Participaciones del usuario Carlos almeria

Carlos almeria 15/04/13 23:30

Ha comentado en el artículo "Usucapio" por los pelos... pero tarde

en toda usucapion o prescripcion adquisitiva como modo de adquirir la propiedad, sea la ordinaria (10 años) o la extraordinaria, (30 años), se exige como comun requisito que la posesion sea en CONCEPTO DE DUEÑO, o sea si se posee el bien en cualquier otra condicion, por ejemplo como mero ocupa o precarista, no se cumple tal requisito y no se accede nunca a la propiedad. En este caso si hablamos de una ejecucion hipotecaria, es evidente que la hipoteca fue constituida seguramente hace menos de 30 años por el titular registral y DUEÑO REAL. No es posible pues que estos señores estuviesen desde hace mas de 30 años poseyendo el bien en concepto de dueño, puesto que el titular registral actuando como dueño y propietario la hipotecó faleciendo antes de haber pagado el credito. Apuesto a que en el procedimiento de usucapion no sea aportó certificacion registral literal del historial de la finca, ya que en tal caso constaria el acto dispositivo del verdadero dueño (constitucion de hipoteca) realizado dentro del periodo que los demandantes dicen estar poseyendo el bien en concepto de dueño, y por tanto nunca habria prosperado su pretension. Fallecido el promotor seguro que el procedimiento se ha tramitado con notificaciones por edictos, pienso que incluso sin haber puesto en conocimiento del juzgado tal fallecimiento. Este asunto huele a cuerno quemado, bien pudiendo tratarse de meros arrendatarios que se convierten en dueños con caracter retroactivo al fallecer el dueño sin herederos conocidos. Esta es mi opinion con los pocos datos que se han expuesto, salvo que se acredite otra cosa

Carlos almeria 24/05/12 00:34

Ha comentado en el artículo El retracto de inquilinos

en la actualidad se están dando casos de simulaciones de contrato de arrendamiento otorgados por el deudor embargado a favor de supuestos terceros, con largos periodos de arrendamiento y rentas bajas, (incluso con pago anticipado de la renta), que se presentan al juzgado que tramita la ejecucion antes o tambien despues de la subasta. En tales casos el juez convoca a una vista al adjudicatario y al supuesto inquilino para resolver sumariamente sobre el derecho a permanecer en la finca o a ser desahuciado, reservando a las partes su derecho sobre el fondo del asunto para un posterior procedimiento declarativo ordinario. Con esta maniobra lo que pretenden es ahuyentar a licitadores interesados, y a fe que veo que lo consiguen segun comentais aqui. Realmente se incurre en un delito de alteracion de precio de subasta. Y para el caso de que haya licitador que se ajudique la finca: esta gente intenta o bien hacer valer el contrato de arrendamiento por el plazo y condiciones; o bien, sacarle el dinero que pueda; o si el valor de adjudicacion ha sido atractivo intentar ejercitar retracto, frente al adjudcatario, sea un licitador o sea el propio ejecutante. Ademas, hay que tener cuidado porque el contrato de arrendamiento (salvo que se declare judicialmente su nulidad por simulacion) es oponible por el inquilino incluso aunque sea de fecha posterior al embargo o constitucion de hipoteca. Realmente, un procedimiento de nulidad de un contrato de arrendamiento simulado es relativamente facil de ganar, conjugando una serie de pruebas indiciarias de que tal contrato en realidad nunca ha existido, o de serlo su causa es ilicita, que tambien determina su nulidad absoluta. Quizas me he salido un poco del tema del post ya que esto que expongo daria para otro independiente con mucho jugo. que opinas tristan?

Carlos almeria 15/09/11 20:25

Ha comentado en el artículo ¡¡Me caducó el embargo!!

