Claro, dame un privado con una dirección de gmailRespecto a los números de la operación que comentas. Por mi experiencia,Es complicado que concedan una hipoteca de tan poco importe a tipos de interés tan bajos, es posible que te fijen un suelo de financiación de 50.000€ o te suban el tipo de interés.Como sabes ahora mismo los bancos asumen una serie de costes para la constitución de la hipoteca, esos costes los recuperan vía intereses que devengará tu hipoteca.Yo buscaría una entidad tipo Openbank que no te obliga a la firma de un seguro de vida... es absurdo asegurar cantidades tan pequeñas, el coste del seguro te va a comer la rentabilidad y... no es tan necesarioPor otro lado, aquí en la región de Murcia, más concretamente Cartagena, si que es posible encontrar viviendas de rentabilidad bruta > 10%, esto ocurre por la escasa oferta de alquiler que mantiene elevado los precios (500, 600, y hasta 700€ al mes) por pisos de calidad media-baja donde además se suma el bajo poder adquisitivo y el poco interés en la inversión inmobiliaria digamos por... desconfianza, que mantiene los precios de adquisición bajos <100.000€ con gastos e impuestos incluidos.Una red de inmobiliarias también hacen bien su trabajo de mantener los precios controlados para que las transacciones interesantes se hagan rápido. No hay un solo piso de particulares en esta ciudad. Como punto negativo te cobran 3%+IVA con un mínimo de 3.600€. A menos que seas un recurrente comprando, que te pueden hacer precio amigo, más aún si les dejas después la gestión del alquiler (no es mi caso, suelo tener el inquilino previamente).El ladrillo encaja bien porque se puede ir apalancando con hipoteca, lo que viene muy bien para diversificar las fuentes de ingresos, especialmente de renta variable.En cuanto a tu operación, los números salen, pero el componente calidad lo tienes que ajustar tú. En mi caso todos los pisos, menos 1, tienen ascensor, y la comunidad es de >36 propietarios para reducir el coste unitario de derrama. Son todos de 3+ habitaciones y, por desgracia, todos son de 1 único baño (aquí se lleva poco lo de 2 baños para este tipo de inversiones).Comprueba también que la estructura vaya a estar ahí 30 años, por supuesto.Yo suelo fijar las hipotecas entre 20 años preferiblemente o 25 años como mucho. A 30 años, los intereses crecen ... demasiado. Intento no forzar el cash flow libre mensual, no lo necesito (en mi caso)Cuando vayas a ver un piso, presta especial atención a la instalación de luz (el cuadro de la entrada), enchufes y, no tengas vergüenza de dejar correr el agua un rato en cocina y baños, es casi gratis y te puede ahorrar una pasta. Si el dueño te lo permite, lleva un destornillador y abre la tapa del sifón del baño para ver el estado.Las reformas más costosas son el baño y la cocina, sin duda. En baño te puedes ir a 4.500€ fácil y en cocina, dependiendo, pero según el mobiliario y tal, te caen 9.000€ tranquilamente.Los hay más baratos, cuando llevas unos pocos y ya tienes una red de contactos el cuarto de baño puede salir entero por 2.500€, pero lo normal es que si es tu primer baño, pagues gusto y gana (nos ha pasado a todos).En mi caso, todas las viviendas se han adquirido teniendo previamente el inquilino objetivo, por tanto, para mí ha sido muy fácil seleccionar la vivienda, ponerla al gusto de los que actualmente están viviendo. Por supuesto, he prescindido de seguro de impagos, aunque en Cartagena te lo paga el ayuntamiento si ofreces la vivienda con unas condiciones concretas.Un último consejo sería, intenta comprar una vivienda en la que, como mucho, sea necesario hacer o un baño, o una cocina, pero no las dos cosas a la vez.Para inversiones inmobiliarias por encima de 100.000€ con alquileres corrientes de 6.000€/año brutos, mejor irse a un REIT americano, sin duda.PD: Con interactive brokers puedes apalancar de forma muy parecida a una hipoteca las acciones. El problema es que el interés es variable, por eso el inmobiliario sigue siendo más interesante, por el tipo fijo.Saludos
