Comprar piso de banco, con deudas de IBI y Comunidad

Hola a todos,
Estoy empezando en el mundo de la inversión inmobiliaria.
Estoy interesado en comprar un piso de banco a HAYA. Es un piso con un gran descuento, pero con deudas de IBI y comunidad.
Al ser un piso con una condición especial y un gran descuento, el banco no da certificado de que la comunidad está al corriente de pago. Tampoco de recibos IBI. Lo que dicen es que en la escritura aparecerá una cláusula de este tipo:

GASTOS DE COMUNIDAD:
"La parte Compradora exonera a la parte Vendedora de la obligación de aportar certificación de la Comunidad de Propietarios, acerca del estado de deudas de cuotas de la comunidad. No obstante, si existiera algún importe en concepto de gastos de comunidad devengado con anterioridad a la fecha de esta escritura y pendiente de pago y que sea exigible a la Vendedora, será pagado íntegramente por ésta".

Entiendo que con esa cláusula, el comprador está "cubierto" (aunque no es agrado de nadie estar luego peleando con el banco para que pague dichas deudas; ni que decir tiene ir a juicios o similares).
Yo compraría la casa con esas deudas, y si la comunidad me las exige a mí, yo les remito al banco. Hasta aquí todo más o menos bien.

El problema viene si yo compro la casa y luego la quiero vender.

Me imagino que el futuro comprador me exigirá que le aporte certificado de la Comunidad de Propietarios y recibos del IBI.

¿Qué hacer en estos casos? ¿Tendría que pagar yo todas las deudas?

Gracias de antemano.

Hola,

Efectivamente, aunque tú puedes reclamarle la deuda a la inmobiliaria en cuestión y aunque estás cubierta por dicha cláusula, si se niegan a realizarlo voluntariamente el pago tras notificárselo y aún sin llevar ningún tipo de razón, la única opción que te queda es hacer frente a la deuda y luego recurrirla vía judicial.

Unos apuntes adicionales:

- Con respecto a los gastos de Comunidad, independientemente del verdadero deudor, la Comunidad puede reclamar las cuotas del año en curso -2024- y los tres anteriores -2023, 2022, 2021- (cuatro -uno más, 2020- si la vivienda está radicada en Cataluña) al actual propietario -tú-. Y luego tú puedes exigírselo al verdadero deudor -así esta contemplado en la Ley, además de que en tu caso tienes una cláusula en una Escritura notarial que lo ratifica-. Pero hay que tener en cuenta que en es periodo de 4 años, el anterior propietario puede no ser únicamente la inmobiliaria, si no que durante parte del mismo también lo haya sido el el ejecutado judicialmente -por impago de la hipoteca, supongo- y, por tanto, la entidad vendedora -aunque es discutible esta interpretación debido a la cláusula que suscriben- puede rechazar alguno de los pagos de esos años amparándose en que el deudor es otro, obligándote a reclamar contra dicho desconocido y con lo complicado que puede llegar a ser eso.

- Con respecto al IBI, no indicas si figurará cláusula similar. Pero de todas formas, legalmente, los servicios tributarios del Ayuntamiento te podrán reclamar, directamente a ti, el IBI del año en curso (2024) y el anterior (2023) si están impagados. Pero además, si el propietario previo a la entidad vendedora -es decir, volvemos a que el problema radica en que la inmobiliaria haya sido "dueña" por poco tiempo- es declarado fallido (esto es, que el Ayto. sigue el procedimiento de derivación de deuda por responsabilidad subsidiaria -ya que si no, esto no lo pueden hacer y si hay defectos formales se puede anular la deuda que te reclamen- y durante el mismo se constata que no se consigue encontrar bienes del anterior propietario y verdadero deudor con los que satisfacer la deuda), también pueden reclamarte la deuda a ti -sin perjuicio de que tú utilices una cláusula similar de la Escritura si existe para reclamárselo a la inmobiliaria, y con el mismo problema que antes: yo no te abono deudas del anterior propietario a mí-, y con el inconveniente de que el límite temporal es mucho mayor, porque te pueden exigir las no prescritas, pero estas no son únicamente los últimos 4 años, porque cada actuación dirigida a reclamar el IBI anual prorroga desde su realización el plazo otros 4 años más (p.ej, IBI de 2012 impagado, con un 1er requerimiento en 2015, notificación de comunicación de bienes de 2018 y diligencia de embargo en 2021, prescribiendo ese IBI de 2012 en 2025).

Por tanto, si te es posible, contacta con ambos (Administrador y Ayto.) para comprobar el estado del inmueble y al menos incluye en la cláusula que toda la deuda pendiente, aunque derive del anterior propietario a ellos -la inmobiliaria-, y, en mi opinión -puede no ser acertada-, prepárate para reclamar judicialmente porque este tipo de inmobiliarias suelen "desaparecer y desentenderse" una vez vendido el inmueble.

Y si deseas vender y el futuro comprador te exige libre de cargas, debes hacer frente a las mismas, como ya se te ha indicado, aunque luego inicies tú los correspondientes procedimientos para reclamárselo a quien proceda.

Espero haberte ayudado,
No dudes en exponer el resto de cuestiones que no tengas claras.

Un saludo,

Muchas gracias Maqiz!!

Sabes si los ayuntamientos dan ese tipo de información (deudas de IBI) aunque aún no seamos propietarios???

Hola,

Este tipo de certificaciones son habituales en el trafico inmobiliario, por lo que generalmente son “conocidas” en el ámbito local y sí suelen expedirse, al menos, al propietario actual y vendedor. No te puedo asegurar si legalmente existe algún fundamento que impida su emisión a terceros, ahora bien creo que en estos casos merece la pena intentarlo. Ten en cuenta además que son certificados que suelen tener un coste -“pequeña” tasa municipal-.

Un saludo

Efectivamente, el ayuntamiento de Parla (donde tengo la intención de comprar el inmueble) emite certificados de deudas de IBI, con un coste de 7,41€.
Lo emiten seas o no el propietario.