Tasación de obra nueva: cuándo es obligatoria, qué valora el tasador y cuánto cuesta
Tasación de obra nueva: cuándo es obligatoria, qué valora el tasador y cuánto cuesta
Tasar una vivienda que aún no existe es más complejo que valorar una usada: el tasador trabaja sobre planos y proyectos para anticipar el valor final. Te explicamos cuándo hacerla, qué documenta el perito y cómo influye en lo que el banco está dispuesto a prestarte.
La tasación de una vivienda de obra nueva solo es obligatoria si vas a financiar la compra con hipoteca: el banco necesita un informe de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, con menos de 6 meses de antigüedad, y calcula el préstamo sobre el menor valor entre tasación y precio de compra. Si pagas al contado, no es obligatoria, aunque sirve para comprobar que el precio del promotor está en mercado. Si la vivienda está sobre plano o en construcción, se tasa en hipótesis de edificio terminado, con el proyecto visado y la licencia de obra como base.
La tasación de una vivienda de obra nueva permite determinar su valor hipotecario, tanto si está terminada como si se encuentra en construcción, a partir del proyecto técnico y las características previstas del inmueble.
¿Qué es la tasación de una vivienda de obra nueva?
La tasación de una vivienda de obra nueva es un informe técnico que estima el valor de mercado de un inmueble que se encuentra en fase de proyecto, en construcción o recién finalizado. Este valor sirve como referencia para la entidad financiera que va a conceder la hipoteca.
En la tasación vivienda obra nueva, el tasador no solo analiza el estado actual del inmueble, sino también cómo será la vivienda una vez finalizada, apoyándose en planos, memoria de calidades y documentación técnica del proyecto.
El objetivo principal es determinar un valor realista y acorde al mercado que sirva como garantía del préstamo hipotecario.
📘 En comparación con las tasaciones de una vivienda de segunda mano, la obra nueva se apoya en previsiones técnicas y económicas del proyecto terminado, lo que exige valorar costes futuros y el resultado final de la construcción para estimar correctamente su valor.
¿Cómo es el proceso de tasación de una vivienda de obra nueva?
El proceso de tasación de una vivienda de obra nueva sigue una metodología técnica regulada y más compleja que en viviendas de segunda mano. Esto se debe a que el tasador debe anticipar el valor final del inmueble cuando la obra aún no está terminada o acaba de concluir.
En una tasación de obra nueva, la profesional combina análisis documental, estudio del entorno y comparación de mercado para obtener un valor coherente y aceptado por el banco.
1. Análisis de la ubicación y del entorno
El primer paso en la tasación vivienda nueva es estudiar la ubicación. Se analizan el barrio, las comunicaciones, los servicios, la consolidación de la zona y las expectativas de desarrollo urbano.
En promociones nuevas, este análisis es clave, ya que el valor depende en gran medida del entorno presente y futuro.
2. Estudio de las características del inmueble
En esta fase, el tasador revisa el proyecto en profundidad. En una tasación vivienda obra nueva se analizan:
Superficies útiles y construidas
Distribución según planos
Número de estancias
Calidades previstas
Eficiencia energética
Anexos como garaje o trastero
El valor se basa en el resultado final previsto, no solo en el estado actual de la obra.
3. Análisis del mercado y búsqueda de comparables
La tasación de una vivienda de obra nueva requiere estudiar precios de inmuebles similares en la zona. El tasador ajusta los valores en función de ubicación, antigüedad, calidades y situación del mercado.
Cuando hay pocos comparables, el ajuste técnico cobra aún más importancia.
4. Valoración final según metodología oficial
Con toda la información, el tasador aplica la metodología correspondiente. En la tasación de obra nueva, suele combinarse el método de comparación con otros métodos técnicos según el caso.
5. Revisión de garantías, documentación y viabilidad
Por último, se revisa que la vivienda sea legalmente hipotecable y que toda la documentación sea coherente. Cualquier discrepancia puede afectar al valor final.
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Este marco está regulado por el Real Decreto 775/1997, que establece que solo los informes emitidos por tasadoras homologadas pueden ser aceptados por las entidades financieras. Si la tasación no cumple este requisito, el banco no la tendrá en cuenta.
¿Qué factores analiza el tasador en una obra nueva?
En una tasación de vivienda nueva, el análisis es más amplio que en una vivienda usada, ya que muchas variables aún no son definitivas. Entre los factores más relevantes se encuentran:
Una documentación clara reduce ajustes y condicionantes en la tasación de obra nueva.