Hola a todos, tiempo ha que no participo en este foro, pero es que este asunto me parece muy interesante. En mi opinion, desde el punto de vista registral si el embargo ha caducado se pierde la prioridad que se tenia mientras estaba vigente la anotacion preventiva de embargo, y el registrador de la propiedad denegara la cancelacion de las cargas posteriores, aunque inscribira el auto de adjudicacion y por tanto la finca ya estara registrada a nombre del adjudicatario. El problema es entonces que esa nueva inscripcion de dominio (auto de adjudicacion) es posterior a las anotaciones de embargo no canceladas, de manera que si se sacan a subasta el nuevo adjudicatario cancelara las cargas e inscripciones posteriores (incluyendo el auto de adjudicacion del procedimiento en el que caduco el embargo) Por tanto la solucion está a mi juicio en plantear una demanda de juicio ordinario en nombre del adjudicatario del procedimiento donde caduco el embargo, frente a todos los titulares de embargo sobre la finca a fin de obtener una sentencia que ordene la cancelacion de todos esos embargos, todo ello fundamentado juridicamente con las sentencias que ya hay sobre el asunto. Claro que inocentemente se puede dejar caer un escrito en el procedimiento donde esté el embargo que no hemos podido cancelar, aportando nuestro auto de adjudicacion alegando que deriva de anotacion de embargo anterior en el tiempo a la de ese procedimiento, (remitiendonos a la certificacion de cargas obrante en esos autos), y alegando que en base al art.658 LEc procede el levantamiento y cancelacion de ese embargo.... En fin esto no son matematicas...

Carlos almeria 23/06/10 14:19

Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro

Hola Manuel, el cambio de titularidad en el catastro de forma irregular no es la primera vez que los delicuentes procuran conseguir por medios fraudulentos e ilicitos, (no enumeraré los casos que me ha tocado combatir para no dar malas ideas a nadie), pero en todo caso estos tipos saben muy bien que los controles administrativos del catastro no son tan exhaustivos en comparacion con el registro de la propiedad. Pero se pueden desenmascarar si se puede partir del momento inicial en el que constaba la finca inscrita a favor del verdadero titular, en algun momento debe de aflorar el cambio injustificado, y es a partir de ahi cuando hay que armar la defensa del legitimo propietario perjudicado, sea via penal por querella (suponiendo que no haya prescrito el delito), o bien via civil a traves del juicio ordinario correspondiente.

Carlos almeria 23/06/10 01:33

Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro

Es el documento clave para este asunto. El expediente de dominio demuestra que la finca existia en la realidad fisica. Si se obtienen los datos catastrales de aquel entonces, seria cuestion de bucear en el historial catastral de la finca hasta ahora. Y admito apuestas a que desde la muerte del Sr.Giles, algun listo se la catastrado a su nombre y despues se la ha escriturado causando una nueva inmatriculacion con nº de finca tambien nueva al amparo del art.205 LH, y seguro que simultaneamente ha hecho escritura de venta a un supuesto tercero.Por eso quien se adjudique la finca con la inscripcion antigua tendra que reclamar judicialmente la propiedad al actual titular de la inmatriculacion hecha fraudulentamente Y hasta aqui puedo leer....

Carlos almeria 22/06/10 22:05

Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro

Hola a todos, me parece que estais haciendo el camino del final al principio, cuando debes de hacerlo del principio al final, y me explico, si la finca fue inscrita en el año 1970 por medio de un expediente de dominio, la clave está en obtener en el juzgado correspondiente que lo tramito una copia del procedimiento. En su interior está el mapa del tesoro: el plano catastral y numero de parcela Si me mandas una copia del historial registral quiza pueda dar mas orientacion. Interesante asunto Tristan, siempre nos sorprendes

Carlos almeria 10/05/10 02:07

Ha comentado en el artículo A buenas horas mangas verdes

No se pacto en la escritura ninguna clausula resolutoria del contrato que conste inscrita en rl registro de la propiedad?

