El retracto convencional se produce cuando "el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 del Código Civil y lo demás que se hubiese pactado".
Sin embargo, el retracto legal, referido a comuneros y a colindantes "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago". Del retracto legal de comuneros y colindantes ya debatimos extensamente el pasado diciembre y lo volveremos a hacer en el futuro, pero del que quiero hablar hoy es del retracto de inquilinos, que se rige por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Ni que decir tiene que lo que se aplica a los arrendamientos de vivienda tiene la misma aplicación en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, según el art. 31 de la misma ley.
Lo primero que quiero decir acerca del retracto es que, según mi opinión, es una intolerable limitación en el derecho de propiedad, pero creo que esto ya lo dije en el post del retracto de comuneros. Lamentablemente esta figura enturbia mucho las adjudicaciones judiciales de bienes arrendados, añadiendo mucha inseguridad a la ya de por si inseguridad habitual de las subastas. Pero afortunadamente la institución de los derechos de adquisición preferente y entre ellos la judicializada acción del retracto se encuentran en una profunda crisis de existencia. Esperemos que pronto sea abolida.
Por otra parte, como en casi todos los asuntos jurídicos, respecto al retracto de inquilinos también hay ciertos asuntos confusos, en los cuales, para colmo la jurisprudencia ha ido cambiando de criterio:
COMIENZO DEL PLAZO (DIES A QUO)
Respecto al momento a partir del cual comienza el plazo de treinta días naturales para el ejercicio del retracto, había quien opinaba que comenzaba desde el momento en que el arrendatario tenía conocimiento de que se iba a celebrar la subasta. Otros decían que desde el momento de la subasta, etc. Actualmente la jurisprudencia más reciente dice que:
"(...) en las ventas en pública subasta el dies a quo para el comienzo del plazo de caducidad de la acción de retracto a que se refiere el artículo 1524 del Código Civil se corresponde con el del auto de adjudicación, por ser el momento en que la venta queda consumada"
PLAZO: ¿TREINTA O SESENTA DÍAS NATURALES?
Actualmente el plazo, según el art. 25.2 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, es de treinta días naturales pero por lo visto los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 continúan rigiéndose, en lo referente al retracto por el art. 48 de la LAU de 1964, según establece la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, que da un plazo de sesenta días naturales.
ADMISIÓN DE LA DEMANDA
El art. 266.3 de la L.E.C exige que para que la demanda de retracto sea admisible se aporte una prueba documental del título en que se funde el retracto así como, cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato, el documento que acredite haber consignado, si fuere conocido, el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere.
Así que parece que para que el inquilino ejerza el retracto, antes tiene que aportar el contrato de alquiler y depositar en la Cuenta corriente del juzgado el dinero del precio pagado por el comprador, sin que haga falta incluir en el precio los otros gastos legítimos habidos (ITP, notario, etc.), siempre que en la demanda el retrayente se comprometa formalmente a abonarlos.
Hasta aquí todo estaba claro en la mayoría de los juzgados. Pero resulta que en la actualidad, por culpa de esa coletilla que dice "cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato", en algunos juzgados, el requisito de la consignación del precio como condición de admisibilidad ha variado interpretativamente hacia tesis más flexibles que no exigen el depósito del dinero y a los que basta con que se acredite la capacidad económica del retrayente con el objeto de garantizar la seriedad de la demanda y asegurar al demandado (ex-comprador) que, si recae sentencia a favor del retracto, será reembolsado del dinero que pagó por la propiedad más los gastos habidos.
¡Qué gran cagada! Una cosa es que el retrayente acredite que tiene sobrado dinero y otra que lo siga teniendo cuando llegue el momento de pagar que, conociendo el lamentable estado de nuestra Administración de Justicia, puede ser un tiempo bastante largo.
RESPECTO AL TÍTULO
Algunos ilusos que intentan evitar que el inquilino ejerza el retracto contra ellos exponen los argumentos más peregrinos. Que quede claro, para que nadie pierda ni su tiempo ni su dinero, que no hace ninguna falta que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública (siendo suficiente un contrato privado), o que esté inscrito en el Registro de la Propiedad ni en ningún registro público ni que se hayan liquidado los impuestos que lo gravan (dada la naturaleza sanable del incumplimiento fiscal). Ninguno de estos defectillos puede condicionar el ejercicio del derecho de retracto.
Se que es una putada, pero es lo que hay. No os dejéis embaucar por abogados avispados que os dirán que estos argumentos pueden servir de base para oponerse a la demanda. No es verdad.
LA PRÁCTICA DEL RETRACTO EN LAS SUBASTAS JUDICIALES
Ya he comentado que el retracto es una gran putada, pero siempre he pensado que si lo van a ejercer lo mejor es que lo hagan cuanto antes. Hay juzgados que permiten que el inquilino lo ejerza allí mismo, entre Decreto de Aprobación del Remate y de Adjudicación, de manera que si se persona el inquilino y acredita su derecho, el secretario le da a él la adjudicación y santas pascuas. Según mi opinión eso es lo mejor que puede pasar y no seré yo quien se oponga a esa solución que permite que el dinerito vuelva a casita cuanto antes, que de otro modo el coste de oportunidad sería innegable.
Sin embargo, otros juzgados se niegan a esa solución y le obligan al inquilino a ejercer el derecho mediante la presentación de una demanda de retracto (verbal). Si ese es el caso yo me allano a toda leche y a recuperar la pasta cuanto antes.
Y también hay subasteros más batalladores que yo que pleitean lo que haga falta para evitar que les hagan el retracto. Para cuando pueden disponer de la propiedad, suponiendo que ganen el pleito, ya se les ha pasado el arroz.
POSTDATA (9-dic-15): Han pasado cuatro años y en España ha habido algunas reformas legislativas que han dejado obsoletas algunas afirmaciones hechas en este post. Por ello he publicado en mi otro blog, el de Subastanomics una serie de tres post dedicada exclusivamente a derecho de retracto en general y a cómo afecta en las subastas judiciales.
Si realmente estás interesado en el problema de los retractos, no te puedes perder estos títulos:
Derecho de retracto e inversión inmobiliaria: En el que explico en qué consisten los derechos de tanteo y retracto y en cómo afectan a las inversiones inmobiliarias
El derecho de retracto en las subastas judiciales: En el que me centro más en cómo afectan los retractos a las adjudicaciones en subastas judiciales, que al fin y al cabo son las que más nos interesan.
El retracto en los arrendamientos actuales. Los 4 supuestos: Finalmente, en este post trato de cómo ha quedado el panorama de los retractos de inquilinos tras la reforma a la L.A.U. de junio de 2.013.
Nadie que esté medianamente interesado en invertir en el negocio de las subastas judiciales puede dejar de leer los tres post.
