Por mucho que intento comprar inmuebles con rebajas del 25% sobre el año pasado, lo único que encuentro son precios cada vez más altos.
La inversión inmobiliaria se ve beneficiada por los bajos tipos de interés tanto nominales como reales y al alta inflación Los bienes raíces sea una de las inversiones más buscadas en estos momentos.
Pero es que además históricamente los REITS han proporcionado descorrelación con otros activos financieros y muy buena rentabilidad a largo plazo.
La conclusión para mí está bastante clara, o suben los diferentes segmentos del sector inmobiliario un 25% o suben los precios del inmobiliario cotizado.
Y es que la gran virtud de la bolsa, su liquidez y la inversión desde poco importe se vuelve en su contra al valorar todos los días las cotizaciones.
El mundo pospandémico
El mundo del teletrabajo que se considera como alternativa a las oficinas vuelve a normalizarse, ya que al final somos seres sociables. Sin embargo, no hay que taparse los ojos a las transformaciones que está sufriendo este sector tan diverso.
Así, el mercado inmobiliario industrial en USA se está beneficiando por la desglobalización de la cadena de suministros derivada de la pandemia, alcanzando estos años niveles récord de actividad, generando una mayor demanda de almacenes.
Otros sectores como la asistencia sanitaria, la logística urbana como consecuencia del crecimiento electrónico y las energías renovables ofrecen buenas perspectivas a pesar de la desaceleración.
Igualmente, la subida de materias primas y mano de obra, ha aumentado hasta niveles no vistos en mucho tiempo, el gap entre inmobiliario construido y nuevo.
Muchos de los contratos firmados de alquileres se actualizan con los índices de precios, por lo que las rentas no pierden poder adquisitivo y son a largo plazo lo que da estabilidad a los ingresos. . Si miramos la rentabilidad por alquileres y la de los bonos estatales con quién se compara muchas veces, parece que no tiene coloren estos momentos, ya que el diferencial es de 350 p.b cuando la media histórica es de 150 p.bo.
Por otra parte, algunas empresas como Vonovia tienen plusvalías ocultas, pues tienen contabilizado aún en balance el precio metro cuadrado a la tercera parte del valor actual.
Aunque el inmobiliario es básicamente local, se necesita necesita un enfoque de inversión activo y selectivo, ya que esta evolución da lugar a oportunidades que pueden hacer que los inversores se beneficien de la actual divergencia entre tipos de inmuebles, impulsada por temas seculares como los cambios demográficos, la digitalización, la sostenibilidad y los cambios en el estilo de vida. ¿Es un buen momento de empezar a invertir.?
Les confieso que empece a invertir hace tres meses cuando un amig ventas de un fondo de inversión me envió información de lo regalado del precio de las acciones del fondo.
Comoquiera que ha bajado un 20% adicional en estos cuatro meses, considero un sector cuasi-regalado, tanto absoluta como relativamente comparado con inversión directa.
La renta variable inmobiliaria europea ha descendido cerca de un 40 % en lo que va de año, lo que es comparable a la caída del 49 % que se produjo en 2008 durante la crisis financiera mundial.1 En un entorno cada vez más incierto, el sector se ha enfrentado al doble impacto de un fuerte deterioro de los costes de financiación, dado el aumento de los tipos de los swap y la ampliación de los diferenciales crediticios (en algunos casos de forma significativa), así como de una posible recesión en Europa que haría más difícil asegurar los flujos de las rentas por alquiler.
Valoraciones
El mercado bursátil valora hoy esa misma cartera inmobiliaria con un rendimiento de cerca del 8 %. Esto se aproxima a los niveles del momento más crítico de la gran crisis financiera (cuando el balance era mucho más débil que hoy) y necesitaríamos volver a finales de los años noventa/principios la primera década del siglo XXI para ver tasas sostenidas de capitalización implícita más altas. También es interesante observar que en el mercado de oficinas de Londres, los rendimientos de las oficinas principales de la City no han excedido el 6,75 % en los últimos 30 años, incluidos los periodos en los que los rendimientos de la renta variable a 10 años fueron superiores al 6 %.
A largo plazo, los REIT cotizados se han negociado en sintonía con el valor de mercado privado de sus activos (históricamente con un descuento del 0,7 %, en términos medios), según el análisis de especialistas. . A 30 de septiembre, los REIT cotizados se negociaban con un descuento del 28 % respecto al Valor liquidativo. Esto es bastante atípico, ya que los descuentos de magnitud similar o superior previsiblemente se producirán en términos estadísticos menos del 1 % de las veces (véase la figura 4).
Figura 4: Distribución de probabilidades de prima/descuento respecto al VL
Fuente: Green Street Advisors, análisis de Janus Henderson Investors. Prima/descuento respecto al valor liquidativo, datos mensuales ponderados por igual de noviembre de 2007 a septiembre de 2022. Volviendo la vista atrás no será diferente.
En la crisis del 2008 las acciones inmobiliarias cotizadas por su liquidez registraron un descenso del 38 % frente a una caída de solo el 8 % registrada por los fondos inmobiliarios privados. El desfase en la valoración acortó distancias con los fondos inmobiliarios privados en 2009; estos fondos aún no habían reflejado los cambios en la valoración del año anterior e informaron de una rentabilidad de casi el -30 %. Por el contrario, los REIT cotizados, que ya se habían reajustado a la evolución de las bolsas el año anterior, registraron una rentabilidad próxima al +30% en 2009, gracias a la expectativa de remontada del mercado cotizado y a la mayor calidad de sus activos.
El fondo elegido
Principales posiciones
Veamos los beneficios de Prologis que ha estado firmando estos trimestres contratos de alquiler un 20% por encima de los anteriores.
Los gestores
Tim Gibson y Guy Barnard cuentan con amplia experiencia en el sector consiguiendo las A¨'s de Citywire en numerosos períodos. Tim Gibson es codirector del equipo de renta variable inmobiliaria global y gestor de carteras en Janus Henderson Investors, cargo que viene ejerciendo desde 2014. Ha estado con Henderson, trabajando en Singapur, desde 2011. Antes de incorporarse a Henderson, Tim trabajó como gestor de fondos europeos en AMP Capital Brookfield, donde estuvo encargado de la construcción de carteras y de la ejecución de un fondo inmobiliario indirecto. Antes de eso, trabajó como Analista para Morgan Stanley en su equipo de inversión inmobiliaria europea, tanto en Londres como en Ámsterdam, donde ofrecía recomendaciones de inversión sobre compañías inmobiliarias radicadas en el Reino Unido y Europa. Guy Barnard es Codirector de Renta variable Inmobiliaria global en Janus Henderson Investors, cargo que viene ejerciendo desde 2014. También trabaja como gestor de fondos. Guy se incorporó a Henderson en 2006 en calidad de analista y, en 2008, se convirtió en gestor de fondos y director adjunto de Renta variable Inmobiliaria Global en 2012. Antes de entrar en Henderson, prestó servicio para UBS en la división de control financiero.
Opinión
Aprovechen las caídas para comprar, pues la calidad y solidez de los balances son un prémium. Sector barato en términos absolutos y relativos, principalmente si lo comparamos con el inmobiliario no cotizado y se puede invertir desde 1000 euros.
