Alquiler con opción a compra - Apertura de centro de estética.

Buenas tardes. Necesito consejo sobre una situación:

1.- Mi mujer va a abrir un centro de estética (Comunidad Valenciana) y ha conseguido en alquiler un local comercial económico (250+IVA por 126m2). La idea es subarrendar la mitad del mismo mediante fórmulas de CO-WORKING (nutricionista+preparador físico) y obtener unos ingresos mensuales extra (externos a su actividad) que cubran el alquiler. Ya tenemos a la persona buscada y confirmada.

2.- La reforma, inicialmente presupuestada en 20.000-25.000€ se va al final a 40.000€. Estamos valorando adquirir el local.

3.- El propietario nos ofrece un alquiler con opción a compra (80.000€ de precio de venta / 8.000€ por la opción (10%) / 50% de descuento en las cuotas mensuales / 4 años). Nos pide para ello aumentar la cuota de 250 a 350€ mensuales.

4.- A los 4 años compraríamos el local. Quedarían por pagar 66.000€. Dejaríamos de pagar el alquiler aunque empezaríamos a pagar un préstamo hipotecario ... a nivel de gasto estaríamos hablando de exigencias parecidas.

¿Qué gastos más tendríamos? El local no es 1ª transmisión porque el propietario es un fondo inversor que ya compró el local a la inmobiliaria hace 6-7 años. ¿Notaría, escritura, ITP, IVA, plusvalía, ...?

¿Resulta mejor que compre mi mujer como autónoma? ¿O mejor yo como compra personal-asalariado en otra empresa que no tiene nada que ver (15 años antigüedad - fijo)?

¿Tendremos problemas para conseguir el préstamo dentro de 4 años? ¿O el propio local avalaría la operación?

Salu2 y gracias.

Buenas Jackster10,

Impuestos

Como es segunda transmisión, pagarías ITP que dependiendo de la Comunidad Autónoma puede ser de entre 6-10%. Sin embargo, hay un par de excepciones:

Si es un Local comercial de Segunda mano vendida por una empresa y el comprador es otra empresa, la operación se podría llevara a cabo con IVA y no por ITP (transmisiones patrimoniales). Otro caso es que el que venda sea sujeto pasivo de IVA.

Al comprarlo tu mujer como autónoma y usarlo en una actividad sujeta a IVA, podría acogerse al IVA y luego deducírselo. Aquí tendríais una ventaja.

El resto de impuestos los puedes consultar en este enlace: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/1771721-gastos-hipoteca-compra-venta-vivienda

Hipoteca para local comercial

Puedes consultar este hilo: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3189872-mejor-banco-para-hipoteca-local

Añado el banco Santander, que también ofrece hipotecas para locales. El tema de si te aceptarán el préstamo depende únicamente de vuestra solvencia. Puedes rellenar esta encuesta para saber si te concederán la hipoteca.

Saludos!

PD: Si te digo la verdad, me has pillado con lo del Fondo de inversión, se que no es una empresa, sino un patrimonio, pero a tema impuestos no se si actuaría como empresa o como particular. Entiendo que lo segundo. ¿Alguien nos saca de dudas?

el fondo seguramente operara mediante alguna empresa( reoco) con lo que a todos los efectos es una empresa, y si compras como autonomo será itp sino a no ser que lo hagas como empresa que sera iva

Gracias a los 2.

Por el momento, lo 1º que nos interesa es el % que nos ofrecería el banco. Aunque si el % va en función del precio de venta (80.000) y contando con que la opción que pagamos (8000) ya se descontaría ... y que el 50% de las cuotas también (8400), dentro de 4 años quedarían por pagar 80000-8000-8400=63600.

Eso significa que una hipoteca en la que nos den el 80% del precio de venta cubriría todo lo que queda por pagar. ¿Es correcto el planteamiento? Porque no se trataría del 80% de "lo que quede por pagar", entiendo ...

Y 2º, los gastos generados por la compra-venta, que haciendo números un poco rápidos me salen sobre 8000-9000€, ¿puede ser?