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Participaciones del usuario Rafaelvalero

Rafaelvalero 22/05/18 17:11
Ha respondido al tema PROPIETARIO. Receta de seguros para cubrir una vivienda que se va a poner en alquiler.
Hola Usuaria, estoy contigo que creo que hace falta un poco de formación y buena explicación comercial de cómo funcionan los seguros. Creo que aún hace falta más claridad y formación. Pienso que por aquí a lo mejor algo de luz se puede dar Trataba de que entre todos (dado que aquí hay gente muy experta en seguros) diésemos con una receta de soluciones para intentar minimizar la mayor cantidad de problemas que surgen en un alquiler. No quiero saber nombres concretos de seguros, no pretendo una lucha comercial, sino saber qué soluciones existen y cómo contratarlas, nada más Por lo pronto, por lo poco que sé, yo recomendaría:   Un buen contrato Un seguro de asistencia jurídica con cobertura de impago de alquiler (teniendo en cuenta una cosa muy importante y es que todas las coberturas que dan estos seguros es EN CASO DE impago; es decir que si cubren vandalismo es solo en caso de que haya impago y desahucio, que nadie pretenda que si al devolver el piso cuando acaba el contrato se ha roto algo este seguro lo cubra; habría que ir a la fianza o a un seguro de hogar si cubriese estas cosas). Ahora veo cada vez mayores coberturas en estos seguros de impago de alquiler pero muchas veces no se explican bien y provoca desconfianza a propietarios interesados en contratarlas Un buen seguro de hogar (por eso preguntaba lo del seguro a todo riesgo por saber si cubriría inquilinos) en el que venga reflejado que el piso puede estar alquilado y ver si hay algún seguro ajustado a pisos que se van a alquilar (siempre he pensado que un inquilino es más probable que sea menos cuidadoso con la propiedad que el propietario y eso quiero que en el seguro esté reflejado aunque pague un poco más como propietario) Yo obligaría a que el inquilino tuviese un seguro de responsabilidad civil y de daños para evitar provlemas (ya se ha escrito mucho que el seguro de hogar del propietario protegerá al propietario por los siniestros reflejados en su póliza pero si el causante es el inquilino irá después a por él). Estos seguros cuestan unos 100-120 euros al año Una fianza según ley y posibles garantías adicionales Un buen inquilino (para ello siempre he considerado que cuanto más profesionalmente se trate al inquilino mejor) Al final habrá propietarios que no sean tan pijoteros pero hay otros que no se atreven a alquilar por este tipo de cosas. Creo que si ofreces un alquiler justo, conoces tus derechos y obligaciones y aceptas pagar por cubrirte de posibles problemas sería bueno para que haya más pisos en alquiler. Este hilo creo que sería muy útil para cualquier futurible arrendador y arrendatario ya que entre todos podemos debatir sobre qué soluciones en base a seguros existen y son las más adecuadas para afrontar posibles problemas (impagos, siniestros, daños, suministros impagados, asistencia jurídica, profesionalizar la interlocución con el arrendatario...)   Un saludo a todos
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Rafaelvalero 18/03/18 22:21
Ha respondido al tema Comprar el 50 % de la vivienda a tu pareja
  Gracias, pero lo dicho, no soy un experto; a ver si alguien más puede poner luz sobre este tema. Entiendo que esto pasará mucho porque en dos años, que es lo que se tarda en construir, pueden pasar muchas cosas entre los compradores de una vivienda. Entiendo que cuando dices constructora te refieres a la promotora, la promotora es la que promueve, vende y factura. La constructora es la empresa que ha contratado la promotora para que construya. Desde luego si es la constructora con quien has hablado no pintan nada, si es la promotora en un principio no ganan nada haciéndote el favor; trata de convencerlos para que cedan, o a lo mejor has de ofrecerles algo. no obstante, antes de todo, lo de hacienda es la clave; si te aclaran que no hay riesgo de que hacienda considere una cesión de derechos entre dos personas que han firmado (para terceros seguro que hacienda aparecerá porque antes se daban muchos pases y ahora hacienda quiere cobrar) te puedes ahorrar ese ITP por cesión de derechos y sales ganando. Pero lo dicho, a ver si alguien de aquí sabe sobre esto
