¿Hipoteca a 25 o 30 años? ¿Cuántos intereses pagaré de más en esos 5 años?

¿Pido una hipoteca a 25 o 30 años?

A la hora de plantearnos la solicitud de un préstamo hipotecario, acertar con el plazo de devolución tiene importantes implicaciones, tanto en el importe final de intereses que acabaremos pagando como en el esfuerzo mensual al que nos enfrentaremos.

 ⚠️ En primer lugar, hay que tener en cuenta que cuanto más se tarde en devolver el dinero prestado, más intereses acabaremos pagado del préstamo hipotecario. Por tanto, en base a ello, hay que elegir el menor plazo de devolución posible.

 ⚠️ Sin embargo, entra en juego tu capacidad de endeudamiento, entendida como la cuota mensual máxima que puedes afrontar según tus ingresos netos.  El ratio de endeudamiento máximo que usan las entidades financieras va del 30% al 40%; así una pareja que cobra 2.000 euros netos al mes, podría solicitar financiación hipotecaria con una cuota máxima mensual entre 600 y 800 euros. El plazo a elegir debería ser más largo si necesitamos reducir el pago mensual para que nos aprueben la hipoteca.

En otras palabras, hay que elegir el menor plazo posible con la restricción que impone nuestra capacidad de generar ingresos recurrentes.

Elegir el plazo es importante, pero no hay que olvidar el resto de características del endeudamiento con garantía real.

 ✅  Hay que intentar comparar todas las hipotecas del mercado para seleccionar la mejor, según nuestras necesidades y posibilidades.

En nuestro análisis de mejores hipotecas, indagamos a fondo y sacamos todos los datos de las hipotecas que hay ahora mismo en el mercado, actualizando mensualmente la información.

🤷‍♂️ Entender y saber confeccionar el cuadro de amortización de nuestro préstamo hipotecario debería ser obligatorio a la hora de solicitar financiación. Entender cómo se calcula la mensualidad hipotecaria, en base a los intereses y plazo pactado, resulta crucial para tomar una decisión inteligente, conocimiento que cobra máxima importancia si nuestra hipoteca tiene un sistema de amortización poco frecuente o aplica intereses variables.

El sistema de amortización francés es el más utilizado en España y que se caracteriza por aplicar un sistema de amortización de cuotas constantes. Si el interés pactado es fijo, la cuota se mantiene inalterable durante todo el plazo pactado. Así para una hipoteca de 200.000 euros, a 25 años y a un interés fijo del 3%, se pagarán 948 euros todos los meses.

La cuota mensual se puede desglosar en dos partes: la cuota de amortización y los intereses. La parte de intereses es máxima al principio de la hipoteca y se va reduciendo a medida que pasa el tiempo y se amortiza capital. La parte de la cuota destinada a amortizar deuda, en cambio, primero es baja y crece a medida que pasan los años. Por esta razón se dice que al principio de la hipoteca se pagan más intereses.

Así de la cuota mensual de 948 euros, el primer mes se pagarían 500 euros de interese y se amortizarían "solo" 500 euros de deuda. Pasados 10 años, la cuota seguiría constante pero la parte de intereses bajaría a 345 euros y se amortizarían 603 euros de deuda.

🧮 El análisis se complica si nos aplican intereses variables, ya que en cada periodo de revisión nos aplican intereses diferentes. Si se pacta un Euribor + 1% y tomamos el ejemplo anterior, bajo el supuesto de que el primer año se utilizó un Euribor al 3,8% y en la revisión el referencial hipotecario bajará al 2%, aplicando el mismo sistema de amortización francés o de cuota constante, la mensualidad pasa de 1.146 euros el primer año a 964 euros tras la revisión.

Y la complejidad aumenta exponencialmente si el banco nos ofrece una hipoteca cuyo sistema de amortización no es el habitual, como el de cuota creciente, sistema de amortización con cuota final o tiene periodos de carencia (cuota que solo remunera los intereses), entre otros.

Entender el funcionamiento de los pagos hipotecarios es crucial si queremos asumir un endeudamiento responsable y minimizar los problemas financiero futuros. 

Veamos un ejemplo de préstamo hipotecario variable y sus limitaciones.  La Hipoteca Open de Openbank en el momento de realizar los siguientes cálculos ofrecía un interés variable de Euribor + 0,89%.

El interés fijo del primer año estaba en el 0,89%. Al no saber la evolución futura del Euribor, los cálculos se hacen bajo el supuesto de que se mantiene constante. Una limitación, la de no conocer el futuro, que impide saber exactamente cómo será la evolución real de las cuotas.

Si calculamos la mensualidad a 25 años, a un interés del 0,89%, la mensualidad resultante es de 371,91 euros. Al final de la hipoteca acabaríamos pagando 11.574 euros en concepto de intereses.

Alargando el plazo a 30 años, la cuota pasaría a los 316,61 euros y se pagarían 13.980 euros de intereses.

🤔 Alargar el plazo 5 años nos ahorra 55,3 euros al mes pero nos acaba costando 2.406 euros más de intereses, al final.

En este caso, y aplicando los mismos datos que en el ejemplo precedente, el resultado será exacto si tomamos un interés fijo.

Poniendo un ejemplo real en su momento, el tipo de interés de la hipoteca Open Fija de Openbank aumentaba del 2,15% TIN al 2,40% TIN según fuera el plazo elegido de 25 o 30 años.

Sobre un importe de la operación de 100.000 euros a un plazo de 30 años en la que el tipo de interés fijo es del 2,40% tendrás una cuota mensual de 389,94 euros. De esta manera, el capital amortizado quedará inalterable en 100.000 euros y los intereses pagados superarán los 40.000 euros.

Mientras que si, por el contrario, el plazo elegido es de 25 años, la mensualidad será de 431,19 euros y se devengarán unos intereses aproximados de 29.000 euros.

🤔 Ampliar 5 años el plazo supone, por tanto, pagar al mes 41,25 euros menos, pero acabar pagando más de 11.000 euros en intereses.

Al tratarse de una hipoteca a tipo fijo, la cuota será siempre la misma durante toda la vida del préstamo, a diferencia de las hipotecas variables, cuya cuota evoluciona en función de los cambios que se producen en el índice de referencia. En este ejemplo, en concreto, queda aún más claro que ampliar los plazos de devolución no es un buen negocio para tus intereses.

 

En definitiva, escoger entre una hipoteca a 25 años y una hipoteca a 30 años parece una decisión trivial, pero no es así. Esos 5 años de diferencia pueden suponer un encarecimiento del préstamo de más de 2.000 euros en el caso de una hipoteca variable y de más de 10.000 euros en el caso de una hipoteca fija. 

Por ello, deberemos hilar muy fino a la hora de saber cuál es la cuota mensual que podemos asumir con nuestros ingresos actuales y futuros, para poder lograr el mayor ahorro posible.