Tras la publicación de la tesis de inversión de Brookfield Property Partners (BPY), he creído interesante acercarme al estado actual del mercado inmobiliario en los EE.UU., en especial, al mercado de la vivienda.
Por resumirlo mucho, creo que puede haber oportunidades de inversión en este sector. Si bien el negocio inmobiliario tiene fama de ser un tanto desastroso (y con razón) intentaré explicar porqué surge la oportunidad y en próximos artículos trataré de ofrecer alguna opción de estas inversiones, fijandome no tanto en el negocio puramente inmobiliario y de los REIT´s, si no echando un vistazo a lo largo de toda su cadena de valor del mercado Real Estate.
En primer lugar, hay que mirar lo que todos miramos para ver si un mercado está o no sobrevalorado, el precio. Tras la crisis del año 2007-08, la enorme burbuja que se generó en el sector terminó por explotar, lo que redujo los precios (que se encontraban inflados), como se puede ver en el siguiente gráfico. Esa caída parece nimia cuando es vista con una perspectiva de largo plazo pero supuso un shock total en los años 2007-08.
Los precios cayeron hasta el año 2009 que alcanzaron el suelo para recuperarse con fuerza, hasta los niveles actuales, que vuelven a encontrarse en máximos. Lo que nos sugiere a primera vista es que no solo no hemos aprendido de los errores si no que volvemos a cometerlos de manera más abrupta.
Fuente: Fed St. Louis
En inversión, los prejuicios son tales, que nos impiden ver el bosque detrás del árbol, incluso siendo conocedores de la existencia de dichos prejuicios. Hay mucha literatura al respecto que muestra el comportamiento de los inversores a lo largo del tiempo y como cometen los mismos errores una y otra vez.
Pero no nos desviemos, ¿ha vuelto la fiebre por el sector inmobiliario? ¿nos encontramos en una nueva burbuja? Con todo lo que sé, mi primera impresión es que no. En el año 2008, la especulación en vivienda era tal que la oferta aumentó considerablemente, se pensaba que los precios no podrían bajar, y que toda la oferta que se estaba poniendo a disposición de los norteamericanos iba a ser contrarrestada con la creciente demanda que se preveía.
Fuente: World Bank
Si bien es cierto que la población en EE.UU. ha mantenido un crecimiento continuo y estable como muestra la imagen anterior(se espera que dicho crecimiento, aunque a tasas menores, se mantenga); no es menos cierto que la oferta de casas aumentó de manera desproporcionada en los 2-3 años anteriores al estallido de la burbuja, algo que es muy evidente si nos fijamos en la siguiente imagen.
Fuente: FED St. Louis
De esta imagen, por lo tanto, se desprende que: i) la sobreoferta que tuvo lugar en los años previos a la crisis (como ya se ha comentado) fue producida de manera artificial y no estuvo ajustada a la demanda real del mercado y, ii) la actual situación de dicha oferta, permanece en niveles razonables atendiendo a su media histórica, y que por tanto, no parece que haya una especulación semejante a la que se dio en la crisis subprime, si no todo lo contrario, da la sensación de que la creciente demanda no está siendo satisfecha con mayor oferta y que eso es lo que está causando las subidas en los precios. Se está produciendo el efecto contrario.
Otra imagen que nos puede ayudar a entender la escasez de oferta de vivienda en la actualidad, es la que presentamos a continuación, que muestra el número de casas nuevas en construcción ajustado a estacionalidad (los datos se muestran en miles de unidades al mes).
Fuente: Fed St. Louis
Por último, pero no menos importante es saber en qué punto del ciclo estamos. Esto, por supuesto que no puede saberse de manera exacta, pero sí de manera aproximada.
Para saber de manera más aproximada en que punto del ciclo nos encontramos me basaré en el estado del crédito, ya que la evolución de éste (junto con las condiciones en los tipos de interés) suele tener una correlación bastante alta con el mercado de vivienda (Claessens et al., 2011).
El gráfico que presento a continuación muestra la brecha de crédito/PIB que es, basicamente, un indicador que sirve para saber el estado del crédito en la actualidad con respecto a su tendencia a largo plazo. Como se puede observar, a partir del año 1998 la evolución del crédito aumentó con respecto a su tendencia, situación que se dio hasta el año 2008. En la actualidad, el gap se está reduciendo y llegará el momento en el que dicho valor se torne positivo. Sin embargo, no parece claro que se vay a producir en el corto o medio plazo.
Fuente: BIS
El próximo post publicaré una tesis de inversión de una compañía que creo que puede estar bien posicionada en el sector para beneficiarse de todo lo que he expuesto hoy aquí.
¡Hasta pronto!
