Habitualmente nos plantean cuestiones sobre arrendamientos de locales comerciales. En esta entrada, damos una perspectiva general sobre el tema.
¿Qué es un local comercial?
La ley habla de “arrendamiento para uso distinto de vivienda”: Es una finca urbana que se destina a la venta de productos y servicios. Puede incluir mobiliario y maquinaria.
Un tema muy importante es que si se trata de un “arrendamiento de industria” queda fuera de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Cuál es la regulación?
A diferencia de lo que ocurre en los arrendamientos de vivienda habitual, el arrendamiento se regula en primer lugar por lo acordado por las partes y en segundo lugar por la ley. Existe plena libertad para acordar los términos del contrato y si los hemos aceptado, no podremos alegar que el régimen legal dice otra cosa.
Los contratos se deben realizar por escrito. Existen muchos contratos tipo o modelos de contrato. Pero hay múltiples aspectos en la negociación de un contrato de arrendamiento de negocio que pueden suponer que su alquiler sea un buen o mal negocio. En un alquiler de vivienda habitual rige directamente la ley, incluso aunque se pacte lo contrario. En un local de negocio, lo que pactan las partes es obligatorio. Hay muchos aspectos que se pueden acordar incluyendo cláusulas especiales en el contrato, que a largo plazo le pueden favorecer o perjudicar. Estas cláusulas o puntos que se pueden negociar en un contrato de arrendamiento de local comercial, no suelen venir reflejadas en los modelos de contrato. Por ello es recomendable que un profesional prepare un “traje a medida” para cada caso.
A falta de pactos en el contrato, se aplica la ley.
Hay que tener en cuenta la fecha en que se firmó el contrato, distinguiendo los celebrados:
1.- Antes del 9 de mayo de 1985.
2.- Entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995.
3.- Después del 1 de enero de 1995.
Si se accedió al local mediante traspaso, se tiene en cuenta la fecha de la primera firma del contrato.
En cuanto a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, no vamos a entrar por que apenas se dan casos con arrendamientos tan antiguos.
Contratos entre el 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995
Los contratos celebrados en este periodo se regulan por la Ley de 1964, pero tienen como particularidad la aplicación del “Decreto Boyer”:
Existe el derecho al traspaso mientras que no se haya renunciado e él por el arrendatario.
La regulación del traspaso es la establecida en la Ley de 1964.
La duración del contrato traspasado será la del contrato original, que puede ser temporal o indefinido.
Se puede aplicar la reconducción tácita.
En caso de realizar obras de mejora en el local por el arrendador, se puede incrementar la renta: La cuantía del incremento corresponderá al 12% del capital invertido en la mejora, distribuyéndolo entre 12 meses y con el límite del 50% de la renta mensual. Este incremento de renta queda asimilado a la renta.
Contratos posteriores a 1 de enero de 1995
Las partes pueden establecer la duración que acuerden, pudiendo ser temporal o indefinida. Si no se indica duración en el contrato, se entiende que el plazo es de un año.
Es recomendable pactar la posibilidad de rescindir el contrato, antes de su finalización, realizando el oportuno preaviso. Del mismo modo, es recomendable pactar un preaviso para evitar la tácita reconducción. Si no hay establecido otro plazo de preaviso, es necesario un mes de antelación. Si no se comunica el deseo de una de las partes de no renovar, el contrato se prorroga anualmente.
La renta, se pacta libremente por las partes y salvo pacto en contra, su pago se hace por meses anticipados dentro de los 7 primeros días de cada mes.
La forma y lugar del pago será la que acuerden las partes, a falta de acuerdo, el pago se hace en efectivo y en el propio local.
El arrendador debe entregar un justificante del recibo del pago, salvo que se pueda acreditar por otro procedimiento como el justificante del ingreso por banco.
Por lo que se refiere a la renta, lo habitual es que se actualice con el IPC aunque se puede pactar cualquier otra cosa. A falta de pacto, los 5 primeros años se actualizará con el IPC.
Salvo pacto en contrario, el arrendatario debe entregar al arrendador una fianza por valor de 2 mensualidades de la renta, para garantizar los daños o desperfectos que el inquilino pueda causar en el local.
Esta fianza se devolverá al final del contrato siempre que el local se devuelva en perfecto estado. La fianza no puede destinarse a pagar las hipotéticas rentas impagadas.
Existe la posibilidad de subrogación en el contrato a favor de los herederos como consecuencia del fallecimiento del titular.
El arrendatario puede renunciar al derecho de traspaso.
El traspaso no necesita el consentimiento del arrendador salvo pacto en contrario.
En caso de traspaso el arrendador tiene derecho a un 20% sobre el precio de la cesión, si el subarriendo es del 100% del local.
Es obligatorio notificar al arrendador la cesión a un nuevo arrendatario en el plazo de un mes.
En cuanto a las obras, en general, las de conservación del local son a cargo del arrendador, salvo acuerdo distinto. Las pequeñas reparaciones por el desgaste derivado del uso normal del local son a cuenta del arrendatario.
Para realizar obras, el arrendatario necesita el consentimiento del arrendador, si modifican la configuración del local o disminuyen la estabilidad o seguridad del mismo.
La realización de obras sin permiso del arrendador puede llevar a la extinción del contrato y puede obligarse al arrendatario a dejar el local en las condiciones anteriores.
Los suministros del local son normalmente pagados por el arrendatario.
Las obras de mejora permiten incrementar la renta, aplicando al capital invertido el interés legal del dinero incrementado en tres puntos y con el límite del 20% de la renta vigente.
Existe la posibilidad de indemnización al finalizar el contrato en compensación al “fondo de comercio” o clientela que haya podido crear el local. Para ello, la duración del contrato tendrá que haber sido superior a 5 años y la actividad de venta a público.
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto en caso de venta del local. Se puede pactar la renuncia a este derecho, pero debe hacerse de forma expresa.
La regulación no es sencilla y la configuración de su contrato puede suponer la diferencia entre un buen o un mal negocio.
Juan Carlos Burguera. Abogado. www.BurgueraAbogados.com
