Vencer la inflación, vencer los impuestos y el arbitraje de riesgos

Hola amigos.

He recibido muchas preguntas sobre el tema del apalancamiento y los retornos. Increíblemente, a estas alturas hay muchísimas personas que creen que los ricos se hacen ricos buscando 8% o 12% anual. Eso es una falacia total. La riqueza se hace de tres formas básicas.

Y las tres se vencen de una sola forma Y es usando lo menos posible de tus bolsillos. ES ASÍ DE SIMPLE!.

Veamos este ejemplo:

Imaginemos que usted compre una casa por $500,000 al 5% anual fijo a 360 meses y ponga el típico 20%. Usted pagaría cada mes $2,147  o $25,764 anuales. Vamos a suponer que usted vive en una gran ciudad como Miami, donde las propiedades se aprecian mínimo 5% anual.  En 5 años su casa vale $662,081. 

Usted en este ejemplo está ganando poco. Puso $100,000 de inicial y pago Hipoteca por $128,820 Osea, que de sus bolsillos usted ha soltado $228,820 Y el spread es de $33,261.6

Pero Geoff, las casas se valorizan siempre más que los intereses anuales??  Bueno, esto depende de muchísimas cosas. Una propiedad dentro de una comunidad de asociaciones, no se aprecian ni el 2% anual.  Todo dependerá de donde esté ubicada la propiedad y su zonificación.

Ejemplo 2:

Imaginen la misma casa Y usted ponga solo el 3,5% de inicial con los programas de la FHA. Un individuo puede comprar propiedades de 1 a un edificio de 4 unidades, siempre y cuando viva en ella mínimo 12 meses.  Volvamos a la casa de los $500,000

Ahora usted va a poner $17,500 de sus bolsillos (no incluye coste de cierre) Y los $100,000 del ejemplo anterior..   Ahora tus pagos serán $2,590 al mes, unos 443 dólares al mes extra comparado al ejemplo anterior.

Basándonos en el 0,8%  (Rate típico de alquiler mensual), usted recibiría unos $4000 brutos. Menos la hipoteca e impuestos, impuestos y reparaciones vamos a suponer que solo queden netos unos 600 dólares al mes. $600 x 12 meses son = 41% retorno en tu dinero cash on cash.

En 5 años, la casa de aprecio en $662,081, Usted ganó $36,000 del alquiler Y ahora tiene una plusvalía de $179,581.6, lo que le da una plusvalía neta (descontando sus $17,500 de inicial de sus bolsillos) de $198,081.6..

Qué ocurre aquí?

Simple, usted transfiere el riesgo al banco Y el costo al inquilino.    Y también venció la inflación con solo poner poco dinero de sus bolsillos. E incluso, venció al gobierno porque los préstamos no pagan impuestos y los intereses son deducibles, aquí que usted no solo ganó casi $200,000 tax free, pero encima tiene dinero para hacer write off y evitar impuestos en el futuro o en otros negocios.  En este ejemplo, usted tuvo un retorno de 1,123% en 5 años sobre TU dinero cash on cash!

Aun con una inflación del 15% anual, en 5 años serían 75% acumulativo, ganarías por una milla.

Ejemplo 3:

Imaginen el mismo escenario que los dos anteriores. Pero en vez de comprar la casa de $500,000, usted la compra en subasta o short sale o REO por $250,000 o  $0,50 centavos de dollar. El retorno es simplemente enorme si se hace correctamente. No hablamos ya de retornos, hablamos de RENDIMIENTOS anualizados  estratosféricos basados en el cash on cash.

Usted sabe que el mercado esta caliente (como ahora) compra la casa de $500,000 por $250,000 Y pone $50,000 de inicial. Pero no tiene o no quiere poner tanto?? Usted toma un prestamo mezzanine por el 80% de $50,000 y pone solo $10,000 de inicial.

El primer prestamo privado es del 10% anual intereses solo, asi que pagaria $416,66 al mes Y el prestamo Mezzanine seria del 20% anual intereses solos, asi que pagaria $666.66 al mes, para un total de $1,083.32 al mes entre las dos hipotecas.

Las reparaciones son de $75,000? Usted pide $100,000... Esto aumentara el pago al lender numero 1 a $4,583 + los 666.66 del segundo lender= $5,249.99 al mes.   Asi que si el Flip dura 3 meses (lo tipico), tus costos hipotecario serian de $15,749.97.. Pero como tomaste $100,000 (25,000 mas del costo real) sales terminando pagando $0 de tus bolsillos y ganando extra unos 100% tax free $9,250.

Basicamente uso el dinero del Prestamista uno para pagar los dos prestamos y salio ganando. (se supone que antes de invertir tienes todo calculado) Y vamos a suponer que todo salga mal, MUY mal... Pues solo pierdes $10,000 en una transacción casi millonaria.  

