Subasta judicial de ¿vivienda habitual?. Varias dudas.
Buenos días, entro por aquí a ver si podéis darme consejo. Llevo unos días informándome del funcionamiento de las subastas judiciales por un problema que tiene un conocido y empiezo a darme cuenta de que es un mundo complejo.
Esta persona tiene su vivienda habitual en subasta judicial desde ayer (es su vivienda habitual de forma efectiva, estoy pendiente de confirmar si también lo pone en las escrituras del préstamo hipotecario, que es lo que parece que regula si realmente lo es o no).
El bien ha salido a subasta por una cantidad reclamada que supone el 30% del valor de tasación, pero el inmueble tiene unas cargas (otras hipotecas posteriores, una de ellas del mismo banco ejecutante, que tiene dos hipotecas sobre el inmueble) que suponen el 70% - 80%.
Probablemente el valor de mercado del inmueble en el estado en que está y dejando los muebles y demás (esta persona está dispuesta a dejarlo todo), está entorno al 75% del valor de tasación. Mi conocido tiene un tercero que está dispuesto a comprar la vivienda por ese 75% aprox y me ha pedido consejo sobre cómo afrontar la situación.
Si el tercero compra en ese precio, mi conocido podría afrontar todas o prácticamente todas las cargas posteriores. Se quedaría sin casa pero es un “mal menor”. La situación ideal, sería que pudiera comprar por el valor de la carga del ejecutante (que tiene la hipoteca por la que ejecuta y otra posterior sobre el mismo bien), que las cargas posteriores (creo que de dos o tres bancos más) quedaran eliminadas y a esta persona, le quedase algo para intentar comprar una vivienda más pequeña o vivir de alquiler.
En toda esta maraña, el precio en que mi conocido compró el inmueble sería aproximadamente el 60%, por lo que también nos planteamos que ocurriría con las plusvalías y quien tendría que hacerles frente en caso de ejecutarse la compra de este tercero en un 70%-75% del valor de tasación.
Después de informarme un poco del funcionamiento de las subastas judiciales, sigo teniendo muchas lagunas y consideraciones que probablemente estén equivocadas, así que antes de darle consejo, me gustaría asegurarme de varias cosas:
- La “cantidad reclamada” que aparece en el portal, supone la deuda + intereses + cargas?
- Si se subasta el bien, esta persona puede ofrecer la cantidad reclamada y quedarse con el bien? Que ocurriría en este caso con las cargas posteriores?
Hemos intentado hablar con el abogado del banco para llegar a un acuerdo, pagar su deuda, vender el inmueble e intentar negociar el resto de cargas para liquidar el tema, pero no presenta postura alguna de colaborar, no sabemos si porque quieren adjudicarse el inmueble o porque está ya metido “en el proceso” y no quieren trabajar, pero es una situación que a esta persona le genera bastante intranquilidad.
Después de leer el procedimiento de las subastas judiciales y sin saber lo que se me puede estar escapando, el planteamiento que le iba a proponer es intentar llegar a un acuerdo por la deuda. He leído que muchas subastas se liquidan así, pero tampoco se a quién se tiene que dirigir para resolverlo de esta forma. Alguien podría ayudarme?
Si no conseguimos acuerdo previo, lo siguiente sería ir a la subasta, en cuyo caso, el planteamiento que creo que más le puede convenir es hacer una puja por ese 30% y esperar a ver si el banco sube.
Entiendo que:
- Si el banco o un tercero pujan >70%, se adjudican el inmueble. Quien se haría cargo de las plusvalías en este caso? Que ocurriría con las cargas posteriores (una de ellas del mismo ejecutante)?
- Si el banco o un tercero (o yo mismo) hace una puja por un importe <70% entramos en el apartado cuarto del artículo 670 de la LEC y mi conocido tiene 10 días para presentar a un tercero que satisfaga deuda+intereses+costas (entiendo que esto es lo que pone en el portal de subastas como “cantidad reclamada”). Que ocurriría con las cargas posteriores en este caso? A quién tenemos que acudir para presentar la propuesta? Se puede denegar por no llegar al 70%?
- Si la subasta queda desierta porque nadie puja, el ejecutante puede pedir la adjudicación por el 50% del valor o por la cantidad que se adeuda si no es vivienda habitual (no se quien dirime si lo es o no de no ponerlo en las escrituras, ya que parece que sólo es obligatorio a partir de 2.013 y esto es anterior). En este caso, mi conocido tendría aquí posibilidad de ofrecer la cantidad adeudada?
Aconsejaríais algo distinto a lo que estoy planteando?
Creo que con esto más o menos podría orientarle, pero en cualquier caso si a alguien se le ocurre algo que se me esté pasando, siempre es de agradecer que me lo comentéis.
Mil gracias!