Carlos almeria 05/05/10 14:18

Ha comentado en el artículo Desajuste registral

Con certificado catastral de superficie y linderos, ir al notario que corresponda a la demarcacion notarial de donde esta el terreno, quien preparara un acta de notoriedad de exceso de cabida, notificara a los colindantes, (en el domicilio que conste en el certificado de linderos) asi como un anuncio en periodico mediante edicto. Si nadie comparece ante el notario y se opone, el notario hara un acta declarando la notoriedad del exceso de cabida, se liquida ITP, (es posible como exento), y se lleva al registro y se inscribe. El mismo fin , pero por otro camino es el expediente de dominio sobre exceso de cabida ante el Juzgado de primera instancia del lugar donde este le finca, (mas lento y mas caro). Ojo si hay oposicion por algun interesado, (justificada o no), tanto el notario como el Juzgado se lava las manos y te remitira a que pongas un juicio declarativo para discutir sobre la titularidad de esos metros. Otra historia diferente es los metros que haya de mas de la casa

Carlos almeria 28/04/10 14:26

Ha comentado en el artículo Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos

Hola a todos, interesante siempre Tristan con sus post. Sobre la idoneidad de la anotacion preventiva de demanda sobre la finca en el registro de la propiedad, que duda cabe de su conveniencia al plantear el procedimiento. Ahora bien, mi duda es acerca sobre que ocurre con las inscripciones que se produzcan despues de tal anotacion. Si se tratara de una demanda de nulidad, resolucion de contrato, etc, es obvio que cualquier inscripcion posterior a tal anotacion preventiva de demanda quedaria sometida a la preferencia de aquella pudiendo ser cancelada al librarse mandamiento en ejecucion de sentencia, (si es estimatoria obviamente)para que se tome anotacion de la resolucion, nulidad, etc decretada judicialmente. Pero en el caso de una disolucion de un proindidiviso, la anotacion de que existe una demanda sobre ello en el registro de la propiedad sobre la finca, entiendo que nada pone o quita a los derechos de terceros, en este caso acreedores, ya que la sentencia que se dictare en el procedimiento de proindiviso no alteraria la situacion registral de la finca, sino que simplemente caso de imposible division se procedera a su subasta. Pensemos en que por esa regla de tres, para blindar un bien frente a embargos bastaria crear un regimen de proindiviso y plantear una demanda de disolucion con anotacion de demanda, sin llegar nunca a subastar. Yo creo que la solucion de esto es que si hay fraude, pues desentrañarlo a traves de un procedimiento penal, y si no lo hay, y el montante del supuesto embargo es muy superior al propio valor de la parte indivisa, el adjudicatario personarse en el proceso y pedir el alzamiento del embargo. En caso que sea una hipoteca el caso se vuelve diabladamente mas enrevesado, pero en fin todo en esta vida tiene solucion...,menos todos sabemos que cosa.....

Carlos almeria 22/04/10 22:09

Ha comentado en el artículo Subastas de coches. Petición de ayuda

Hola, el asunto de las subastas de vehiculos es interesante, pero muy diferente al de inmuebles. Para empezar hay que tener en cuenta que la adjudicacion en subasta judicial, no implica que el juzgado ordene cancelar otros embargos posteriores si los hubiere. Imaginad lo que puede suponer esto. Para hacer la transferencia en trafico hay que llevar entre otra documentacion el ultimo recibo del impuesto de vehiculos municipal. Si el embargado debe varios años, hay que tener la habilidad de conseguir abonar solo el ultimo (pues nos piden el ultimo para la transferencia), los anteriores los seguira debiendo el deudor. Algunos ayuntamientos se niegan a cobrar solo el ultimo y exigen el pago de todo como una sola deuda unificada Otra cuestion a tener en cuenta es que si el vehiculo esta depositado a instancias del ejecutante, aunque nos lo adjudiquemos, seguramente nos encontraremos con la sorpresa de que el depositario no entregara el vehiculo a menos que se le abonen los gastos de deposito, (tiene derecho de retencion del bien), Depende del Juzgado, pero puede darse el desagradable caso de que el depositario despechado por no haberselo adjudicado el, se suba a la parra pidiendo y tengamos un problema del que se desentienda el juzgado que subasto el bien. En fin que hay que andar muy fino con este tipo de subastas, con independencia de que luego el vehiculo este en buen estado o no. Saludos a todos