Urbanitae

Ni pude aprovechar la doble recompensa que daban hasta final de año... En fin, que no pillen a muchos en estos desastres!

A ver, es como todo, tiene sus cosas pero no desesperes porque realmente si hay proyectos buenos. Bien recuerdo que hace meses algunos merecían la pena 😂😂😂. 

No pierdo la esperanza 😂😂😂

Alguna oponion del ultimo proyecto de deuda de Hills 14 II?.
Gracias y saludos

Buenas noches, 

Os paso mi due dilligence para el segundo tramo del proyecto Benahasvis Hills 14 II, por si interesa.

RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS FINAL - TRAMO B "THE HILLS 14 II" 

INFORMACIÓN BÁSICA DEL PROYECTO: 

ANÁLISIS FINANCIERO Y RATIOS CLAVE: 

-       Deuda total (Tramos A+B): 8.160.000€ 
-       Valor proyecto terminado (tasación): 17.843.143€
-       Colchón de seguridad: 9.683.143€ (54.3% del valor) 

-       Equity promotor: 3.927.624€ (29.1% del total)
-       Deuda crowdlending: 8.160.000€ (60.6%) 
-       El promotor invierte 45% más capital propio que el solicitado en el Tramo B 

-       Precio objetivo: 18.500.000€ (8.222€/m²) 
-       Media mercado referencia: 12.675€/m² 
-       The Hills 12 (vecino): 19.850.000€ (13.549€/m²) 
-       POSICIONAMIENTO: 35% MÁS BARATO POR M² QUE EL MERCADO

      FORTALEZAS DEL PROYECTO (PUNTOS MUY POSITIVOS): 

-       Hipoteca de primer rango al 150% sobre ambas fincas (17610 y 17132) 
-       Poder Irrevocable de Venta (POA) al 75% del valor de tasación: permite vender el activo extrajudicialmente en caso de incumplimiento (se activa en mes 36)
-       Prenda de participaciones de la sociedad propietaria y de cuentas bancarias 

-       Avance de obra >40% certificado (parte crítica de cimentación completada) 
-       Tramo A ya desembolsado en junio 2025 (proyecto en marcha)
-       Desembolsos por fases sujetos a certificación de Project Monitor independiente 

-       Uso de SPV (COGITARI HILLS 14) para aislar riesgos (práctica profesional estándar) 
-       Contrato de mandato con Agente de Garantías (PROPTECH) para gestión unificada de las garantías 
-       Documentación completa y coherente entre Registro, Catastro y Tasación 

-       Invierte 3,93M€ de equity vs 2,71M€ del Tramo B 
-       Ratio equity/deuda: 1,45 (excelente alineación)
-       5º proyecto con Urbanitae (confianza operativa)

  DEBILIDADES / RIESGOS IDENTIFICADOS: 

-       Todo depende de vender una villa de 18,5M€ en 2027 
-       Mercado de lujo en Costa del Sol puede ser cíclico
-       Mitigación: Precio 35% bajo mercado actual da margen para correcciones 

-       Dinero bloqueado mínimo 18 meses, probablemente 24-27 meses 
-       No hay mercado secundario 
-       Mitigación: Conocido y asumido al invertir en crowdlending 

-       Múltiples capas: Inversores → Urbanitae → Agente Garantías → SPV → Propietario 
-       Toma de decisiones por mayoría (más del 50% del capital)
-       Mitigación: Estructura estándar y necesaria para operaciones profesionales 

-       Lars Bach Christensen no tiene CV detallado en documentos 
-       Mitigación: Urbanitae lo financia por 5ª vez + equity alto + obra ya avanzada 

DISCREPANCIAS IDENTIFICADAS Y RESUELTAS: 

-       Contrato menciona hipoteca sobre fincas 17610 Y 17132 
-       Nota simple inicial no mostraba titularidad clara de 17132
 -       RESUELTO: Estructura SPV explica que OCI DEVELOPMENT es propietaria de ambas y las ha aportado a COGITARI HILLS 14 

-       Propietario: OCI DEVELOPMENT SL 
-       Prestatario: COGITARI HILLS 14, S.L
-       RESUELTO: Estructura profesional normal (SPV para aislar riesgos por proyecto) 

-       Aparecía en nota simple como obligación 
-       RESUELTO: Incluida en "Costes de adquisición: 2.355.110€" ya pagados con equity 

CONSIDERACIONES FINALES: 

-       Financiero: LTV 45,7% (para perder, mercado debe caer >54%) 
-       Comercial: Precio 35% bajo mercado de referencia 

-       LTV típico: 65-75% → Este: 45,7% (≈30% más seguro) 
-       Avance típico: 0-20% → Este: >40% (riesgo ejecución -50%) 
-       Garantías típicas: Hipoteca básica → Este: Hipoteca + POA 75% 

-       Escenario Base (70%): Venta a 18,5M€ en 2027 → Retorno 9,5% TIR 
-       Escenario Pesimista (25%): Venta con 15% descuento → Aún cubre deuda + intereses 
-       Escenario Catastrófico (5%): Ejecución POA al 75% → Cubre deuda principal 

OPINIÓN FUNDAMENTADA: 

Tras analizar exhaustivamente toda la documentación (contrato, estatutos, nota simple, tasación, estudio de mercado, presupuesto), este proyecto presenta características excepcionales dentro del crowdlending inmobiliario: 

La única complejidad es la estructura legal en capas (SPV, Agente de Garantías), pero esto es una PRÁCTICA PROFESIONAL ESTÁNDAR que aísla riesgos y protege al inversor, no un defecto.

CONCLUSIÓN: 

Este Tramo B de "The Hills 14 II" es probablemente uno de los proyectos mejor estructurados y con menor riesgo relativo disponible actualmente en el mercado de crowdlending español. 

RECOMENDACIÓN DE INVERSIÓN: 

SI el inversor: 

·        Comprende y acepta el bloqueo de liquidez (18-27 meses) 
·        Busca rentabilidad del 9,5% en alternativos 
·        VA A DIVERSIFICAR (esta no será su única inversión en crowdlending) 
·        Acepta que el riesgo principal es retraso en comercialización, no pérdida de capital (mitigado por LTV bajo) 

ENTONCES 

Este proyecto merece una consideración muy seria como parte de una cartera diversificada de inversiones alternativas. 

MONTO RECOMENDADO: 

No más del 5-10% de la cartera destinada a inversiones de riesgo/alternativas. La combinación de garantías sólidas, LTV bajo, precio conservador vs mercado y proyecto avanzado crea un perfil riesgo/rentabilidad muy favorable difícil de encontrar en el mercado actual.