La inversión en vivienda se ha convertido en una opción cada vez más popular para obtener rentabilidad de los ahorros. Sin embargo, es importante realizarla con conocimiento para evitar sorpresas y asegurar el éxito de la inversión. En este artículo te cuento todo lo que necesitas saber: desde los gastos a tener en cuenta hasta cómo calcular la rentabilidad y dónde encontrar una calculadora online que te ayude en el proceso.
Por qué invertir en vivienda
Por lo general, la opción de invertir en vivienda, surge principalmente por varios factores:
Protección contra la inflación: El valor de la vivienda tiende a subir con el tiempo, lo que la convierte en un activo refugio contra la inflación.
Ingresos pasivos: Alquilar la vivienda te permite obtener ingresos pasivos recurrentes.
Diversificación del patrimonio: Invertir en vivienda te ayuda a diversificar tu cartera de inversiones y reducir el riesgo.
Oportunidad en el mercado actual: La bajada de precios en el mercado inmobiliario puede presentar una buena oportunidad para comprar a un precio atractivo.
Además, es importante señalar que no se quiere invertir en el resto de productos: bien porque seas una persona reticente al riesgo y no quieres exponer tus ahorros a la volatilidad de los mercados bursátiles o bien porque otros productos de ahorro (depósitos, cuentas de ahorro...) no te ofrecen la remuneración que estás buscando en ese momento.
Gastos a tener en cuenta a la hora de invertir en vivienda
Además de la rentabilidad que puedes obtener si inviertes en vivienda, debes tener claro qué gastos vas a tener cuando compres la vivienda. Los más destacados son
Gastos de invertir en vivienda
Compraventa
ITP (segunda mano) / IVA (nuevo)
Notaría
Registro
Gestoría
Hipoteca
Intereses y comisiones
Tasación
Mantenimiento
Comunidad
IBI
Seguro del hogar
Reparaciones
Alquiler
Gestión
Cómo calcular la rentabilidad de inversión en vivienda
Al adquirir un inmueble, hay muchos gastos que debemos tener en cuenta, además del precio de compraventa. Entonces son muchas las preguntas que nos surgen, como por ejemplo; ¿Podemos pagar el inmueble con nuestros ahorros?¿Necesitamos pedir una hipoteca?¿Cuál es el coste del préstamos hipotecario? Como propietario del inmueble, ¿qué gastos mensuales/anuales tengo?¿Por cuánto tengo que poner el piso a alquilar para que me salga rentable? Estas respuestas podrás encontrarlas mediante nuestra calculadora de la rentabilidad de la inversión.
Es una calculadora genérica para hacernos una idea cercana de los costes de invertir en vivienda y teniendo en cuenta el precio aproximado al que alquilaremos el inmueble para saber cuántos años tardaremos en recuperar la inversión y la rentabilidad mensual/anual que estamos obteniendo por él. No se tienen en cuenta variables como la inflación, si el inmueble requiere reformas o si el inmueble permanece algún período inhabitado. En este caso, el usuario será el encargado de incluir estos supuestos en la calculadora.
Qué vas a encontrar en esta calculadora
Podrás calcular cuál será el importe del préstamo, la cuota mensual y anual a abonar por el préstamo.
Además, podrás calcular en qué año recuperarás la inversión en el inmueble
También te permite hacer combinaciones entre gastos e ingresos por alquiler para saber con qué precio de alquiler obtendríamos mayor rentabilidad.
Datos para calcular la rentabilidad de la inversión
Te facilita el valor de compraventa del inmueble
Puedes obtener el porcentaje de financiación del préstamo hipotecario
El Tipo de interés del préstamo hipotecario
Los Plazos del préstamo
El alquiler mensual que deberás pagar por el inmueble
Los gastos de constitución de la hipoteca
Tasación
Notaría
Registro
Gestoría
Impuestos (AJD)
Los gastos por compraventa del inmueble
Notaría
Gestoría
Registro
Impuestos (IVA, AJD, ITP...)
Los gastos e impuestos anuales a cargo del propietario
IBI
Seguros asociados al inmueble (seguro de hogar, de vida...)
Gastos de la comunidad
Otros gastos (reparaciones, mantenimiento...)
Qué desvela la calculadora de la rentabilidad de la inversión
Te ayudaremos a tomar decisiones importantes en lo que respecta al precio gracias a nuestras tablas y gráficos. En la tabla "¿Cuánto tardaré en recuperar la inversión?" se indican los gastos anuales del préstamo, los ingresos anuales de alquiler y el beneficio que se obtiene cada año de esta diferencia. En la última columna, se tiene en cuenta la inversión inicial en el inmueble (o los ahorros aportados para la compra) junto con otros gastos iniciales y así veremos cuándo recuperamos la inversión incluyendo el beneficio anual. Los números en rojo son pérdidas netas y a partir del año 20 (números en verde) comenzamos a obtener ganancias netas.
