturaleza real, que grava, no el beneficio económico de una determinada actividad empresarial o económica, ni el incremento de patrimonio puesto de manifiesto con motivo de la transmisión de un elemento patrimonial integrado por suelo de naturaleza urbana, sino la renta potencial puesta de manifiesto en el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto durante el periodo de permanencia del bien en el patrimonio del transmitente, con un máximo de 20 años.

Se destacan los términos en cursiva:

Se ha de indicar que el Ponente de la Sentencia no ha fijado que en el período de gravamen comprenda el momento de la transmisión.

Por lo cual, si dicho momento no está gravado es que no se grava ninguno anterior, ya que el hito temporal de todo su régimen impositivo es la situación existente en el momento de la transmisión.

Para ello determinar que el hito temporal de todo su régimen impositivo es la situación existente en el momento de la transmisión, se acude a la STS 3118/1995 - ECLI:ES:TS:1995:3118, Fundamento SEGUNDO:.

<<SEGUNDO.- Se impugna igualmente la sentencia impugnada en cuanto reconoce como fecha del valor inicialel año 1966, cuando el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos no se implantó en elmunicipio exaccionante hasta el 24 de julio de 1980, por lo que no se puede tomar para el mismo, el tiempoanterior, ya que ello supondría dar efecto retroactivo a la norma aplicable, alegación que tampoco puede tenerfavorable acogida, en atención a que: a) el hecho imponible, no tiene lugar de una manera paulatina duranteel período comprendido entre el inicial y final, sino de una sola vez, es decir, no nos encontramos con unhecho imposible duradero y sucesivo que sea necesario periodificar, pues para que se produzca el aspectomaterial del hecho imponible del impuesto de Plus Valía, basta una transmisión de bienes o una constitucióno transmisión de un derecho real de goce, limitativo del dominio, y estos acontecimientos son, por si mismos,instantáneos en sentido jurídico; por ello, la transmisión inmediata anterior constituye un factor comparativopara obtener, mediante una sencilla operación aritmética la diferencia entre el valor primitivo y el actual queen el supuesto de dar un resultado positivo genera el incremento de valor que, por tanto, es instantáneo y noperiódico y se devenga con la transmisión que cierra aquel período, pero sin que ello signifique como se señala,entre otras, en las sentencias de 23 de junio de 1986 y 22 de junio de 1989, dotar de retroactividad algunaa las normas tributarias por la circunstancia de que tal punto de referencia histórico, la transmisión anteriorcomo elemento temporal del hecho imponible se hubiera producido incluso ya en el instante de cerrarse este tributo en un municipio, y b) en sentencias de 18 de febrero de 1985 y la ya citada de 22 de junio de 1989, se hadeclarado que la no sujeción al impuesto de los incrementos que experimente el valor de los terrenos, se refiereal momento de surgir el hecho imponible, no a la condición del terreno en el inicio o durante el período, ya que sólo es atendible la que tenga en el momento de la transmisión determinante del devengo, siendo inoperanteal efecto de este impuesto, su situación urbanística en el inicio del período impositivo o durante éste, y o que esté establecido o no mencionado impuesto, siempre que exista en el momento de dicho devengo.>>

Es inoperante que se manifiesto durante 20 años, porque lo relevante es que se manifieste en el momento de la transmisión.

en el RD 26/2021 han mantenido el coeficiente en 0,45 despues de 20 años pero sigue vigente el  párrafo del art. 107 de la LRHL, que no ha sido derogado por el Tribunal Constitucional en la STC 182/2021.

<<Artículo 107. Base imponible.

1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años,...>>

Por lo cual no se grava el incremento que se produzca o experimenten después de 20 años.

Si no se grava el momento de la transmisión es que no se grava ninguno.

Saludos.

Desgraciadamente estas en lo cierto. 20 años de plusvalía con un coeficiente que actualmente se hace maximo. Deberás ver la aplicación concreta que el ayuntamiento hace de esas tablas. Además tendrás que hacer el cálculo con el método real, precio compra, precio venta, para ver  si mejora respecto al cálculo objetivo. 
Podrías plantearlo como cláusula abusiva y mala fe, pero te va a ser complicado si el vendedor es un particular. Tendrás que hablar con un abogado y pelearlo, perder los 3.000 euros o asumirlo y pagar la plusvalía. Todo depende del precio y lo que te interese la casa.  Busca ayuda de un profesional. Suerte. 

Buenas noches:

Ha sido agraciada su merced, que tiene derecho a recibir información cierta de acuerdo con el artículo 20 de la Constitución Española, que, por mi parte, se le transmita información cierta.

Saludos.

Muchas gracias a tí también. Al final, el tema de la plusvalía se pudo solucionar ... Fui a preguntar que por qué me ponían esa cláusula y me dijeron que en realidad eso no tenía que pagarlo yo, que lo que tenía que pagar era el ITP. Se tachó del contrato y ahí se quedó todo ... Hasta ahora no he vuelto a tener problemas con esa cuestión, aunque ahora me he dado cuenta de que me falta una página de la nota simple que me dieron en la inmobiliaria. Como estamos en Semana Santa, no podré hablarlo hasta el Lunes, pero la verdad es que entre lo de la cláusla "confundida" que me intentaron colar y ésto, ando un poco mosca ... En principio, todo lo demás está en orden y en la nota simple sólo aparece una hipoteca que se va a saldar el día de la compra venta. Esperemos que no me encuentre con nada raro en la otra hoja que me falte por ver. Si tenéis algún consejo que dar a esta novata, estaré encantada de leer vuestras impresiones!!! Un saludo y muchas gracias a los dos!!!

Yo les mandaría un email. Algo tal que: tal y como discutimos en el día de ayer, sirva este email como confirmación de que el contrato de arras tiene un error, ya subsanado, en cuanto a la responsabilidad de pago de la plusvalía municipal. Tal y como me confirmasteis la plusvalía municipal corresponde como es legal y habitual a la parte vendedora quien liquidará, soportará y abonará dicho impuesto.  Por supuesto, será mi responsabilidad como compradora,  la responsabilidad de la liquidación y pago del Impuesto de transmisiones Patrimoniales. 
La nota simple pídela tu, te la envían en horas por 15 euros. Registradores.org. 
Suerte.