Arras y el descuento en la Hipoteca

Tengo una duda:
Voy a comprar una propiedad de 126.000€ y me pide el banco el 20% + Gastos Administrativos (impuestos,gastos, ...)
Aprox: 25.200€ del 20%
Aprox: 11.000€ de gastos.
Total >> 36.200€
¡ok! Hasta aquí todo bien.
Tengo 41.000 guardados.
La inmobiliaria me está pidiendo un contrato de Arras de 30.000€, 10.000€ en un primer pago y 20.000€ en un segundo pago.

>> Si yo tengo 41.000€ y hago el pago de 30.000€ en concepto de Arras. --> No podré pagar los 36.200€ de Entrada (20%) + Gastos Administrativos porque
solamente me quedarán 4.800€.

Mi duda es: ¿El Banco me descuenta el Arras de la entrada de la propiedad o de la deuda total de la vivienda?
O sea, ¿Me hace un descuento del 20% que tengo que pagar? o ¿me hace un descuento de los 126.000€?
O ¿en el momento de realizar la Hipoteca me devuelven el Arras de la propiedad para yo así poder hacer el pago de la entrada de la propiedad que quiero comprar?
Lo pregunto porque sería una putadilla para mi tener que pagar el Arras y después no tener para la entrada de la propiedad. Quiero asegurarme primero porque la inmobiliaria me dice que me lo descuentan la entrada, pero no estoy seguro. A veces no son 100% transparentes. No quiero perder el dinero que tanto me ha costado ahorrar, trabajando cada dia durante varios años.

Tú al banco no le tienes que pagar nada por la casa, los 11.000 de gastos se los repartirán entre los gastos de apertura de la hipoteca, gestoría, ITP, notario…. Si vas a pagar 25.200 en efectivo y el resto financiado con la hipoteca, negocia con el vendedor para no superar esa cifra como arras. En el momento de la compraventa firmas y el banco entrega el cheque de la hipoteca por la diferencia a tu vendedor. Mírate bien el contrato de arras. 

Tengo el Arras, o una copia para que me lo mire antes de firmarlo. Me lo han pasado y les he dicho que no pienso pagar un Arras de 30.000€.
Él me dice que no pasa nada, porque el banco descuenta el Arras de la entrada, o sea, de los 25.200€. Pero no me lo creo. Te compartiría la copia del Arras, pero no puedo por esta plataforma. Además está en Catalán, habría que traducirla a Castellano también.

Un 10% ya me parece más que suficiente y un gesto claro de querer comprar de tu parte. El segundo pago me parece innecesario, a espabilar todos, tu, vendedor y banco y a firmar lo antes posible la escritura definitiva. ¿Tiene cargas la casa?
No entiendo qque el banco te pida el 20%, ¿no será que no te da más del 80%?

Pueden darme el 85% o no se...ya que el piso esta tasado en 162.000€, pero por si acaso los números los hago con el 80%. No me fío. 
El piso No tiene cargas según el Arras,  pero he rellenado un formulario en la sede de registradores para que me confirmen,  por si acaso. 
Mañana hablo con inmobiliaria por el tema del Arras, porque si no, no tendré para la entrada. Si no quieren me echaré para atrás y compraré cuando el mercado caiga con la crisis. 
El lunes hablaré con el banco. Voy a preguntar todo esto también. 
Por cierto,  muchas gracias por la ayuda. 

Te decía lo de las cargas por si el vendedor necesitaba la pasta para cancelarlas. Suerte y mejor hacer las cosas bien. Si necesitas algo por aquí andamos. Adeu. 

Muy agradecido 🙏🏼