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Rafaelvalero 18/03/18 21:23
Ha respondido al tema Comprar el 50 % de la vivienda a tu pareja
A ver si un fiscalista puede dar una opinión más fundada. Yo no lo soy, así que alguien seguro que lo puede afinar bien porque igual estoy equivocado. Se me ocurren varias opciones. Entiendo que habréis pagado antes de escriturar alrededor de un 20% entre los dos si habéis comprado sobre plano (10% en contrato y 10% en pagarés durante la construcción). Entiendo que la promotora habrá emitido varias  facturas (si habéis comprado al 50%) en total con el  nombre de cada uno por un 10% del valor total con el IVA correpondiente. (10% comprador 1 + 10% comprador 2) Por tanto: La peor opción si habéis pagado la mitad cada uno antes de escriturar;no hacéis nada y escrituráis al 50% y hacéis a posteriori una extinción del condominio. Impuesto del 1,5% sobre EL TOTAL del valor del piso. Algo mejor: avisáis a la promotora y que a la hora de escriturar emitan la factura del 80% al que se quiere quedar la vivienda. Escrituráis al 90/10 y a continuación el del 10 vende al del 90 y  se paga transmisiones patrimoniales que sería un 10% del 10%, o sea un 1% (mejor que la opción anterior). Si al final escrituráis por otra proporción que no sea 90/10 entonces posiblemente sea más beneficiosa la primera opción; extinción de condominio. (Por ejemplo si fuese la proporcion 80/20 ya pagaríais un 2% del total y ya no compensa respecto al 1,5% de la extinción del condominio) la mejor opción y la que tiene más riesgo. Que alguien que sepa a ver si puede dar su opinión sobre la misma: habláis con la promotora y le decís que hagan otro contrato como comprador únicamente el que se va a quedar el piso, que anulen las facturas a nombre del comprador que no se quedará el piso, y las emitan de nuevo a nombre del que se lo queda. Internamente a continuación el que se queda el piso le devuelve al otro lo aportado y se escritura al 100% a continuación. Esto tiene dos problemas: Que la promotora no quiera. Para terceros ya no colaboran mucho pero entre los dos compradores de la vivienda que ya están en el contrato no deberían poner pegas. Hubiese sido bueno haber indicado a la promotora que hubiesen puesto una cláusula en el contrato en la que os resevabais la posibilidad de escriturar en distintos porcentajes tras comunicación fehaciente por vuestra parte o de incluso de renunciar uno en favor del otro; pero es cuestión de hablar con ellos si lo anterior ha sido posible; viene el el riesgo: Hacienda. Que lo consideren una cesión de derechos (posiblemente se enteren ya que hay que anular facturas por el IVA repercutido a nombre de uno de los dos). Y es aquí donde pueden considerar que se trate de una  cesión de derechos gravada por ITP; por lo que he leído Hacienda incluso ha pretendido hasta que se paga ITP por el total, por el 50% o por la participación que efectivamente haya pagado el otro. Qué barbaridad!!!!Esta opción, si hacienda no dice nada es la mejor ya que no se ha de pagar nada; pero como comento tiene un riesgo de despertar al kraken. A ver si alguien con experiencia puede decir si el kraken se puede levantar en estos casos y cómo de rabioso va a estar
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Rafaelvalero 12/03/18 17:40
Ha respondido al tema PROPIETARIO. Receta de seguros para cubrir una vivienda que se va a poner en alquiler.
