Compensación por riesgo de tipo de interes en hipotecas de tipo fijo

#1

Compensación por riesgo de tipo de interes en hipotecas de tipo fijo

14/07/15 17:20

Estoy preguntando en varios bancos por hipotecas de tipo fijo. En todos ellos, como es lógico, se incluye la comisión por riesgo de tipo de interés, que cubre al banco en caso de que el cliente decida quitar la hipoteca cuando los tipos de interes están por debajo del mercado.
Esto es perfectamente legal e incluso lógico, como he comentado. Si ves que bajan mucho los tipos de interes y decides irte a otra hipoteca, le generas una pérdida al banco.

La ley Ley 41/2007 regula esta compensación en su artículo 9 y dice, textualmente lo siguiente:

"El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:

- Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.

- La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad. "

Me he encontrado ya dos bancos que aplican la segunda opción, pero que se saltan la parte de prever que la entidad te compense a ti si en la cancelación hay ganancia para el banco ( o sea, cancelas cuando los tipos están más altos que los de tu hipoteca).

¿es legal que no se prevea esa compensación al prestatario? ¿aunque no la prevea la hipoteca, se podría reclamar en un futuro en caso de darse este escenario?

#2

Re: Compensación por riesgo de tipo de interes en hipotecas de tipo fijo

14/07/15 19:10

¿En qué escenario me convendría cancelar un préstamo hipotecario con un coste inferior al 2,5%?

Si el coste sube ni que sea al 3% nunca me compensará cancelarlo. Menos si repunta al 10%.

Únicamente si pagan por permitirles que me presten dinero es cuando me interesará cancelarlo, y con lo que me paguen igual sí me compensa la penalización por cancelación.

En cambio ¿en qué escenario la entidad obtiene una ganancia extracontractual? De nuevo únicamente con bajadas de diferencial, porque el euribor ya no puede bajar más salvo que se nos pague por aceptar un crédito. Y sigo sin ver negocio claro en prestarte dinero y pagarte como premio por ello.

#3

Re: Compensación por riesgo de tipo de interes en hipotecas de tipo fijo

15/07/15 10:53

Efectivamente, si los tipos de mercado están por encima del tipo de tu hipoteca, FINANCIERAMENTE no te va a compensar amortizar, salvo que no seas capaz de obtener un rendimiento equivalente con tu liquidez extra (cosa poco probable). En cambio al banco le encantaría librarse de un préstamo que ya no es rentable y de ahí la posiblidad de que te compensen economicamente por esa amortización.
El caso opuesto de tipos muy por debajo de tu tipo fijo invierte esto, el banco no quiere que amortices, dado que el préstamo es rentable y por eso te penaliza.

Sin embargo, hay más enfoques que el puramente financiero para quitarse una hipoteca. Puede ser que quieras vender el piso, que te divorcies, que por lo que sea quieras romper tu vinculación con el banco, ...