Problema con arras penitenciales: reforma ilegal

 

Hola.

Me encuentro en un caso un tanto peculiar respecto a un contrato de arras.

Con intención de comprarla, se firmaron y entregaron arras penitenciales sobre una vivienda que sabíamos que había sido modificada (ampliada sobre la parcela) y tras solicitar tasación para obtener la financiación, la tasadora descubrió que, no sólo la ampliación no había sido legalizada, sino que además no es legalizable porque incumple la normativa urbanística municipal. 

Evidentemente, a la vista de esta nueva información, el valor de tasación de la vivienda resultó un 10% inferior al de compraventa y, además, yo ya no quiero adquirir una vivienda que me pueda acarrear problemas con el ayuntamiento, que podría incluso obligarme a demoler la ampliación. Además, no estoy seguro de que alguna entidad bancaria vaya a querer financiar una vivienda en ese estado.

En este caso, el vendedor se niega a devolverme el importe de las arras (aunque yo no considero que se trate de un desistimiento, sino de una anulación o nulidad) ¿Qué probabilidades tengo de ganar una posible demanda?

Muchas gracias de antemano.

Un saludo.

Depende de lo que ponga el contrato. Consulta con un abogado. Por menos de 200 euros te orientará mejor

Dependiendo de la descripción del inmueble que se haya hecho en el contrato de arras y de su referencia a cargas o similares, puedes tener derecho a la rescisión y devolución de arras por vicio oculto.

El caso es que se utilizó una plantilla de contrato de arras penitenciales que encontramos en Internet y una de las cláusulas contiene esta frase, que es la que más me preocupa:

" La presente compraventa se efectúa como cuerpo cierto, manifestando la parte compradora que conoce las circunstancias físicas, urbanísticas, y el estado de conservación de la finca, a la cual presta su total aceptación. "

Yo puedo demostrar que el contrato se firmó un par de semanas antes de la tasación y que fue el informe de la misma el que reveló la situación irregular de la vivienda.

También establece que: "Reconoce LA PARTE VENDEDORA, que el inmueble se encuentra libre de vicios ocultos, respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la ley.", pero no sé hasta qué punto una reforma ilegal se puede considerar vicio oculto.

La descripción del inmueble se copió literalmente de la nota simple para evitar confusiones.

Muchas gracias por las respuestas.

Una reforma visible no es vicio oculto salvo que afectara a la solidez estructural o los servicios esperados de una vivienda.
No fue prudente comprometerse sin conocer antes esa situación. Tal vez un abogado pueda darle la vuelta a ese argumento pero tu aceptación del "cuerpo cierto" dificulta enormemente que prospere tu pretensión. Salvo opinión mejor fundada.

Pero mi problema no es la reforma en sí misma, sino la ilegalidad de la ampliación, que en caso de adquirir la vivienda puede suponerme que, de aquí a un tiempo, el ayuntamiento me obligue a demolerla. 
Ésta es una información que de ninguna manera se podía obtener "de visu".
Yo con la reforma estaba encantado porque queda genial y se gana mucho espacio, pero el vendedor omitió el detalle de que la obra se realizó sin licencia y, peor aún, no es posible legalizarla porque infringe la normativa urbanística municipal.
Si no he entendido mal, la aparición de una nueva información bajo la cual, de haberlo sabido antes, ni me habría planteado la compra de la vivienda, debería ser motivo suficiente para anular el contrato de arras.
Supongo que, si el propietario no entra en razón, me va a tocar demandar...

entiendo tus preocupaciones pero si te gusta la casa ...ten en cuenta que casi toda ampliacion incumple alguna norma...cuando no es municipal es de otro tipo incluyendo el del arquitcto original del proyecto...acercate al ayuntamiento...y pregunta...muchas veces pagas las tasas ..no te lo tiran...se vera incrementado el recibo del ibi anualmente....y ya esta...un abrazo...

Hay un vicio oculto que se puso de manifiesto con motivo de la tasación y que por tanto no podías conocer en el momento de firmar las arras. 
Vicio oculto no es solamente que haya termitas y no las hayas visto, sino toda circunstancia que objetivamente afecte al valor del inmueble. Una ampliación alegal y no legalizable da lugar a una caída en picado del valor del inmueble.
En mi opinión, tienes perfecto derecho a desistir y que te devuelva las arras. Si se empecina, pudiera terminar peor.
P.D. Si te ves en la necesidad de demandar, también puedes denunciar la construcción ilegal y a lo mejor la tiene que demoler el actual propietario.

Muchas gracias por tu respuesta, Juan. Yo también creo que la ley está de mi parte y espero que así lo vea el propietario, porque si no me va a tocar demandarle...
Por supuesto, creo que en cuanto se inicien acciones, hay posibilidades de que el ayuntamiento se percate de que esa obra está ahí y que le hagan demolerlo, pero preferiría no llegar a ese extremo porque el hombre no parece mala persona, sólo un poco cabezón :)

El problema es que en esa obra de ampliación no participó ningún arquitecto, no hay proyecto y la obra no es legalizable porque con ella se supera el límite de porcentaje de parcela que puede ocupar la vivienda. Si se pudiera añadir al registro yo no tendría inconveniente, pero no es posible. Es ilegal y no legalizable.
Si me acerco a preguntar, lo más probable es que terminen enviando una inspección y le metan un puro al propietario, cosa que no deseo...

en que municipio esta...y de que fecha data la obra? arraberto....

Buenos días: estamos en una caso exactamente igual que el tuyo por una vivienda en San Martín de Valdeiglesias. No he visto en el hilo cómo acabó tu experiencia. Podrías contarnos? Estamos intentando ver cómo solucionar esto, porque nos parece una estafa en toda regla.

El caso expuesto no es el mío...pero...en muchos casos se pagan las tasas que corresponden a lo que deberías de haber pagado caso de hacer la reforma legal...y todos los años la correspondiente subida de Ibi en función de los metros que hayas incrementado el inmueble....todo esto depende de muchos factores...desde medioambientales a voladizos a bajantes exteriores ...aperturas de huecos...en fin cada uno de los miles de municipios que tiene este país ...cada uno tiene sus normas....un abrazo.

Hola. Qué pasó con tu caso? Estamos en uno exactamente igual que el tuyo con la inmobiliaria Remax. Se niegan a devolvernos las arras y si no lo hacen tendremos que ir a juicio.