Gracias por vuestras respuestas. Leyendo sobre seguros he ido aprendiendo cosas que no sabía. Ante la posibilidad de alquilar una propiedad para sacar una rentabilidad creo que un/unos seguro/s, un buen contrato, la ley, garantías adicionales y ser profesionales puede hacer que los riesgos de la operación disminuyan. Por ello me gustaría debatir sobre los productos adecuados para intentar reducir, en la medida de lo posible, los riesgos de estas operaciones. Creo que es bueno que como consumidor cuando vaya/vayamos a hablar con un corredor de seguros entendamos lo suficiente para encontrar un producto que se adecúe a lo que necesitas. Por eso he escrito aquí, para aprender y que sirva de base a quien le pueda interesar. Nada más lejos de la realidad querer dejar sin trabajo a los corredores, sino más bien que conozcamos la existencia de productos que pueden hacer incluso que gente que no se había planteado el uso de un seguro se lo plantee al descubrir que existen soluciones. No pretendo que se diga empresa y producto; es decir, no busco un arroz donde se diga qué marca de arroz o de aceite usar, sino más bien si para proteger esta operación es mejor un arroz a banda, un arroz negro o una paella valenciana; no se si me explico. Hace un par de meses ni me habría planteado un seguro hasta que empecé a descubrir que existen productos que me pueden interesar, y estoy seguro que le pasará a mucha gente. Por ello pienso que una combinación inteligente de un seguro de impago de alquileres (con las coberturas opcionales que se consideren), un buen seguro de hogar, un contrato de alquiler bien hecho, unas garantías adicionales adecuadas pueden ser útiles y por ello pienso que éste es un buen lugar para difundir la solución que consideremos que es óptima Se me ocurre mil cosas que pueden pasar y por ello he puesto en público mis inquietudes: El inquilino no paga El inquilino no abandona la vivienda El inquilino tiene un problema con los vecinos y puedes ayudarle El inquilino vandaliza la casa tras un desahucio o tras la finalización del contrato Se pretende llegar a un acuerdo sobre discrepancias sobre fianzas, suministros o reparaciones tras la devolución de la vivienda Estoy viendo que hay productos que pueden disminuir todos estos problemas y para las personas interesadas en alquilar puede ser interesante aprender  
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Rafaelvalero 11/03/18 17:24
Ha respondido al tema PROPIETARIO. Receta de seguros para cubrir una vivienda que se va a poner en alquiler.
Pues quiero la mejor receta posible. Y dado que lo mejor para unos no es igual que para otros por eso aportaba mi punto de vista con el objetivo que los que quieran participar lo enriquezcan y que sea útil para el que escribe y para los que leen. Corrígeme si quieres y si no estoy en lo cierto, dos dudas: Trabajar con un seguro de hogar con impago de alquileres puede ser una solución. Mi duda es el mecanismo, es decir, yo contrato el seguro de hogar con la cobertura de impago, no sé si esta cobertura de impago ya está activada y no tengo que comunicar el seguro cuando entra el inquilino para que hagan un estudio (entiendo que el seguro tendrá que decir algo en base al perfil del inquilino); si así fuese en el hipotético caso de que haya impagos no veo que sea muy práctico pedir la colaboración del inquilino moroso para que aporte la documentación al seguro. Por contra si antes de activar esa cobertura hacen un estudio y aceptan el inquilino sería como los seguros específicos de impago de alquileres. Otra duda es la cobertura de todo riesgo accidental. Ejemplo: si yo estoy en casa me caigo o estoy haciendo cualquier actividad y por accidente rompo algo del contenido o del continente y tengo un seguro de hogar a todo riesgo accidental entiendo que me cubriría, pero ¿eso serviría para un inquilino?. Porque si mi inquilino tiene un accidente y rompe algo puede optar por comunicarmelo y arreglarlo, no comunicármelo y no hacerse cargo por lo que cuando recuperase la casa tendría que ir tirando de fianza suponiendo que sea suficiente para la reparación o recurrir a mi seguro hogar con todo riesgo accidental y que sea ya luego mi seguro el que reclame al inquilino. En definitiva, dos ejemplos de los muchos que se me ocurren; quiero construir una estructura de seguros que intente blindar al máximo todos lso problemas que puede originar un alquiler. Por eso el objetivo de esta conversación y que con las aportaciones de los que lo deseen saquemos una buena receta.
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Rafaelvalero 11/02/18 20:25
Ha respondido al tema Diferencia rentabilidad fondo inversión y fondo pensiones de una misma gestora. Ejemplo Bestinver
Gracias Witten por tu rápida y precisa respuesta. me creo lo que dice Morningstar y si es así, chapeau por la gestora y me voy a pensar lo del plan de pensiones solo una cosa, fíjate en la política de los dos productos en la ficha de los mismos en la web de bestinver y verás que la política es distinta (con diferentes porcentaje de rv y rf no deberían dar lo mismo) y además las rentabilidades que indican año a año son distintas por lo que no me cuadra que a 10 años sean tan iguales ¿Qué me estoy perdiendo?
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