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Diferencias entre el pago del deudor, del tercer poseedor y del acreedor posterior. Momento final del pago. Rehabilitación forzosa del préstamo cuando la hipoteca recae sobre la vivienda familiar
Diferencias entre el pago del deudor, del tercer poseedor y del acreedor posterior. Momento final del pago. Rehabilitación forzosa del préstamo cuando la hipoteca recae sobre la vivienda familiarEl apartado 7 del Art. 670 de la L.E.C. permite al deudor, “en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación”, “liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas”. El deudor responde de la obligación garantizada en toda su extensión. Así el Art 105 de la L.H., “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el Art. 1911 Código Civil”.
El tercer poseedor también podrá liberar la finca mediante el pago pero su responsabilidad está limitada a las cantidades máximas que garantice la hipoteca por principal, intereses o costas aunque el crédito sea superior (Art. 689.1 L.E.C.).
El Art. 693 atiende al pago en ejecuciones derivadas del vencimiento anticipado en obligaciones con sucesivos pagos aplazados. La sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1999 puso en duda la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, tan habituales en los préstamos hipotecarios. El legislador ha querido dotar este tipo de cláusulas de eficacia siempre que tengan publicidad mediante su acceso al Registro de la Propiedad. Existe, no obstante, la única excepción de que la ejecución hipotecaria se siga contra la “vivienda familiar” del deudor. Cuando esto ocurra el deudor goza del privilegio de poder enervar la acción real hipotecaria y de liberar la finca abonando las amortizaciones atrasadas del préstamo pendientes de pago, los intereses y las costas. Esta facultad enervatoria, justificada más por razones humanitarias que técnico jurídicas, tiene los siguientes límites: 1º) que la finca hipotecada sea “vivienda familiar”, 2º) que sea la vivienda del deudor y 3º) que el deudor no haya hecho uso en los últimos cinco años del mismo beneficio (dfi 6 apa 1 num 3 de Ley 41/2007 de 7 diciembre) 4º) que se trate de un préstamo hipotecario.
El problema radica en justificar la condición de vivienda familiar de la finca hipotecada. No existe dificultad si de la misma escritura de hipoteca se desprende que la finca constituye el domicilio del deudor y que es su vivienda habitual, pero puede ocurrir que no sea así o incluso que la finca hipotecada sea vivienda familiar del deudor con posterioridad a la constitución de la hipoteca. Cuando ello ocurra y el ejecutante niegue que la finca hipotecada sea vivienda familiar hay que entender que es el deudor ejecutado el que tiene la carga de demostrar donde tiene su vivienda familiar, aportando certificado de empadronamiento u otros documentos de terceros en los que aparezca su domicilio. Lo que está claro es que el beneficio que nos ocupa está reservado para el deudor de modo que no podrá oponerlo el tercer poseedor o adquirente de la finca hipotecada que, en lo que se refiere al pago del crédito, tienen la ventaja de enervar la acción atendiendo la responsabilidad o garantía hipotecaria aunque el crédito sea mayor. Tampoco cuando el deudor sea una sociedad mercantil, aunque ésta pueda tener un carácter instrumental.
NOTA: Quiero recordar que el presente texto, cuya publicación termina aquí, es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo y que gracias a Ninot ahora sabemos que se puede leer completo en la Web de Pública Subasta.
