Dudas con los gastos de cancelación de deuda en adjudicación de inmueble en subasta judicial.

Buenos días.
Mi nombre es Sergio y quisiera exponer mis dudas a la hora de los gastos de cancelación de deudas de un inmueble salido ha subasta.

- Valor de liquidación: 62.000.-euros conforme al valor del Plan de Liquidación
 -La venta en subasta pública del bien se realizará, en todo caso, en estado de libre de cargas y gravámenes, con excepción de aquellas que sean inherentes a las fincas (tales como servidumbres, afecciones…).
 -La enajenación se llevará a cabo en forma de subasta, con una puja mínima establecida de 40.000 euros. 
-  Todos los gastos de la venta pública, inscripción y los derivados de la cancelación de cargas, y las deudas que, en su caso graven la finca, tales como, y sin carácter taxativo, gastos de comunidad y de IBI de 2023, serán de cuenta y cargo del adjudicatario. 
 

Cargas:

-Hipoteca a favor de CAIXABANK cuya deuda asciende a 37.562€ conforme a la comunicación de la entidad financiera en el concurso de ELECMARBA, S.L. 

- IBI de 2022 como hipoteca legal tácita por importe de 156,75.-euros reconocido como crédito con privilegio especial y preferencia en el pago conforme al art. 431 TRLC que remite a la LGT arts. 78 y ss. 

Por lo tanto, la Concursada es hipotecante no deudor. 

Mi duda es:
-si habla de  libre de cargas y gravámenes, ¿cómo casa esto con "todos los gastos de la venta pública, cancelación de cargas y deudas? 
Si el remate final es de 40000, el adjudicatario se tendría que hacer cargo además de la deuda de 37.562 de hipoteca a favor de CAIXA?

Muchas gracias
Un saludo

Sergio

Hola,

- Primero, respecto a la coletilla "libre de cargas y gravámenes", puede ser que sea una frase habitual/estándar que no se haya suprimido del edicto por el que se convoca la subasta, a pesar de que la finca las tenga. Por tanto, no te fíes en exceso. Comprueba siempre la certificación registral o la nota simple de la finca.

- Segundo, los gastos no son cargas y gravámenes. Una vez adjudicada la vivienda, tienes que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la comunidad autónoma, puesto que adquirir una vivienda (sea por compraventa o por subasta) implica ese impuesto. Y después, tienes que abonar los honorarios del Registrador de la Propiedad para que hagas las modificaciones oportunas y que la casa conste a tu nombre. Estos son gastos que tiene que hacer frente el nuevo propietario cuando adquiera por cualquier vía una vivienda.

- Tercero, las cargas que aparece. Te explico con un ejemplo a ver si se entiende mejor. Yo me compro una casa (inscripción 1ª del Registro) y para ello pido una hipoteca (inscripción 2ª). Si luego adquiero una deuda con un tercero y no se la pago, tras reclamarmela judicialmente, se inscribirá el embargo en el Registro (inscripción 3ª).

Una vez expuesta esta situación pueden ocurrir dos cosas: i) que el banco (al que tampoco estoy pagando) inicie la ejecucción sobre la casa por impago de la hipoteca. En ese caso, con el dinero del que se adjudique la casa en la subasta, irá a cubrir la deuda del banco y si sobra algo, al otro deudor al que debo dinero (p.ej: el impago de la hipoteca asciende a 30.000€, te la adjudicas por 35.000€, sobran entonces 5.000€ pero la deuda que yo tenía con el tercero era de otros 30.000€). En ese caso tu te quedarás la casa, pero se cancelará la deuda (los 25.000€ que todavía le debo yo al tercero) porque es una deuda posterior (en efecto, esta inscrita después), y el inmueble pasara a ti complemente limpio (sin hipoteca, porque esta se ha pagado y sin deuda, aunque todavía falte, porque era posterior a la hipoteca).

Pero ii) puede pasar que el tercero inicie la ejecución y el banco no se queje. En ese caso, si tu te adjudicas la casa por 30.000€ se cubre la deuda con el tercero, pero la hipoteca sigue vigente y tú te subrogas en ella, es decir, la tienes que abonar tú. Es decir, te habrás gastado 30.000€ (menos que antes) pero el coste total será de 60.000€, porque la hipoteca es anterior (2ª) a la deuda (3ª) que es el motivo por el que la vivienda ha salido a subasta.

Es decir, hay que saber cuantas cargas vigentes tiene la finca y por cual sale a subasta, porque si sale por una que tiene x deudas anteriores, tú eres quien tiene que hacer frente a esas x deudas anteriores.

Y además, hay ciertas deudas que aunque no estén inscritas, también pueden recaer sobre ti, debido a que así esta estipulado en la Ley aplicable. Lo detallé aquí.

Un saludo,

Buenas, y con permiso: es una subasta concursal, ya que mencionas un Plan de Liquidación y la comunicación en el concurso, así que sí se adjudica libre de esa carga. Simplemente, como acreedor privilegiado, con tu puja CaixaBank cobrará antes que el resto (y de ahí también la puja mínima).
Saludos,

Gracias Jotaerre. Al intentar interpretar la nota simple me pierdo y me entraban las dudas.  Entiendo que me puedo fiar de la coletilla "libre de cargas" y que solo asumiría, de ser el adjudicatario, los gastos propios de una c/v . Es así?

es asi.

Gracias. Yo tengo otra pregunta, si hay puja mínima (por ejemplo 100,000) y el valor de la subasta es de 153,000?. Si pujas 100,000 y ganas, te la quedas aunque no supere el 70% del valor de la subasta?