Nuevo en el mundo de las Hipotecas Autopromotor.

Buenos dias,

Estoy empezando a meter la cabeza en el mundo de las hipotecas autopromotor. Y así de primeras, antes de empezar a visitar bancos (mañana empiezo) me surgen algunas dudas:

1. Cuando los bancos hablan de dar el 70/ 80%, ¿ese 70 u 80% es de lo que a mi me va a costar la parcela CON iva o SIN IVA?

Por que, en mi caso, la parcela son 125.000€ +21% iva. Es decir, no es lo mismo que me den (60%) 75.000€ (en el caso de 125.000€) o 90.750€ (en el caso de con iva 151.250€).

2. El coste de la construcción de la casa ( casa + cimentación etc) va a ser menor que el valor del proyecto (- 50.000€ aprox.) ya que la casa es grande, se van a usar materiales de alta calidad, y la parcela esta situada en una buena zona, cercana al centro y en expansión

El 80% que me ofrezcan los bancos, ¿va a ser sobre el valor del proyecto? ¿Los bancos saben que los clientes pueden jugar con incrementar en valor del proyecto para intentar conseguir el 100%?

Saludos.

Buenas! Gracias por pasar tu duda al foro ;)

1. En teoría, sin IVA. Para una vivienda de obra nueva, el IVA se suele liquidar incluso antes de la entrega de llaves. No obstante, puedes negociarlo con la entidad y es algo donde pueden ceder.
2. Toda la razón, de hecho es una "trampa" muy común. Los autopromotores suelen visar un proyecto mucho más caro que el que se piensa realizar para incrementar el presupuesto de ejecución material (sobre el que el banco te financia la operación). Lo negativo es que pagarás más impuesto y más dinero en la licencia de obra.

Te dejo nuestro ranking con las  Mejores hipotecas autopromotor. Diría que las condiciones son las mismas para este año. 

Gracias por tu respuesta Lorena.

En mi caso, y a no ser que cedan con el IVA de la parcela y me lo metan en la hipoteca, voy a tener que caer en la "trampa" de un proyecto "inflado" para poder poder pagar parte de la parcela.

Aun así, los bancos son conscientes de los proyectos están "inflados"? ¿Les da igual?

Y dicho esto, me surge otra duda.

Supongo que la hipoteca autopromotor constara de "2 fases" por asi llamarlo.

La 1, adelantaran el dinero para el pago de la parcela, esto es, 60/70% de su valor. Y en la 2 fase, el resto del dinero.

Pero, ¿y si con ese dinero de la 1a FASE + ahorros no da para comprar la parcela? ¿que se haria? ¿un prestamo personal que se liquidaria en la 2 FASE?

Buenas!

Juraría que uno de los requisitos imprescindibles para solicitar una hipoteca autopromotor con un banco es tener una  parcela o terreno en propiedad y debidamente registrada en el Registro de la Propiedad. El resto de requisitos los tienes enumerados en el artículo que te he enlazado en mi comentario anterior.

Con respecto a tu pregunta de las fases de las hipotecas autopromoción, cito a @echevarri que hizo este post  Consejos para hipotecas de autoconstrucción o autopromotor hace un tiempo y está genial explicado.

Partamos de que  tengo un terreno y quiero hacerme una casa (o rehabilitar totalmente una ruina existente en la misma).  Lo que taso es un proyecto de obra, con sus licencias correspondientes, hasta un importe X. Sobre ese importe, el Banco me concede un % (un 70%, un 80%, lo que sea). El banco, en vez de darmelo todo de golpe, lo que ira es  permitiéndome disponer de dicha cantidad por certificaciones de obra realizada, es decir segun se vaya realizando la obra, mi arquitecto emitirá un certificado a petición mía que dirá que va a un porcentaje X de obra realizada, el tasador validará o corregirá dicho porcentaje y como consecuencia el Banco me permitirá disponer de un importe Y hasta alcanzar dicho porcentaje con respecto del importe formalizado (con matices), de tal modo que el banco solo alcanzará a darme el 100% del importe concedido cuando se haya ejecutado el 100% de la obra, y no antes.

Te recomiendo que leas el post completo.

Saludos!