En el caso del gráfico "Resultado de la inversión" tambiénveremos de una forma más clara, los beneficios netos
Accede a la calculadora de la rentabilidad de la inversión
Descargar calculadora
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Calculadora gastos de compraventa e hipoteca
Calculadora para amortizar anticipadamente la hipoteca
13
en respuesta a
Ciclopentano
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#13
24/07/22 10:33
La inversion en Bienes Raices se basan en dos cosas fundamentales
1-el precio 2-el dinero que pones de tus bolsillos.
En Bienes Raices, el dinero se hace cuando se compra. Si compras una casa que vale ahora $300,000 por $300,000, que dinero estas ganando? Pero si compras esa casa de $300,000 por $150,000 y pones $50,000 de inicial y tomas prestado $100,000 mas otros $50,000 en modificarla o mejorarla Y la vendes en $300,000, tu retorno seria totalmente diferente basado en el cash on cash return o IRR.
Por ejemplo: Una casa vale $180,000, la compras en subastas por $100,000, pones $20,000 de tus bolsillos Y al mismo prestamista le tomas $35,000 de reaparaciones. En total el Prestamista te dio $115,000 al 10% intereses solos, por lo que tu pagos son de $958.33.
Lo arreglas en 2 meses y lo alquilas en $1200 Y luego lo refinancias por el 85% de $180,000 que son $153,000.. Le pagas al prestamista primario sus $117,874.99 (intereses incluidos) Y sobran $35,125.01 que es para ti, 100% libres de impuestos.
Asi que tecnicamente ganaste un 19.5% en el trato verdad? Pues NO!
Lo importante es cuanto ganaste basado en el cash que TU pusiste de TU dinero, que fueron $20,000.. Asi que tu retorno cash on cash es 175% sobre tu dinero (cash on cash return) Y ojo, no estoy incluyendo los ingresos por alquiler.
Otro Ejemplo: La casa vale $300K, pones un bid por $300K Y tienes que buscar el 20% de $300K que son $60,000.. La alquilas por $1200 Y te quedan $500 al mes. Lo que te da un retorno del 10% anual.
Pero quien esta haciendo mas dinero? Tu que estas ganando 10% de retorno del dinero de tus bolsillos en alquiler o el primer ejemplo, que puso solo una fraccion del precio real?.. En el primer ejemplo, si el inversor gana de alquiler netos unos $300 dolares ($200 menos que tu en el segundo ejemplo), estara ganando un % mas alto. Hablamos de un 18% cash on cash basis, sin incluir la plusvalia del refinanciamiento. Y si lo ponemos a pares ($500 netos) hablamos de un retorno cash on cash en alquiler del 30%
Los Bienes Raices son simple, es matematica y hay que saber que tipo de calculos usar. Yo he escrito varios posts sobre como calcular las inversiones Inmobiliarias. Invito a que busques en el search.
Y si compras a precio de mercado como inversion? vas a perder dinero 100% seguro en algun punto en el futuro.
ES ASI COMO FUNCIONA AQUI Y EN CHINA!
#12
22/07/22 11:39
El articulo describe muy bien el listado de gastos que asumiras a la hora de la inversión, que es una cosa que muchas veces no se tiene en cuenta y es muy importante. Para que sea completa a la hora de calcular la rentabilidad le falta la parte más importante, que es el precio de liquidación del activo. Estoy de acuerdo que si la inflacion, que si sube o baja el sector, blabalbla. Tu ponle un precio fijo estable y calcula la rentabilidad con apalancamiento del 60-70% e intereses del 3-4 (que es lo que te daran para inversión) para el primer año, el segundo.... etc.. Verás que los primeros años es negativa (por los costes iniciales de compra) pero que asimptoticamente tienen a X
en respuesta a
elniñoarriba
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#11
09/01/17 13:43
Buenas! Me alegra que alguien se haya animado a dar un porcentaje, aunque en mi opinión, has apuntado algo alto! Si los depósitos, bolsa, renta fija, etc a duras penas dan un 1%... ¿por qué habría que pedirte a la vivienda un 7%? ¿O no es rendimiento neto?
En mi caso (y es verídico) me estoy conformando con que el alquiler sobrepase entre un 8-10% la cuota de la hipoteca. Esto me supone unos 30 € de "beneficio" mensuales para abonar los seguros. Es verdad que no estoy ganando nada, pero en el momento en que venda la vivienda se verá...
PD: como dice Mofeta, los dolores de cabeza no tienen precio!
