España
Buenas tardes, hace 4 días me vino el vecino a ofrecerme su piso, me lo quiere vender y me comenta que el me hace de banco... que no necesito hipoteca, que así me ahorro gastos e impuestos con el PAGO DIFERIDO, he estado leyendo y no me queda muy claro gracias.
Décadas atrás lo que comentas era más habitual que hoy en día.
Los problemas mayores podrían ser para él, así que si te interesa, no veo problema. Simplemente tendréis que acordar una forma de pago a plazos, lo que hay que ver es si se transmite la propiedad desde ya, o al final de los pagos. Como puedes suponer, no da lo mismo, y a ti te viene mucho mejor desde ya.
Un saludo
¿Imagino que el ITP tendrás que liquidarlo igualmente no?
gracias a todos por las respuestas, el vendedor me comentó que así yo me ahorraba gastos... no sé que gastos, el impuesto de transmisión patrimonial tendré que pagarlo igual, si no me equivoco.
el vendedor me comentó que así yo me ahorraba gastos...
Al vendedor le da igual los gastos que tu vayas a tener. Si te propone lo que te propone es porque ve que hay algo que le beneficia a él (si también te beneficia a ti o no, es secundario para él).
Esto supongo que se hará con una cláusula resutoria, es decir que si no pagas la totalidad, el piso volverá a su propiedad. Una resolutoria es una especie de hipoteca a favor del vendedor, y queda registrada, se pagan impuestos pero menos que en hipoteca bancaria (no muchos menos) ... no obstante si no cumplieras el pago, el vendedor no puede quedarse con todo lo pagado y además el piso, debe devolverte, creo que es el 50% de lo pagado.
El problema de las cláusulas resolutorias es su futura cancelación, no, no es problema si se hace bien, me explico:
En la escritura debe quedar muy claro como se paga y cuando se paga, a los efectos de que una vez cumplido el padto puedas "levantar" la carga en el registro (nota 1), que no dependas de la voluntad del vendedor, que sea un cosa clara, te pongo un ejemplo:
Si pides un talonario de pagarés a tu banco, y no te importe que te cobren 6 ó 10 euros por dicho talonario, entonces se emiten los pagarés que sea, supongamos uno vencimiento cada tres meses, que el vendedor irá cobrando .... y si hacen falta 3 talonarios, pues eso, en la escritura se pacta que sera suficiente para cancelar la clásula resolutoria, la presentación de certificación del banco que se indique que todos los pagarés constan como pagados en sus registros, de est forma en su momento, no necesitas que venga el vendedor a notario a declarar que no se le debe nada, tu mismo presentando las certificaciones irás a notario, otorgarás una escritura con los justificantes y el registro levantará la carga.
Porque si pactas que una vez pagado tenéis que ir los dos a declarar esto, el problema es ¿y si no viene, si ha fallecido y sus herederos no lo ven claro, o hay lío entre herederos? Pues si es lo primero, a ver si viene, si es lo segundo, tendrás que esperar a que se pongan de acuerdo, y si es lo tercero hay posibilidades de tener que "obligarles" legalmente, otro show que no te interesa.
Cuando una clásula resolutoria es a muchos años, mejor las cosas absolutamente claras.
Me preguntarás ¿dentro de 10 años el banco me hará certificado de pago? pues no lo sé, pero tiene fácil solución, cadas 2 o 3 años, te vas al banco con el extracto, y pides que certifiquen los pagos hasta aquella fecha, vas guardando estos certificados parciales y en paz.
En todo caso, yo una resolutoria no la haria sin el asesoramiento profesional (un abogado) él o ella saben como mejor hacerlo en defensa de tus intereses, y no es algo complicado ni caro .....
¿Yo aceptaría un trato así? no tiene problema, es más, puede beneficiarte, solo es cuestión de hacer las cosas bien, y te apoye un profesional, y casi seguro que incluso con estos gastos de asesoramiento te sale a cuenta !!!! No hace falta que contrates a Cuatrecases o a Garrigues para algo así (jejejeje) esto de la ley hipotecari lo dan en segundo de derecho o puede que en primero, por tanto cualquier abogado se lo sabe de memoria !!!!!
Nota 1: Por si no lo sabes, una hipoteca es una carga que se pone en la finca, un derecho preferente de cobro, pues bien una cláusula resolutoria es también una carga, en este caso un derecho del vendedor, solo que tiene unas características distintas a una hipoteca, pero a efectos de "derechos" es parecido a una hipoteca, da una preferencia de cobro ante las deudas que puedas tener tu en el futuro.
Si y no Leopol, el problema de las resolutorias es su futura cancelación, que debe ser muy clara, no dejar el tema al arbitrio de las partes, y menos si hablamos de una clásusula resolutoria a muy largo plazo. No seria la primera vez que se montan líos para firmar su levantamiento, a menudo el problema es si fallece alguna de las partes, que los herederos pueden salir con sandeces... ver mi respuesta 7, a ver si puedes aportar algo en este sentido, que tienes conocimientos de estas cosas.
A efectos de impuestos, salvo error, se liquida ITP o IAJD, tanto a "la entrada" como "de salida" ....
La cancelación por caducidad y mediante instancia privada no debería tributar.
Como bien dices, la cosa tiene su miga, yo preferiría no meterme en esos rollos por si acaso.
Y efectivamente, el ITP y AJD se paga varias veces, aunque la compra la paga el comprador y la condición resolutoria el vendedor.
Un saludo