Tu Risk Reward esta demasiado a tu favor si comprendes lo que estas haciendo.. Ahora ve y haz todo esto con Crypto, Stocks o "fondos"

Es así como se hace dinero amigos. Es así como se crean riquezas... Y pondré otro ejemplo que ya he expuesto antes Y tiene a Buffett como ejemplo:

En  algun punto de febrero de 2010, Sono anuncio la recompra de sus acciones a $30. En ese momento las acciones cotizaban en 22 dolares pero al hacer el anuncio, subieron a 25. Warren se dio cuenta de que Sono estaba ofreciendo comprar hasta el 22% de sus acciones en circulación, con una prima del 15% al precio de cierre de las acciones de la compañía el día antes del anuncio.

Buffet supuso correctamente que una prima del 15% al precio de cierre probablemente no es suficiente para atraer el 22% de las acciones en circulación de la compañía, por lo que pudo proyectar que el precio que Sono tendria que pagar seria el total de $30, para atraer la mayor cantidad de vendedores posible.

Al otro dia, las accione de Sono mostro que se podian comprar por $28.22. Un precio de compra de $28.22 por acción frente a un precio de venta de $30 por acción le daba una ganancia de $1.78 ($30 – $28.22 a $1.78) y una tasa de rendimiento de 6.3% para los 1.5 meses que tendría la inversión ($1.78/$28,22 a 0,063).

Ajustado a una base anual, equivale a la obtención de 50% al año. Teniendo en cuenta que las letras del Tesoro de los EE. UU. para ese período estaban pagando menos de la mitad del 1 por ciento, Ese pequeño arbitraje sono se veia muy bien.

El tio Warren hizo un masivo apalancamiento en la operación y tomo prestados los $28.22 a una tasa anual del 7%, su costos de interés serían aproximadamente $0.25 por acción durante los 1.5 meses que llevo a cabo la inversión. Lo que significa que su beneficio de $1.78 se reduciría a $1.53 ($1.78 – $0.25= $1.53). Un retorno de $1.53 por acción sobre un costo de inversión apalancado de $0.25.

Un rendimiento del 612% para el período de 1,5 meses. Lo cual es un gran rendimiento .

Como pueden ver, Buffett no se hizo rico buscando ubn 10% anual como le venden al publico. No caigan en esa boberia que les venden de "tenemos un fondo que dan un 7% anual"  como si fuese lo maximo. Esto es bullshit.

El sistema esta diseñado para que siempres pierdas dinero de una forma u otra si no comprendes como endeudarte correctamente.

Transferencia de riesgos y el spread entre el costo de la deuda y tus ganancias es todo. Por favor leer mi post sobre https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5144509-dscr

Saludos.

Gracias

Supongo que todo funciona muy bien con excepción del 2007 y 2008. 
Habría que tener dinero para aguantar esa caída

 ❤  ❤  ❤ 

Geoff, no tengo intención de comprar/vender propiedades. Pero cuando tenga tiempo me leeré con tiempo (y excel) tu post, pues se aprende mucha cultura financiera y quien sabe si no es una opción más de inversión.
Ya he visto tus respuestas en Rankia en el foro de Cobas o en el bar Puff, y te quiero preguntar algo que es personal, y tal vez ya lo hayas comentado alguna vez. Como es algo personal tampoco pasa nada si no quiere contestar.

vives en USA hablas muy bien español, emigrastre a USA? naciste allí de familia "latina"?, es pura curiosidad. Saludos, mucho éxito y gracias por compartir tus puntos de vista.

Pero esto funciona porque USA tiene una economía expansiva y basada en la deuda e inflación no?

Muchas gracias por compartir tu sabiduría inversora Geoff007, es un lujo tener alguien tan exitoso aqui. Aprendo mucho siempre que te leo.

Leer estas cosas desde España, es una mezcla entre cuento de la lechera y ciencia ficción.

Aquí un traspiés (cambio de legislación, otra crisis gorda, etc...) y quedas con una deuda de la que no sales en la vida.

Conozco algún albañil que hasta 2008 fue promotor. Aquí se podían hacer esas cuentas, hasta que dejaron de poder hacerse, y mientras que en otras partes del mundo te arruinas, borrón y cuenta nueva y volver a empezar, aquí quedas condenado a comer en servicios sociales hasta el fin de los días.

Completamente de acuerdo con lo que señalas, Orbeo.

El intentar trasladar "estructuras" que "podrían funcionar" (o no) en USA y colegir que aquí en España van a funcionar igual de bien (o no)... es demasiado decir.

En mi opinión, la ecuación rentabilidad-riesgo de lo que aquí se plantea, excede lo que para mí es asumible. Es decir, NO me compensa.

Un cordial saludo.

@geoff007 una pregunta por curiosidad, y sin ánimo de molestar. Usted vivió de pleno la crisis del 2008? O toda su aventura inversora (al menos la que explica) se ha desarrollado post 2008?