Facturas que pueden deducirse en la reforma de un edificio

Buenos dias, tras heredar un edificio de 3 plantas (que corresponde con un local y 2 pisos) sin división horizontal en 2024, voy a acometar reformas en el mismo para poder alquilarlo por partes pues no esta en condiciones, pero no sé que tipo de facturas se pueden deducir., si ¿he de esperar a tener ingresos para deducirme las facturas de las reformas?, ¿cual es el importe máximo que podria deducir?, ¿vale cualquier reforma o solo las que esan por eficiencia energetica?. ¿Es el mismo tipo de deducción para el local que para las viviendas?. Es por tenerlo en cuenta antes de acometer la reforma y por pedir a los profesionales si es necesario que me detallen algo o separen los conceptos en función del lugar en que se este realizando la reforma. Gracias

A falta de más datos, las facturas de la reforma incrementan el valor de adquisición del edificio. En caso de alquiler, se deducirá un mayor importe por amortización.

Gracias,  pero hay algun limite por ejemplo, solo puede sumarse al valor de adquisicion un 10% ... o solo si la reforma es para eficiencia energética,  o solo por mejoras...
es que yo casi todo lo que encontre era para favorecer la eficiencia, para cambiar ventanas o para aislamiento o calefaccion, pero cambiar azulejos, suelos, etc. ¿podría considerarse?
¿no es entonces en ningún caso deducción directa sino mayor valor del bien?  entra asi a formar parte de la base amortizable pero hay alguna diferenciacion en los % de amortizacion si es por reforma.
Y existe alguna diferencia si se aplica a un local o a una vivienda
Un saludo

No hay diferencia si se trata de local comercial o vivienda, respecto del IRPF.
Podría haber diferencia respecto del IVA, en todo caso.

Sobre como deducir en el IRPF esos gastos, depende de cual sea la consideración de las obras.

Lo que conocemos como "reforma" no tiene una clasificación fiscal muy clara.

Existen los conceptos de "reparación" (= arreglar lo que se ha roto), o "conservación" (= volver a poner en uso lo que se ha deteriorado, o amenaza con ser un daño irreversible).
Esos gastos son gastos corrientes, se deducen como gasto propiamente dicho el año de su realización y pago, con el límite de las rentas brutas generadas. Si hay más gasto, tienes los siguientes 4 años para deducirlo.

Existe también los conceptos de "ampliación" (= dotarse de mayor cantidad de inmueble, por ejemplo mediante un cierre de terraza), o "mejora" (= variar la calidad de lo existente).
Ambos dos conceptos hacen referencia a un aumento de la cantidad o la calidad del inmueble.
No es deducible como gasto corriente, sino como un aumento del coste de adquisición. Por lo tanto, recuperas el coste de la inversión mediante las amortizaciones.

Si estamos frente a la clásica "reforma", hay que analizar si estamos frente a una mera modernización y actualización a estándares actuales (="conservación"), o realmente estamos frente a una variación en los aspectos cualitativos del inmueble (="mejora").

Ejemplo:
Reforma de la estancia de cocina, cambiando la vieja cocina de butano por una nueva placa de inducción integrada en el mobiliario.
Sería una mera modernización, por tanto un gasto de conservación.

Reforma de estancias dormitorio, dotando de un nuevo aseo privado el dormitorio principal (dormitorio suite, inexistente hasta ese momento).
Sería una variación en la calidad del inmueble, ampliando la dotación funcional. Por tanto una mejora, deducible por amortización.