El pacto de retroventa, conocido tambien como pacto de retro es un derecho de resolución de la compraventa, por el que el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida mediante la devolución del precio percibido, pago de los gastos que la ley señala y cumplimiento de las prestaciones que hubiesen pactado los contratantes.
Naturaleza jurídica:
La jurisprudencia considera, de forma casi unánime, que el pacto de retro es una condición resolutoria de la venta. "Los pactos de retro o ventas a carta de gracia no transfieren el dominio al comprador de una manera irrevocable, sino que lo dejan pendiente de aquella condición resolutoria".
"Y una vez ejercitada aquella facultad por el vendedor, se produce la resolución del contrato, con efecto retroactivo, como si el comprador no hubiese adquirido la cosa y el vendedor no la hubiese enajenado, aunque, con arreglo al artículo 1519 del Código Civil, no están obligadas las partes a devolverse los provechos obtenidos".
Razón de ser del pacto de retroventa
Tiene su justificación en la libertad de contratación proclamada por el artículo 1255 del Código Civil, y puede obedecer sin duda a razones perfectamente respetables, compaginando, por ejemplo, la necesidad de vender sin más complicaciones para disponer del precio con la esperanza de una posibilidad de recuperar la cosa vendida dentro de un plazo determinado como consecuencia de un cambio de la situación económica.
Señala la jurisprudencia que "la conveniencia de admitir y conservar la figura jurídica de la compraventa con pacto de retro, que tan benéficos efectos económicos puede proporcionar como fuente de crédito y numerario, sobre todo en los casos en que sea difícil acceder a otras operaciones de crédito inmobiliario por estar gravada la finca con hipotecas anteriores."
Compraventa con pacto de retro en garantía como medio de financiacion
Esta figura ha sido ampliamente utilizada para la obtención de dinero con garantía. A la compraventa perfeccionada le asiste efectiva condición de venta en garantía, que no representa por sí un negocio simulado, conformando su causa el afianzamiento del débito contraído y produce sus efectos de forma limitada durante el tiempo de vigencia de la obligación garantizada, ya que los adquirentes quedaban obligados a retrovender si sus enajenantes cumplían con los pagos acordados y hacían uso del retracto convencional acordado. Se trata de negocio plenamente válido y eficaz, que encuentra amparo legal en el artículo 1445 del Código Civil.
El pacto de retroventa y el negocio simulado.
SENTENCIA del Tribunal Supremo de 11-2-1989 :"Se aparenta un contrato de compraventa con opcional pacto de retro, lo que se considera en su conjunto negocio jurídico simulado e inexistente por falta de causa, pero escondiendo otro real y querido por las partes, consistente en un préstamo mercantil con pacto de intereses".
SENTENCIA del Tribunal Supremo de 15-6-1999: "En el presente caso, por más que se hable de negocio jurídico fiduciario en la sentencia de instancia, que no le aplica los efectos que según la doctrina le eran propios, no hay sino un negocio jurídico simulado. Las partes celebran sendos contratos de compraventa y, en documento privado, reconocido por todas ellas, manifiestan que lo han celebrado "sin verdadero ánimo vendendi". La simulación es relativa, en el sentido de que encubre, disimula, el verdadero negocio jurídico, el cual es, como dicen en el mismo documento, "garantía de la devolución de las cantidades adeudadas". Como consecuencia, dice el documento, tras la compraventa se concede a los pseudo-vendedores el derecho de retracto sobre las fincas pseudo-vendidas. El negocio disimulado es, pues, la garantía del préstamo, y ésta no consiste sino en hacer suyas las fincas dadas en garantía, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio prohibido, con antiguos precedentes, en nuestro Derecho en los artículos 1859 y 1884 del Código Civil".
SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Lugo de 9-2-1994: "La presencia del pacto de retro en la escritura de compraventa, junto con las demás pruebas ya analizadas, está señalando rotundamente que esa escritura no es una reproducción exacta de lo convenido; el actor, por medio de ella, no ha adquirido la propiedad de la finca, sino que ésta ha continuado perteneciendo a quien en la supuesta compraventa son los vendedores, sin que baste el otorgamiento puramente formal de la escritura para que se produzca un desplazamiento de la propiedad... la compraventa no ha existido realmente, teniendo sólo un carácter simulado, pues fue creada en apariencia para encubrir un préstamo".
El pacto de retro y la Ley de Represión de la Usura, ley Azcarate
Hay abundante jurisprudencia que analiza el nexo causal de un pacto de retro o pacto de retroventa, con la ley de represion de la usura o Ley Azcarate, con todas las consecuencias jurídicas en lo que a nulidad se refiere que conlleva.
SENTENCIA del Tribunal Supremo de 25-10-1924: "De cuantos contratos regula el Derecho Civil, ninguno ofrece mayores facilidades que el de compraventa con pacto de retro para encubrir con fraude las prohibiciones de dicha ley ( ley Azcarate de 23 de julio de 1908), razón por la que está condenado en absoluto en la legislación de Portugal y todos le rodearon de garantías a prevenir los perjuicios del supuesto vendedor".
SENTENCIA del Tribunal Supremo de 12-7-1943: "Aunque la figura de la venta con pacto de retro se emplea con harta frecuencia para encubrir los abusos de la usura, la ley y la jurisprudencia admiten, en principio, tal operación como un negocio lícito, en tanto no se demuestre, por prueba clara y terminante, que envuelve una maniobra usuraria y cae bajo las prescripciones de la Ley de 1908".
SENTENCIA del Tribunal Supremo de 8-11-1991: "Como tiene declarado esta Sala cuando de préstamos usurarios se trata, para su configuración como tales, lo fundamental a examinar es la finalidad contractual, determinando la aplicación a la figura de la compraventa con pacto de retro de las prescripciones de la Ley de Usura de 1908 cuando se demuestra por prueba clara y terminante que envuelve una maniobra de préstamo usurario".
SENTENCIA del Tribunal Supremo de 26-3-1993: "Cualquiera que sea la conceptuación de la naturaleza del negocio, desde el punto y hora en que hay una entrega de dinero para su devolución en circunstancias o tiempo determinados, mediante la percepción de un interés y aunque sea con adiciones complejas de garantías añadidas, está dentro del ámbito de la Ley de Represión de la Usura".
Consecuencias practicas
Señalar que un negocio en el que está envuelto un pacto de retroventa o pacto de retro, es un negocio lícito. En segundo lugar, este es un negocio que evita la ley 2/2009 de 31 de Marzo que regula la intermediación de empresas en prestamos y créditos y las empresas que prestan dinero, por lo que se requiere cautela a la hora de emplear este sistema de financiación. El uso de un pacto de retro o pacto de retroventa, conlleva gastos muy elevados con respecto al préstamo hipotecario, por lo que su uso debe realizarse con empresas serias, solventes, que mantengan una decuado comportamiento etico. Así mismo, Mediatoris recomienda que sea mas restringido y adecuado a la necesidad que se trata de satisfacer,
