Consulta arrendador persona física que va a alquilar unos locales próximamente. Previamente a lo cual va a acometer las siguientes obras: de instalación de aire acondicionado consistente en añadir máquinas que lo suministren, de reforma de los baños, habilitandolos para minusválidos, pintado del local, etc.
Quiere saber,
Respecto del IVA que va a soportar por dichas obras, si le deben repercutir IVA al tipo general (18%) o un IVA reducido (8%) o ambos, según la actividad.
Respecto del IRPF, si los gastos referidos son deducibles del IRPF en su totalidad.
IVA Reducido en ejecuciones de OBRA de ALBAÑILERÍA...y desde 14 abril 2010 en obras de RENOVACION Y REPARACIÓN.
Artículo 91.uno.2.15 LIVA "Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o parte de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
-Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. -No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
-Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
-Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 33 % de la base imponible de la operación." Ha de tratarse por tanto servicios prestados sobre edificaciones destinadas a vivienda, y en las que el destinatario sea, bien una comunidad de propietarios, bien una persona física que actúe como consumidor final y que utilice la vivienda para uso particular. Por tanto, si la vivienda se destina por su propietario, como destinatario de los servicios de albañilería y otros de conservación y reparación, al arrendamiento o a ejercitar una actividad empresarial o profesional no se aplica el tipo reducido.
Las obras de albañilería realizadas en tres viviendas que se van a destinar al alquiler tributan al 16% (DGT 26-9-03).
EN CUANTO A LA DEDUCCIÓN DE LOS GASTOS EN EL IRPF
Hay que acudir al artículo 13 del RIRPF que, en desarrollo del 23.1 de la LIRPF, establece que para la determinación de los Rendimientos de Capital Inmobiliario tienen la consideración de gastos deducibles todos los necesarios para la obtención de esos rendimientos. Y en particular (...). Los gastos de conservación y reparación.
Que, a estos efectos, son:
-Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
-Los de SUSTITUCIÓN DE ELEMENTOS, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No son deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora. Estas cantidades tienen la consideración de inversion, que aumentan el valor de adquisición del inmueble y que habrá de tenerse en cuenta a la hora de su transmisión. Estan cantidades pueden deducirse vía amortización.
Ejemplos de GASTOS DE CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN ADMITIDOS EN CONSULTAS VINCULANTES, DGT.
- Sustitución del cuadro antiguo de electricidad
- Sustitución de ventanas antiguas
- Sustitución de tuberías antiguas y de grifería nueva
- Alicatado y solado del cuarto de baño y cocina como consecuencia del cambio de tuberías y saneado de azulejos antiguos
- Sustitución del parquet desgastado y colocación de nuevo rodapié - Reparación de puertas - Pintura - Retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina
-Cambio de parte de la instalación eléctrica.
- Reparación de humedades.
- Solado de la parte de la casa donde había piezas rotas o sueltas.
- Cambio de puertas estropeadas.
-Sustitución del ascensor.
-Obras de rehabilitación de la fachada de un inmueble.
Obras de reforma del baño, el aseo y la cocina y el mobiliario de cocina y electrodomésticos. Se permite la deducción del importe de obras de reparación y conservación. Pero se dice que "en cuanto a la adquisición de mobiliario de cocina y electrodomésticos, su deducibilidad se efectuará vía amortización (...)
Criterio interpretativo de la DGT (CV V1474-10 de 28-6-10), la deducibilidad no ampara las adquisiciones de mobiliario y electrodomésticos, así como la instalación de calefacción donde antes no la había, cuya incidencia en el rendimiento neto se producirá a través de las amortizaciones. La instalación de un ascensor, como elemento nuevo, en un edificio no se puede considerar, en ningún caso, como un gasto de reparación y conservación del edificio. Consulta DGT 1524-02
Por tanto, para deducir directamente como GASTO en lugar de por la vía de AMORTIZACIÓN este tipo de obras se trata de REPARAR y CONSERVAR, y no de MEJORAR. Y en cuanto a los elementos nuevos, se trata de SUSTITUIR, de REEMPLAZAR.
Límite CUANTITATIVO a la deducción: El importe total a deducir por los gastos de reparación y conservación del inmueble (junto con los intereses de los capitales ajenos invertidos en su adquisición o mejora y demás gastos de financiación) no puede exceder de los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble, pudiendo deducirse el exceso en los cuatro años siguientes, pero sin que a su vez pueda exceder (conjuntamente con los gastos correspondientes a estos mismos conceptos de cada de estos años) de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos por ese mismo inmueble.
