Saber calcular el valor de una propiedad para la solicitud de una hipoteca es fundamental a la hora de realizar transacciones inmobiliarias. Hoy vamos a explicarte qué es el valor hipotecario, cómo se calcula y cómo puedes obtener una tasación ajustada al precio de mercado actual. ¡Comenzamos!
Qué es el valor hipotecario de una vivienda
Este dato monetario nos indica el precio de mercado de una propiedad en un momento, con un enfoque conservador. Es esencial para poder calcular un préstamo hipotecario puesto que se utiliza como garantía para el prestamista.
No obstante, recuerda que el valor hipotecario y el de mercado no tienen por qué coincidir.
Diferencias entre valor hipotecario y valor de mercado
Aunque estos dos conceptos parecen relacionados, tienen un objetivo distinto. Así, la diferencia principal del valor de mercado es que este refleja el precio potencial de una transacción. En cambio, el valor hipotecario se calcula pensando en el prestamista y en su interés; de este modo, en caso de impago de la deuda por parte del prestatario, podrá recuperar el importe pendiente.
Por otro lado, el valor hipotecario se calcula mediante métodos y criterios muy concretos que ofrecen un importe más conservador que el valor de mercado.
Métodos de cálculo del valor hipotecario
Para obtener un valor financiero sólido que respalde un préstamo hipotecario, pueden utilizarse estos métodos.
Método del coste
A través de esta valoración se toman en consideración los costes de construcción y los ajustes por depreciación para el cálculo del valor del inmueble. Es muy útil para estimar el valor hipotecario en una nueva construcción, pues tiene en cuenta tanto la inversión inicial como los gastos de construcción.
Con este método se suman el valor del terreno y el coste de la construcción de la propiedad. Después, deben aplicarse ajustes por depreciación que reflejarán la pérdida de valor con el paso del tiempo.
Es muy útil para propiedades nuevas, ya que este enfoque proporciona una estimación sólida del precio hipotecario.
Método de comparación
Para llevar a cabo el cálculo del valor mediante comparación, se buscan propiedades vendidas similares en la misma zona en un corto período de tiempo. Después, se realizará un ajuste de la cifra obtenida en base a las características de la propiedad como tamaño o ubicación.
A la hora de aplicar este método, es fundamental contar con datos precisos de inmuebles comparables y ventas recientes. Además, es importante saber que si el valor inmobiliario se fija por comparación, el valor hipotecario debe tener una modificación del valor de mercado. En este sentido, se hace necesario contar con una sociedad de tasación homologada que disponga de los precios del mercado local y conocimiento sobre especulaciones y los ciclos de precios.
Método de actualización de rentas
Este último método para calcular el valor de una propiedad para fines hipotecarios es relevante si se adquiere una propiedad para inversión. En este caso, el valor hipotecario se calcula al considerar los ingresos futuros que generará el alquiler de la propiedad a largo plazo. Dichos ingresos se ajustan para reflejar la tasa de interés y otros factores financieros relevantes.
Como resultado, se obtiene una estimación del precio hipotecario basado en la capacidad de la propiedad para generar ingresos a lo largo del tiempo. No obstante, hay que tener presente que esta metodología impone una serie de restricciones. Por ejemplo:
- Consideración de ingresos sostenibles a largo plazo basados en tendencias históricas.
- Tasas de actualización que no sean inferiores a la rentabilidad de los bonos nacionales de deuda a 5 años.
¿Cómo obtener un valor hipotecario preciso?
El propósito del valor hipotecario es establecer la cantidad máxima que un prestamista está dispuesto a conceder para la adquisición de una vivienda. Este valor se actualiza para reflejar los cambios del mercado inmobiliario y garantizar la mayor precisión posible. En este sentido, los bancos suelen requerir la tasación de la vivienda para conceder la hipoteca.
Por eso, si quieres calcular el valor de una propiedad para fines hipotecarios, tendrás que contar con una tasación oficial.
Te dejo un listado con las mejores tasadoras actuales:
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