#10
08/01/17 19:06
Por menos de un 7% de rentabilidad anual después de impuestos y gastos y eso contando que estoy pagando a tocateja, sin pedirle el dinero al banco, ni me planteo comprarme un piso, en 1994 compraron mis padres su piso en el centro de la ciudad donde residen, el piso a multiplicado por 2 su precio, en 22 años, eso supone un 3'3% de rentabilidad anual compuesta, es decir, ha batido a la inflación media del periodo por poco y eso que cogió todo el boom...está claro que ellos no lo hicieron como inversión aún así...
Moraleja: 7% de rentabilidad anual es decir si compramos una casa por 100 mil euros, que podamos alquilarla por 7 mil euros al año, es decir 700 euros al mes mínimo. Un saludo
#9
07/01/17 19:20
Hay algo, no económico, o también. Como dueño debes estar pendiente, intervenir de múltiples maneras (roturas, derramas, inquilinos "cariñosos", ...). ¿Cuánto cuestan esas preocupaciones?
en respuesta a
Lorena Romero
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#8
07/01/17 12:37
Muchas gracias por las aportaciones. ¿Alguien se atrevería a dar un porcentaje de rentabilidad de la inversión en vivienda? Entiendo lo difícil que es esto pero a groso modo de manera orientativa, teniendo en cuenta algunos de los factores (no la inflación)... ¿Puede ser un 5%? Saludos y muchas gracias.
en respuesta a
Underhill
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#7
07/11/16 17:38
Underhill, aceptamos el reto.
Estoy de acuerdo contigo en que sin la inflación, las reformas o los meses inhabitados pierde exactitud el modelo, pero entiende lo complejo de incluirlos. Las reformas dependerán del usuario y los años de la vivienda (entre otras cosas), a día de hoy la inflación es completamente impredecible, no sabría decirte si va a ser positiva o negativa, como para tratar de acertar en la cifra exacta.
Por lo tanto, la solución es incluir estas variables en el cálculo (con sus respectivas fórmulas), aunque será el propio usuario el que "vaya probando" con los distintos escenarios.
Recordamos que es un modelo hipotético/orientativo que busca ayudar a los inversores en vivienda a tener en cuenta todos los gastos que tiene un inmueble y guiarle sobre cómo podría conseguir esa rentabilidad que tanto buscamos (con el alquiler o la venta del mismo).
Saludos a todos y gracias por las aportaciones.
#6
07/11/16 16:42
Sé que expresamente indicas que "No se tienen en cuenta variables como la inflación, si el inmueble requiere reformas o si el inmueble permanece algún periodo inhabitado", pero lo cierto es que, en 25 años, es prácticamente imposible que no se den los tres supuestos de forma más o menos frecuente, por lo que, sin tener en cuenta esos datos, la verdad es que en mi opinión el cálculo sirve de muy poco...¿te has planteado incluirlos haciendo una estimación o partiendo de datos reales que se hayan publicados? Evidentemente seguirá siendo un caso hipotético, pero probablemente se acerque más a la realidad.
#5
Josehga
07/11/16 12:55
Dos puntualizaciones importantes: -Después de sufrir una caída en pocos años del 50 %, ¿alquien se atreve todavía a afirmar que la vivienda es una inversión libre de riesgo? Sube y baja igual que la bolsa, un poco más lentamente eso sí. -El que la vivienda haya bajado un 50 % no significa que vaya a subir un 50 % en los próximos años. Eso es tan probable como que, a largo plazo, se mantenga, suba un poco o baje. Nadie lo puede predecir. Teniendo en cuenta el factor demográfico lo más probable es que la vivienda mantenga una tendencia a largo plazo a bajar, aunque hay otros factores económicos impredecibles.
en respuesta a
Geoff007
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#4
07/11/16 12:53
Buenas Geoff007,
Gracias por las felicitaciones :) y claro que me gustaría saber tu método. ¿Se puede aplicar también a España?
En este caso, tanto el post como la calculadora están enfocadas en invertir en vivienda para alquilarla, más que en la especulación propia con el precio de la vivienda, pero estudiaremos esta posibilidad también, saludos amigo ;)
#3
07/11/16 08:36
Excelente post amiga!!!
Yo agregaria que el dinero en Bienes Raices se hace cuando se compra. NO cuando se vende. Cuando el inversor inmobiliario comprende esto, los Yields son astronomicos.
Nosotros en USA usamos el P/E para calcular que propiedad es buena para especular o para alquilar. Si te interesa te puedo decir como lo uso yo y me ha ido bien.
25 años seguidos con el piso alquilado parece un escenario muuuuy optimista... no diré que no pueda pasar, pero yo no invertiría en base a esa hipótesis.
Simplemente matizar una cuestión que me parece de vital importancia.
Desde mi punto de vista, no sólo creo que no es cierto que la vivienda carezca de riesgo (lo que considero una "leyenda urbana"), sino que además pienso que es una de las inversiones que más riesgo entraña,... y por varias razones además [ https://www.rankia.com/blog/gestion-cartera/3197906-inversion-piso-teada ] .- Saludos.