Métodos de tasación de una vivienda de obra nueva
La Orden ECO/805/2003, que fija cómo se calcula el valor de tasación a efectos hipotecarios, recoge cuatro métodos técnicos. En una vivienda de obra nueva el tasador suele combinar varios y explica en el informe cuál ha usado y por qué:
Método del coste: suma el valor del suelo y el coste de construir la vivienda. La norma lo aplica expresamente a edificios en proyecto, en construcción o terminados, por lo que es el más habitual cuando la obra no ha acabado. Solo computa la obra ejecutada en la fecha de la visita, sin acopios de material ni mobiliario.
Método de comparación: parte del precio de viviendas terminadas similares en la zona y lo ajusta por superficie, calidades, planta o anexos. Desde la reforma de la Orden ECM/599/2025 el tasador debe acreditar de dónde salen los datos de esos comparables y justificar cómo los pondera.
Método de actualización de rentas: estima el valor a partir de los alquileres que podría generar el inmueble. En la compra de una vivienda habitual se usa poco.
Método residual: valora el suelo descontando del precio final esperado los costes de construcción y el beneficio del promotor. Es propio de solares y promociones, y por eso aparece en tasaciones de obra nueva.
¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda de obra nueva?
Tasación de vivienda de obra nueva con hipoteca: qué exige el banco
Para aceptar la tasación de obra nueva como base de la hipoteca, el banco revisa cuatro cosas:
Que esté vigente: el informe tiene que tener menos de 6 meses. Si la entrega de llaves se retrasa y la tasación caduca antes de firmar, habrá que actualizarla o encargar otra.
Que proceda de una tasadora homologada por el Banco de España e inscrita en su registro. Puedes encargarla tú, pero conviene confirmar antes con la entidad que la aceptará.
Que tenga la documentación que la norma exige a una obra sin terminar: proyecto visado y, si está en construcción, licencia de obra (o autorización municipal equivalente), última certificación de obra ejecutada y contrato de ejecución si existe. Si falta, el informe puede salir con condicionantes y el banco no admitirlo.
Que la vivienda sea hipotecable y el valor coherente con el precio: el préstamo se calcula sobre el menor de los dos importes, habitualmente hasta el 80 % en vivienda habitual.
Si la tasación es inferior al precio pactado, la diferencia sale de tu bolsillo: con un precio de 300.000 € y una tasación de 280.000 €, el 80 % se calcula sobre 280.000 € (224.000 €) y no sobre 300.000 € (240.000 €), así que necesitarás 16.000 € más de ahorro, además de los gastos e impuestos de la compra.
Consejos para evitar que la tasación baje
En obra nueva el margen para mover la tasación es pequeño, pero sí puedes evitar que baje por errores evitables:
Revisa planos y superficies: comprueba que los metros útiles y construidos del contrato coinciden con los del proyecto. El tasador trabaja con superficie útil, que excluye terrazas y espacios exteriores, y una diferencia entre papeles se traduce en ajustes a la baja.
Compara con precios reales de la zona: si el precio del promotor está muy por encima de las viviendas nuevas vendidas en el entorno, la tasación lo reflejará y tendrás que cubrir la diferencia.
Entrega toda la documentación de una vez: memoria de calidades, licencia y certificado de eficiencia energética. Lo que no está acreditado no se valora.
Elige bien el momento: si la obra va a durar más de 6 meses, una tasación demasiado temprana caducará antes de firmar la hipoteca.
Sí. Es lo habitual cuando compras sobre plano o durante la construcción. La sociedad de tasación valora la vivienda en hipótesis de edificio terminado a partir del proyecto visado, la licencia de obra y la certificación de obra ejecutada. Si la tasación caduca antes de la entrega, el banco pedirá actualizarla.
A efectos de pedir hipoteca, el banco exige un informe con menos de seis meses desde su emisión. En obra nueva conviene tenerlo en cuenta: si la entrega de llaves se retrasa y la tasación caduca antes de firmar, tendrás que actualizarla o encargar una nueva, con su coste.
La paga quien pide la hipoteca. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, la tasación es uno de los pocos gastos de la hipoteca que corren a cargo del prestatario; notaría, registro y gestoría los asume el banco. Si compras al contado y quieres tasar, también la pagas tú.
Sí. Si al terminar la obra cambian las calidades, la superficie o la situación del mercado respecto a lo previsto en el proyecto, el valor final puede ser distinto. Por eso, cuando la primera tasación se hizo sobre plano, el banco puede pedir una actualización antes de firmar la hipoteca.
